淺析我國房地產經濟發展的內在因素

摘要：當前我國房地產正處于房地產調控時期，從行政限購政策和差異化信貸政策兩方面進行調控；本文希望拋開表面現象，從房價上漲的內在因素分析，讓大家認識房地產發展的根因。人口紅利，每年新生人口的絕對數量巨大，城市化進程的快速發展，廣義貨幣M2增速超過GDP的2倍，對通脹造成了長期壓力，人民幣的升值預期促使國際資本流入中國房地產等等造就了中國十多年房地產行業的高速發展和房價快速上漲，從2010年開始，我國實行以新“國十條”為代表的新一輪房地產調控，這是真正意義上的第一次大調整，房地產帶動經濟增長的功能將被弱化，未來我國宏觀經濟也要進行經濟結構調整。

關鍵詞：房地產 人口紅利 城市化 M2 通貨膨脹 人民幣升值 房地產調控

過去的十多年，房地產在我國經濟發展中一直發揮著“新的經濟增長點”甚至“支柱產業”的作用。歷史表明，房地產行業對經濟的高速發展起到了很強的拉動作用，房地產的發展帶動上下游產業的大發展。透過房價上漲、土地價格上漲、溫州炒房團、房產投資的表面現象，深入分析房地產經濟發展的幾個內在因素：

1、從人口總量和結構來看，我國還處于人口紅利期

當一個國家處于工業化和城市化的初中級階段，第一產業向第二、第三產業轉移勞動力，必然會出現大量農村富余勞動力人口向城市人口的轉移；住宅房產的需求總量是由人口數量、年齡結構和家庭的裂變速度來決定的。一般，25至45歲年齡的青壯年人口是住宅房產的主力軍；25歲至35歲的青年人正處于結婚成家時期，此時需要組建新的家庭，滋生出購置婚房的剛需；而35歲至45歲的壯年人正逐步步入中年，此時上有老下有小，對住房的面積和大小需求日益強烈，隨著收入的增加，滋生出改善性住房需求。

新中國成立初期，曾經出現過3次人口出生高峰期，分別在1950～1957年，1962～1963年，1964～1971年，這三個時期每年出生率超過30‰;1972～1979年平均出生率也超過22‰；1980～1990年平均出生率也超過21‰；從1994年起，中國新生兒逐步減少，進入了低生育時代，從1994年的18‰逐步降至2010年的約12‰。

人口紅利，是指一個國家的勞動年齡人口占總人口比重較大，撫養率比較低，為經濟發展創造了有利的人口條件，整個國家的經濟成高儲蓄、高投資和高增長的局面。

我國目前正處于 “人口紅利”期；社會總撫養比例從2001年的43%下降到2010年的34%，年輕工作人口的比較則大幅上升，少年兒童撫養比例大幅下降10個點，而老年人撫養比例則稍微上升。

目前有些經濟專家認為我國的人口紅利正在逐步消失，原因在于低生育率、老齡化開始等因素；人口紅利的轉變節點將會在2015年出現。

而復旦大學社會發展與公共政策學院教授任遠認為，目前中國的人口紅利并沒有因為老齡化而消除，實際上之前的“紅利”來自人口數量，即“量”的紅利。“我們還可以獲得人口'質'的紅利，即健康和教育賦予勞動力的價值。”

在未來10～20年時間內，中國經濟將從需求大量低價勞動力逐步轉向需要大量高技能勞動力；隨著我國受教育程度越來越高，結構性人口紅利將取代總體的數量人口紅利，繼續作為中國經濟發展的新動力。

每年出生人口的絕對數量統計為，1954～1957年均出生人口2124萬; 1958～1961年均出生人口1542萬；1962～1975年均出生人口2627萬；1976～1980年均出生人口1795萬。1981～1997年均出生人口2220萬；從1998年開始從1900萬逐步降低至2010年的1596萬。

1997年之前我們依然每年出生人口在2000萬以上，這將此后的連續20多年間，為我國經濟發展提供充足的勞動力，以22歲大學畢業時間算起，個人推測至少要到2020年左右新增年輕勞動力才會逐步減少；以30歲左右買房來算，我國房地產新增需求在2027年之前，仍然有非常強勁的購房需求。

