土地供應對房地產市場影響的有效性探析

摘要：我國房地產市場近年來表現出房價上漲過快、空置率上升、住房體系結構不合理等現象。為了更有效地指導我國房地產市場的健康發展，土地供應政策繼貨幣政策、財政政策后也上升為政府進行宏觀調控的主要手段，參與宏觀經濟的調控。根據土地供應對房地產市場影響的傳導機制，通過實證研究，回顧和總結2004-2009年合肥市土地供應參與房地產市場調控的過程，利用皮爾森相關性分析，剖析合肥市土地供應和房地產市場的關系。研究表明：由于房地產市場的長周期與時滯性，目前土地供應與房地產市場的投資呈現高度的相關性。土地供應與房產市場供應量及價格的相關性表現微弱。最后，從土地供應政策方面提出相關建議。

關鍵詞：土地供應；房地產市場調控；皮爾森相關性檢驗

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1009-9107(2012)02-0047-04

引言

1997年亞洲金融危機之后，中國經濟出現內需不足，這時，中國的房地產市場剛剛初具規模，國家實施積極的財政政策，加大全社會固定資產投資，并通過住房貨幣化、房地產市場化等相關政策措施，促成了房地產業的形成和發展。經過10多年社會經濟的發展，房地產業表現出關聯度高、帶動性強的自身產業特點。房地產市場連續高速的增長帶動了煤炭、電力、鋼鐵、金融、運輸等相關行業的發展，促進了我國的經濟增長，推進了城市化的進程，改善了城市部分居民的居住條件，成為我國經濟發展的重要支柱產業。

房地產市場的健康發展不僅關系到國民經濟的全局，而且關系人們安居樂業和社會安定繁榮。針對近年來我國房地產市場出現的房價上漲過快、空置率上升、結構不合理等影響市場健康運行的現象，政府加大了對房地產市場的調控力度，土地供應政策也在國家的第五次宏觀調控中首次成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調控的手段。目前土地供應政策已經上升到與貨幣政策和財政政策的同一高度——由一般的土地供應管理上升到宏觀經濟調控的高度。因此，深入研究土地供應政策和房地產市場的關系，可以為國家對房地產市場更為有效的調控提供政策建議。

一、土地供應對房地產市場影響的傳導機制

宏觀經濟調控可以分為直接調控和間接調控。能夠直接作用于社會總供應或者社會總需求的調控稱為直接調控，不能直接作用于總供應或總需求的宏觀調控稱為間接調控。

“傳導機制”是指從調控手段實施到調控目標實現之間的中間過程。土地供應對房地產市場影響的傳導機制主要是指從土地利用規劃、供地計劃等政策工具實施到房地產市場調控之間有一個傳導過程。

土地供應對房地產市場的影響主要表現在以下兩個方面。首先，土地價格對房價的影響。房地產價格體系是土地價格和房產價格組成相互聯系、相互影響、相互制約的有機整體。土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產開發企業的成本增加，房地產企業的投資規模下降，房地產市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。其次，土地供應量對房地產價格的影響。土地供應量決定房地產開發企業可開發的土地量，影響房地產企業的投資規模，從而影響房地產市場的供給，最終影響房地產價格。但是土地供應的政策影響效果和房價的變化并不是同步的，一段時間內，存在著“時滯性”。土地供應政策時滯包括當局認識時滯、決策時滯、行動時滯和響應時滯。

二、研究方法

格蘭杰因關系檢驗一般常用于測算樣本數據之間的遲滯情況，但對于數據要求較高。因此，本文采用相關性分析研究城市土地市場政策對房地產市場的有效性影響。

在概率論和統計學中，相關(或稱相關系數或關聯系數)顯示兩個隨機變量之間線性關系的強度和方向。在統計學中，相關的意義是衡量兩個變量相對于其相互獨立的距離，在這個廣義的定義下，有許多根據數據特點而定義的用來衡量數據相關的系數。相關性分析是描述兩個或兩個以上變量間關系密切程度的統計方法，是社會學中較為普遍采用的一種資料分析的方法。線性相關系數是測度變量間關系的密切程度的量，反應兩個變量間線性相關程度的量稱為簡單相關系數。對于不同數據特點，可以使用不同的系數。最常用的是皮爾森積差相關系數。其定義是兩個變量協方差除以兩個變量的標準差(方差的平方根)。皮爾生(Pearson)相關系數的計算公式如下：

式中X、y為兩相關變量，它們的測量值都是成對的：(x₁，y₂)(X₂，y₂)…(X_n，y_n)。

相關系數r的取值范圍在[-1，1]。r=1或，r=-1時，表明兩變量之間完全正相關或者完全負相關，實際上表明兩個變量是線性關系。r=0時，表示變量間不存在線性相關關系；可能是無相關，也可能是非線性相關。

