金融危機下房地產市場的宏觀調控

摘要：本文介紹了我國對房地產行業宏觀調控的手段及作用機制，闡述了房地產行業與宏觀經濟的關系。分析在受到全球金融危機波及的情況下，我國房地產業存在并且面臨的眾多問題。在此基礎上重點點評我國房地產市場在金融危機下宏觀調控的效果。

關鍵詞：金融危機 房地產業 宏觀調控

國際金融危機對世界各國實體經濟造成強烈沖擊，并且不可避免的波及到了中國，我國房地產行業也在金融危機的影響下也遭受到了打擊。但我國的4萬億刺激計劃，又從另一個方面助長了房地產的泡沫化，在房價飛漲的情況下，中國基于我國在當前形勢的特殊情況對房地產市場進行了宏觀調控。目的在于使房地產業發展回歸到民生本位，保證人民群眾的基本利益。因此，分析金融危機下房地產市場的宏觀調控效果引導房地產市場回歸理性，具有十分重要的意義。

一、我國房地產宏觀調控手段及其作用

房地產行業相對于其他產業來說，既是國民經濟中基本的生產和生活資料，同時又是一種投資產品，房地產行業的這種屬性，決定了房地產行業的發展與宏觀經濟的發展息息相關。一方面，宏觀經濟周期性波動對房地產市場的供給以及需要產生決定性影響，從而影響房地產價格走勢。另一個方面，房地產業的發展與其他諸多部門的發展都有著密不可分的聯系，房地產價格對于宏觀經濟中的消費及投資都有深刻影響，因此對于整個宏觀經濟的發展也有著深遠的影響。在房地產行業資產在宏觀經濟中比例適宜時，則房地產行業的發展能帶動眾多相關產業的發展，進而促進宏觀經濟發展。因此，能夠保證房地產行業的發展與宏觀經濟的發展相適應，是保證國家社會經濟發展穩定協調的關鍵。

我國的房地產起步比較晚，因此整個房地產行業和市場還遠沒有達到成熟的程度。2005年開始重點控制房價上漲，國家為此出臺了一系列包括國八條在內的宏觀調控政策來打擊供給和消費中的炒作行為。但04年和05年這兩年的宏觀調控政策并沒有達到穩定房價的目標，因此，國家從2006年開始從金融、財政和住房保障等各個方面對房地產進行全面調控。2007年全年，國務院先后頒發了《關于取消部分地方稅行政審批項目的通知》、《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》等政策，同時金融機構連續六次加息，并且十次上調法定存款準備金。初步實現了房地產宏觀調控的目標，但隨著2008年金融危機的到來，中央放松了宏觀調控的力度，并推出了4萬億投資的刺激方案，造成了房價新一輪的大規模上漲，從2010年開始，中國實行了包括限購在內的新一輪的房地產宏觀調控。盡管我國出臺了一系列措施，但是并沒有明顯的效果。

二、房地產宏觀調控效果評價

中國在過去的這些年里，經濟發展主要靠投資、出口為主來拉動。在基礎設施建設還不完善的情況下，這種依靠投資來帶動發展的道路是中國發展經濟的必由之路。但是隨著我國多年來基礎設施建設的不斷完善，許多行業已經面臨生產過剩的局面。國家出臺適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，想利用投資來拉動經濟增長的同時，不僅加劇投資消費結構的失衡，而且使部分行業產能過剩更加突出，結構調整難度加大。由此可見，在金融危機的背景下，我國出臺振興宏觀經濟發展的政策仍然存在許多問題。這也是房地產市場起伏過大的主要原因，而我們對于房地產市場以限購為主要特征的調控，效果一直不明顯，主要原因在于。

1.我國宏觀調控政策出臺不合時宜

2008年，在世界金融危機的背景下，外資正在迫切尋找新的利潤市場。我國房地產市場在經過房價持續上升的繁榮期之后，已開始出現價格回落及成交量萎縮的局面，正處于理性回歸的發展方向。這個時候政府出臺刺激政策，使之前的宏觀調控基本前功盡棄。在全世界經濟不振的情況下，中國房地產行業提前回暖，為外國資金提供了最佳選擇。中國的非理性需要增加和投機需求也刺激了房地產泡沫進一步膨脹。造成了兩年后嚴厲的樓市調控政策的出臺。但也未能從根本上遏制房地產泡沫化的傾向。

