武漢餐企“搭車”地產(chǎn)

“半路出家”的餐飲企業(yè)想投資投資商業(yè)地產(chǎn)，如果沒有強(qiáng)大的資金實(shí)力、人才儲(chǔ)備和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力而貿(mào)然進(jìn)入，“轉(zhuǎn)身”之路將并非一路坦途

成本上漲、租金幾何數(shù)翻倍，利潤(rùn)微薄無(wú)以為繼。近段時(shí)間，武漢頻繁出現(xiàn)中小餐飲企業(yè)倒閉現(xiàn)象，對(duì)此，有媒體稱武漢餐飲業(yè)遭遇30年來(lái)最漫長(zhǎng)“寒冬”。

面對(duì)突如其來(lái)的“寒潮”，許多餐飲企業(yè)還未醒悟就已被淘汰出局，也有一部分經(jīng)營(yíng)者或是未雨綢繆或是嗅覺靈敏，在寒潮降臨前提前“轉(zhuǎn)身”。此時(shí)，適逢樓市調(diào)控在住宅市場(chǎng)大刀闊斧的進(jìn)行，讓商業(yè)地產(chǎn)有了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。從而引來(lái)了大批投資者涌入，這其中就有餐飲企業(yè)投資者的身影。在武漢，湖錦酒店、亢龍?zhí)泳栖帯⑵G陽(yáng)天、湘鄂情等餐飲大鱷均已將產(chǎn)業(yè)延伸至地產(chǎn)行業(yè)。

事實(shí)上在樓市調(diào)控持續(xù)的大趨勢(shì)下，監(jiān)管層和銀行方面對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象已日漸警惕。業(yè)內(nèi)專家提醒，“半路出家”的餐飲企業(yè)想投資商業(yè)地產(chǎn)，如果沒有強(qiáng)大的資金實(shí)力、人才儲(chǔ)備和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，而是貿(mào)然進(jìn)入，“轉(zhuǎn)身”之路將并非一路坦途。

30年一遇的“寒潮”

“去年年底就感覺生意沒有沒往年好，我開始沒太在意，沒想到今年上半年還是沒有恢復(fù)。”從學(xué)徒開始，在餐飲行業(yè)摸爬滾打15年有余的郝國(guó)平表示，從沒有遇到過這么長(zhǎng)時(shí)間的“淡季”。

10月中旬，房租合同到期后，房東將租金提高了近50%。無(wú)奈，他不得不把自己苦心經(jīng)營(yíng)多年的川菜館轉(zhuǎn)讓出去。11月21日，坐在快搬完的餐廳里，郝國(guó)平告訴《新楚商》記者：“就拿前年來(lái)說(shuō)，生意再不好，一個(gè)月也有20幾萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，稍微好點(diǎn)的話超過30萬(wàn)都沒問題。而今年上半年，每月平均營(yíng)業(yè)額還不到12萬(wàn)。”

郝國(guó)平自稱屬于混的比較慘的，事實(shí)上他的同行們的日子也不好過。9月中旬，曾在漢口竹葉山經(jīng)營(yíng)了近十年的夢(mèng)天湖酒店，關(guān)門歇業(yè)，沒過多久，該店面悄然改換門庭，變成了一家專科醫(yī)院。與此同時(shí)，位于武漢市京漢大道上的另一家數(shù)千平米大型酒店給所有預(yù)訂了明年春節(jié)前后宴席的顧客打電話，通知退訂并讓他們領(lǐng)回定金。該酒店也將于年底或明年初關(guān)門歇業(yè)。

據(jù)武漢餐飲協(xié)會(huì)辦公室主任李望林介紹，眼下，武漢餐飲業(yè)全行業(yè)利潤(rùn)下滑十分明顯，目前僅能維持4%的水平，不及十年前一半的水平，武漢每月平均有超過100家餐館倒閉。新開餐館只有70-80家，凈減少20余家——這也是繼上世紀(jì)八十年代開放后30年來(lái)，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

“如果要較真話，武漢每月關(guān)閉的餐廳何止100家。”郝國(guó)平指著當(dāng)日?qǐng)?bào)紙上的分類廣告解釋說(shuō)，“隨便哪天翻，上面登的餐廳門面轉(zhuǎn)讓廣告都有十幾條，這些餐館都是因?yàn)楦鞣N原因經(jīng)營(yíng)不下去才轉(zhuǎn)讓的，但不在官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之列，再加上那些沒有變更工商注冊(cè)的門面。”

面對(duì)“負(fù)增長(zhǎng)”，業(yè)內(nèi)把原因歸結(jié)為“四升一降”，即：房租、用工成本、原材料成本、各種稅費(fèi)上升，但利潤(rùn)率下降。

對(duì)此，夢(mèng)天湖酒店原總經(jīng)理李細(xì)國(guó)更是現(xiàn)身說(shuō)法：“關(guān)門的主要原因就是租金漲得太狠。談續(xù)約時(shí)房東一下將租金提了6倍，從十年前的100萬(wàn)一下漲到600萬(wàn)。”酒店算過一筆賬：按年租金600萬(wàn)核算，一天租金就得1.6萬(wàn)，算上酒店人工、原材料成本，以目前的5萬(wàn)元日營(yíng)業(yè)額實(shí)在無(wú)法維系。