0

一般地，|r|>0.95存在顯著性相關；|r|>=0.8高度相關；0.5＜|r|0.8中度相關0。

0.3G==|r|＜0.5低度相關；|r|<0.3關系極弱，認為不相關。

三、指標選取與模型測算

(一)自變量的選取

由于本文研究的是在土地供應政策影響房地產市場的傳導機制的基礎上，以合肥市為例研究，因此選擇的自變量為土地供應政策的主要兩方面的指標：

X₁：合肥市土地經營性用地交易量，即土地市場的土地供給量。

x₂：合肥市土地經營性土地交易均價，即地價。

(二)因變量的選取

由于土地供應政策對房地產市場的影響主要表現在房地產市場的供應總量，房地產價格和房地產的投資，因此本文選取的因變量主要是這三類指標：

y₁：房地產的投資，包括房地產投資總額y。以及商品住宅投資y₁₂。

y₂：房地產價格，包括商品房平均價格y₂₁以及商品住房平均價格y₂₂。

y₃：房地產市場供應，包括住宅新開發面積y₃₁，住宅竣工面積y₃₂，施工面積y₃₃。

(三)合肥市土地供應對房地產市場的有效性研究

根據合肥市國土資源局2004-2009年的統計，合肥市經營性土地成交量及畝均價格(見表1)，其中2008年因為金融危機的影響，土地成交量大幅下滑，由2007年的385萬平方米下跌至186.6萬平方米，跌幅近51.6％，而經營性土地的均價從2004-2009年一直持續增長。

根據合肥市房產局的統計，2006-2009年的房地產投資總額持續增長，在2008年以后由于金融危機的影響，投資額同比增長率明顯放緩，2008年房地產投資總額的增幅從2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市場的政策的影響效果和房價的變化并不是同步的，在一段時間內，存在著“時間差”。因此對自變量和因變量進行皮爾森相關性分析時，對自變量選取2005～2008年數據，因變量選取2006—2009年數據，并采用方差標準化的方法對變量進行標準化，以消除不同量綱對模型準確性。

通過皮爾森相關性分析，引用合肥市2005-2009年的相關數據，分別計算自變量X₁、X₂與因變量Y₁₁、Y₁₂、y₂₂、y₃₁、y₃₂、y₃₃的相關系數，得到合肥市土地供應對房地產市場的有效性影響程度(見表2)。

四、結果分析

(一)經營性土地交易量的相關性分析

表2顯示，與y₁₁高度正相關，y₁₂中度正相關，y₃₂低度正相關，與其他因變量可認為在該時間區域內不相關。

由以上分析的結果可知，政府通過控制經營性土地交易量，直接影響的是房地產商的投資，因為投資的行為是房產商人對市場的即時反應，速度較快。

對房地產市場的價格影響表現不強烈，因為房地產市場的特殊性，有著較長的時間周期，本文的數據顯示無法在更長的時間區域內研究其相關性，因此，這也是值得作者去探究的新問題——政府通過土地供應政策對房地產市場的調控，在房價上的表現，一般為幾年才能逐漸顯示出其效果。

對房產供應量的影響，與住宅新開發面積、施工面積幾乎不相關，與住宅竣工面積呈現低度相關。主要原因仍然在于房地產市場的長周期性以及政策對房地產市場的“遲滯性”的時間差。

(二)經營性土地交易均價的相關性分析

表2顯示，與y₁₁顯著正相關，y₁₂、y₃₂中度正相關，與其他因變量可認為在該時間區域內不相關。

與經營性土地交易量相比，很顯然，房產市場的投資額與土地交易均價的相關性更強。因為在土地供應市場，土地價格是其中最敏感的指標，而在房地產投資的行為上，地價也直接影響著房產商的行為。

與房地產市場的價格相關性表現為弱，土地價格是房地產價格的主要成本之一，但是由于房地產市場的時滯性，在本文的研究時間區域內沒有正式地表現出來。

對房地產市場的供應的相關性，與竣工面積呈現中度正相關，原因與上述分析基本一致。

五、結論及研究展望

合肥市計劃供應量與房地產開發面積以及施工面積存在負相關關系，這說明合肥市政府利用土地政策調控房產市場的效果不明顯，合肥市的土地供應計劃需要進一步完善發展。政府應從編制土地年度供應計劃人手，根據經濟發展需要和土地市場供求關系，合理控制供地總量。土地供應計劃必須站在土地政策參與國民經濟宏觀調控的高度上進行調整，即考慮合肥市的宏觀經濟發展與產業政策，又要結合合肥市建設用地的供需狀況，兩者互相結合，使土地供應計劃既符合合肥市土地市場的實際，又充分體現政府土地供應政策參與經濟宏觀調控的作用。

另外，土地供應計劃必須做到定性、定量、定位。年度供應計劃指標不是剛性指標，而應該是有彈性的，是引導市場平穩發展的指導性目標，實際供應可能會隨著政策調整和市場狀況有所變化。供地計劃要有可操作性，依法維護其嚴肅性，對于違反計劃的行為要有相關的處理措施，嚴格保證土地供應計劃的落實。政府通過土地供給來引導需求，利用適當控制土地供應增量、盤活閑置土地約用地等手段調控市場經濟的發展，調節房地產開發的結構和房價。