2、從城市化率來看，我國城市化進程正在加速發展期

城市化可以分兩個方面來看，第一，人口城市化是城市化的本質和動力源泉，人口從農村流向城市，勞動力也從第一產業向城市第二、第三產業轉移；第二，土地城市化是促進城市化的重要工具，在我國城市化進程中扮演了舉足輕重的作用，伴隨人口城市化和非農經濟活動對土地需求的增加，土地從農業向非農業配置，農業用地轉化為城市用地；只有繼續有效發揮 土地的功能，才能促進城市化健康、可持續發展，對我國經濟的平穩增長也是至關重要的。

從1978年至1999年，我國進入城市化平穩發展期，城市化率從17.92%，穩步增長到30.89%，20多年間增長了近13個點；每年新增城市人口約1000萬人。

從2000年開始至今，我國進入城市化加速發展期，城市化進程明顯加快，城市化率增長顯著，至2011年我國城市化率已經達到51.3%，12年時間增長了近20個點；年均新增城市人口超過2600萬，這12年內總共流入城市人口超過3億人，目前，中國人均GDP在4000至5000美元，通過財富的逐步積累，已有部分人具備了購買商品房的消費能力；以人均居住面積30平方來計算，每年需要新增城市的真實住宅約7.8億平方米左右；這還不包括改善性住房需求。

從需求和供應總量來看，1998年-2011年商品住宅竣工總面積為56.2億平方米，而1998年-2011年我國新增城市人口為3.3億人，按照人均30平方計算，商品住宅需求總量將近100億平方米；說明即使不考慮改善性需求，還有將近一半的新增城市人口是在租房；新增城市人口通過財富的積累，就會對商品住宅的形成潛在的購買需求。

城市化過程中會增加工業用地、住宅用地、社會公共用地的需求；第一，城市化進程必然伴隨著工業化過程，大量的擴大工業和新興產業新建工廠，增加了對工業用地的需求。第二，城市化過程中，進入都市的人們必然需要數量更多、質量更高的住房需求。第三，隨著城市社區的日益增加，人們的商業、文化、體育等大量的公共需求被擴大，因此需求更多的商業用地和公共用地。

我國東部、中部、西部的城市化水平差異很大。東部省份，特別是北京、上海、天津等地的城市化率已經非常高，達到80%，如果按照70%的發達國家城市化率標準，已經進入了城市化后期階段，這意味著這些地區未來城市人口的增長將放緩，房地產需求需要尋找新的增長空間，由于城市發展具有層次性，滿足中低收入者住房需要的中低端房地產的潛力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地區，其城市化率尚未達到40%，未來該區域將面臨更加廣闊的城市化空間，住房的需求旺盛，房地產仍將強勁發展。

3、從宏觀經濟看，我國經濟正處于快速穩定增長期，M2增速很大，對通脹造成了長期壓力

改革開放30年間，我國名義GDP增速為15.8%，實際GDP增速也超過10%，近年來GDP增速仍然保持在8%-12%，而房地產的直接投資拉動GDP增長超過1個百分點，產業杠桿拉動越3個百分點。經濟的發展對我國的貨幣供應量提出了更高的要求。

狹義貨幣M1反映著經濟中的現實購買力；廣義貨幣M2不僅反映現實的購買力，還反映潛在的購買力。從數據上看，2011年廣義貨幣M2余額為85.16萬億元，狹義貨幣M1余額28.98萬億元，而2011年我國GDP總量為47.16萬億元，M2/GDP=1.81;而2011年美國GDP為15.32萬億美元，M2為9.68萬億美元，M1為2.16萬億美元，美國M2/GDP=0.63；M2/GDP這一指標中國是美國的3倍，說明我國的貨幣環境比美國更加寬松。

2000年-2011年，中國的廣義貨幣M2從13.46萬億元漲到85.16萬億元（超過了美國的9.68萬億美元，而GDP只有美國的二分之一）增長了6.3倍，而同期GDP只增長了2.8倍，由此可見我國通脹長期壓力很大。