另一方面，隨著用工荒的加劇，人力成本也隨之增加，也成為了餐飲企業(yè)難以承受的一塊“砝碼”。據(jù)中廣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2年前武漢市餐飲業(yè)服務(wù)員工資每月大概是1000元左右，而現(xiàn)在餐館服務(wù)員每月的平均工資都在1500元以上，加上一些獎(jiǎng)金，基本都超過了2000元，加上住宿和兩餐，企業(yè)每月要為每位職工負(fù)擔(dān)逾3000元。

此外，物價(jià)的上漲，直接導(dǎo)致原材料價(jià)格上升，加上各種稅費(fèi)也在上升，但同時(shí)利潤(rùn)率卻在下降。種種因素的疊加，使得整個(gè)行業(yè)被30年一遇的“寒潮”籠罩。

投身商業(yè)地產(chǎn)

面對(duì)行業(yè)的“寒冬”，不少餐企早已開始謀求轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型的“門道”各有不同。

武漢知名餐飲企業(yè)小藍(lán)鯨在傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式上，增加了湖北會(huì)館、君頂會(huì)等高檔業(yè)態(tài)，逐步朝著綜合性餐飲公司轉(zhuǎn)型。另一家知名餐飲企業(yè)湖北三五醇酒店在重點(diǎn)發(fā)展餐飲業(yè)的同時(shí)涉足娛樂行業(yè)，目前是滾石KTV的股東。

此外，試水房地產(chǎn)也是熱門之選。本輪樓市調(diào)控給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的發(fā)展空間，在業(yè)內(nèi)，餐飲企業(yè)投身房地產(chǎn)似乎成為了一種共識(shí)。狗不理、小肥羊等知名餐飲企業(yè)此前均涉足商業(yè)地產(chǎn)，將購(gòu)置的房地產(chǎn)用以經(jīng)營(yíng)或出租，尋求集團(tuán)固定資產(chǎn)的利益最大化。

早在10年前，武漢湖錦酒店就開始涉足房地產(chǎn)，先后開發(fā)了金冠大廈、錦江國(guó)際花園等樓盤，而今其投資10億元開發(fā)的三陽(yáng)路商住樓及餐飲酒店項(xiàng)目正在進(jìn)行中；武漢市亢龍?zhí)泳栖幱邢挢?zé)任公司投資4.2億元位于西北湖的42層商務(wù)中心已開工；武漢艷陽(yáng)天商貿(mào)有限公司打造的黃岡商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在施工，包括6萬(wàn)多平方米住宅、2.5萬(wàn)平方米賓館和6000平方米羽毛球館，投資額達(dá)到4.5億元。

“湖錦酒樓進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)時(shí)，整個(gè)武漢樓市不是太熱，當(dāng)時(shí)多元化發(fā)展考慮最多是規(guī)避單主業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。”湖錦酒樓負(fù)責(zé)人周健在接受媒體采訪時(shí)稱，從目前湖錦企業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)講，地產(chǎn)比重已經(jīng)超過了餐飲。

另一家由湖北人打造的餐飲巨頭湘鄂情，從2011年初起先后在武漢、西安、鄭州3地購(gòu)買或合作開發(fā)了多處商業(yè)地產(chǎn)，總投資達(dá)3億多元人民幣，可獲得的商業(yè)房產(chǎn)面積3.4萬(wàn)平方米。湘鄂情董事長(zhǎng)孟凱曾表示：只有做擁有商業(yè)房地產(chǎn)的餐飲龍頭企業(yè)，才能逐步發(fā)展成為真正意義上的中式餐飲百年老店。

盡管商業(yè)地產(chǎn)前景一再被看好，但商業(yè)地產(chǎn)并沒有想象的那么簡(jiǎn)單。專家表示，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，即使是由餐飲企業(yè)涉足的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，同樣也面臨著日漸積累的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)媒體報(bào)道，蘇州餐飲龍頭吳地企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)慘遭滑鐵盧，欠債數(shù)億。公司出現(xiàn)危機(jī)最大原因是投資房地產(chǎn)失利資金未能及時(shí)回籠。作為一家中途進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)的餐飲企業(yè)，其最終因?yàn)樯虡I(yè)投資盲目擴(kuò)張和和融資失敗而使得企業(yè)整體陷入困境的局面，引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注和人們對(duì)于企業(yè)資金鏈的思考。

“做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，可能會(huì)制約餐飲企業(yè)本業(yè)的發(fā)展，對(duì)一些尚處于擴(kuò)張階段，資產(chǎn)還不夠大的餐飲企業(yè)而言，貿(mào)然進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域并非最佳選擇。”湖北房地產(chǎn)協(xié)會(huì)人士提醒，房地產(chǎn)開發(fā)的資金風(fēng)險(xiǎn)大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，在樓市調(diào)控持續(xù)、監(jiān)管層和銀行方面對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象日漸警惕的今天，“半路出家”的餐飲企業(yè)想投資商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)“房東”，不僅需要巨大的資金實(shí)力、強(qiáng)大的人才儲(chǔ)備和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，更需要在多元化發(fā)展中考慮資金風(fēng)險(xiǎn)和戰(zhàn)略平衡。