2.我國宏觀調控政策方向存在誤區

在金融危機的背景下，我國的出口環境惡化，投資環境不良，這樣的情況下，應對金融危機最有效的方式應該是推動消費來擴大內需。其中最根本的是增加居民收入，提高居民消費能力。國家出臺的適度寬松的貨幣政策和投資四萬億元的舉措，將大部分資金引向房地產行業，并且導致通貨膨脹。我國在當前的經濟形勢下，將房地產也當作為國家支柱性產業是一個錯誤定位。

3.調控與當前的制度存在矛盾

自從我國改革開放以來，中央與地方政府之間一直處在一個不斷分權的關系過程中。但地方政府作為中央的下級機構，必須接受中央政府的考核機制。所以，使得中央政府和地方政府之間形成了一種長期博弈的關系。

我國中央政府都以GDP的增長作為考核地方政府業績的主要指標，因此，地方政府把拉動GDP作為首要任務。對于這一點，房地產業有著其他行業無法比擬的優勢。中央政府對地方政府的考核體質和權力共同促使地方政府發展房地差經濟，進而推高房價。

4.調控的手段不適合

房地產市場調控的目的是使房地產市場正常發展，避免過度投機造成泡沫而損壞整個經濟，但現在的限購政策卻是以損害市場交易為手段的方法，其根本不能避免房地產泡沫化的原因，反而會造成未來房地產反彈的誘因。

三、我國房地產行業當前存在的問題

房地產市場已經成為各國經濟的一個重要的風向標。因此房地產行業的正常發展是國家經濟的主要保障，我國房地產行業還存在很多問題，問題主要集中在三個方面。一是房價快速上漲，特別是大中城市房價漲幅過大，房地產市場秩序比較混亂；二是住房保障覆蓋面小，措施不到位，有些保障制度設計不合理；三是住房市場宏觀調控困難重重，調控政策尚未達到預期目標。出現這些原因的根源主要是房地產的投資行為所造成的，因此當前最需要調控的就是房地產投資行為。然而在當前形勢下，房地產投資的弊端要大于其優勢：第一，在房地產市場供不應求，房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產市場的持續健康發展；第二，房地產投資與股票等投資有著本質的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產市場中的閑置房數居高不下，并且北京、上海等城市房地產的租售比遠遠低于世界平均水平，這說明我國房地產泡沫已非常嚴重。針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產調控政策，但始終未能把握去投資化這一要害，因此其調控的效果一直不好。

我國房地產業非正常發展的危害可能造成：（1）房地產業過熱導致宏觀經濟失衡；（2）房地產過熱加劇社會財富分布不均；（3）房地產泡沫積聚金融風險。甚至經濟危機。

四、我國房地產行業宏觀調控的政策建議

我國政府針對房地產市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進房地產市場的持續健康發展，從“國十一條”到“新國八條”，從嚴厲的限購政策再到房產稅及物業稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。要想真正控制房地產市場的過熱發展以及解決房地產供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施。這包括：

1.完善土地供應制度：包括加大土地供應結構的調整力度；建立地價調控體系；規范政府行為，強化土地管理的監控職能。

2．建立房地產價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調控：包括建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設規模；針對市場中的認為調控市場和哄抬價格現象，要進一步加強管理；在面對社會經濟預期問題，需要全社會形成合理引導市場的氛圍。

3.完善住房供應體系和住房保障體系。

4.規范房地產開發企業及相關企業的行為：包括建立企業的信譽檔案，要加大力度推行房地產開發企業誠信等級評定制度；對預售合同進行網上備案登記；規范房地產中介機構的經營方式。

5.最大限度消除房地產的投資屬性。如上所述，房地產的投資性質是房地產市場劇烈波動的主要原因，也是宏觀調控不能有效實施的最重要因素，因此消除其投資屬性就能起到其他手段不發達到的效果。其實我國的土地制度為消除這種屬性提供了可能，70年的使用權嚴格執行就可以從根本上去除其投資愿望，這需要有強有力的住房保障體系作為支撐。

房地產行業在國民經濟中有著舉足輕重的地位，房地產行業的發展不僅僅是行業內部的問題，更涉及到中國整個宏觀經濟的發展。在受到國際金融危機的沖擊背景下，我國應選擇能讓中國經濟長久發展的道路，而并不是拉動GDP增長。地產經濟先于其他實體經濟受到國家政策的支持，只能使房地產行業的泡沫更加膨脹，而不能切實解決我國未來經濟發展的問題。因此實施房地產的宏觀調控，不斷的完善其方法并持續實行，是我國房地產也健康發展的條件。

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