判斷貨幣供應量是否過多的重要依據是通貨膨脹壓力。目前我國的資源與投資品如房產、黃金、收藏品等價格持續上揚，由此可見我國實際已經出現明顯的通貨膨脹；但居民消費價格指數(CPI)并沒有出現明顯的上漲，原因在于我國CPI不直接包括房價因素，但包含了8%的居住類商品，例如建房和裝修材料，包括租房的租金，包括對公房的房租和私房的房租等，而美國的CPI在居住類計算時包括了45%。M2高速增長而CPI增長不明顯，說明了當前我國經濟的三駕馬車中投資和進出口占據了主要部分，而消費需求相對不足。

M2也可以作為衡量社會經濟財富增幅的一個總體基準水平，如果你資本的投資收益能夠超過M2增長率，則投資收益是跑贏財富增長的社會平均水平。目前大家都有比較強烈的存款保值增值意識，即使你的收益超過CPI也可能是財富貶值的；過去十年，黃金漲幅約350%，石油約200%，而跑贏M2增速的是中國房地產，所以房地產引來了各方面資金的投資。

4、人民幣升值壓力促使國際資本流入中國房地產行業

我國經濟發展越好，人民幣升值壓力越大；自從2005年7月21日，中國進行人民幣匯率改革制度以來，人民幣不再單一參考美元，轉而 “以一籃子貨幣為參考的浮動匯率制度”，到2008年7月，人民幣匯率從匯改前的8.2上升到6.8，上升了20%，這是持續的進出口貿易順差之后，人民幣被動的進行升值。

2008年金融危機之后，人民幣再度回到事實上的對美元固定匯率政策，美元走低，抑制了人民幣匯率的上升，截止到2012年8月，人民幣匯率為6.33；雖然人民幣的彈性化在一定程度上減輕了人民幣升值壓力，但是國際貨幣基金組織（IMF）依舊認為人民幣幣值被低估，只是低估程度不再像以前那么“嚴重”“顯著”了。

瑞銀（UBS）新加坡貨幣策略師尼贊（Nizam Idris）估計，在2005年7月中國政府讓人民幣升值以前，人民幣被低估約35％至40％。到目前為止，人民幣兌一籃子全球貨幣在實值（in real terms）上升值了約18％。這也就是說，人民幣目前大約被低估20％左右。由于很多外資依然對人民幣抱以升值的預期，資本的趨利性會促使熱錢不斷涌入中國，從而對國內的價格上漲形成了壓力。而房地產投資的收益遠遠大于其他實體經濟的回報，則大量的資金會通過各種投資途徑流入房地產行業，給房地產帶來了很多投資需求。

綜上所述，過去的10多年時間，我國處于人口紅利期，社會總撫養逐步下降，而年輕勞動人口穩步上升，為我國的經濟發展提供了充足的勞動力，同時新生人口的絕對數量巨大，近年來受到高等教育的畢業生越來越多，比例越來越大，我國人口紅利也會從數量人口紅利轉換成“質”量越高的結構人口紅利，這些都為房地產奠定了中長期需求基礎。

同時城市化進程的加速發展，近年來每年有超過2600萬人進入城市，將中長期給房地產帶來堅實的實質性住房消費需求，一方面一線城市向郊區化發展帶來對住宅的需求，另一方面二三線城市加速城市化產生了真實需求，同時隨著財富的積累滋生出了改善性需求、年輕人組建新家庭促發家庭向小型化裂變、來務工人員駐留后市民化都將催生出更大的剛性需求。

廣義貨幣M2的增長速度是GDP增長的2倍多，發行貨幣量的增多使我國面臨中長期通貨膨脹的壓力，而房地產投資的收益遠遠大于其他行業回報，資本的趨利性促使社會更多的資金向房地產行業匯聚；我國長期進出口貿易順差，促使人民幣面臨長期升值壓力，國際熱錢紛紛涌入中國，并青睞回報率很高的房地產行業；房地產保值增值的金融屬性被越來越多的人所認識，滋生了房地產投資需求，加速了房價的上漲。

雖然從2010年開始，我國實行以新“國十條”為代表的新一輪房地產調控，但我國人口結構、城市化進程快速、廣義貨幣M2的快速增長、人民幣升值預期的內在因素沒有發生根本性改變，房地產經濟還將進一步穩定發展。參考文獻： [1]巴曙松.房地產大周期的金融視角.廈門大學出版社，2012. [2]李建新.中國人口結構問題.社會科學文獻出版社.2009[3]王廉.中國城市化進程. 暨南大學出版社.2011