土地交易再升溫

底價成交、“白菜價”、流拍成了武漢市今年上半年土地交易市場上的關鍵詞。

截至目前，武漢市共出讓地塊110余宗，其中104宗以底價成交，平靜到連“舉牌”都省略了。 在今年1—6月，武漢市收獲土地出讓總金額287.35億元，同比降低13%。

奇特的是，自8月以后，武漢市土地交易市場明顯再復活躍，萬科、華潤、復地、融僑、廣電、鈺龍等房產大鱷重返武漢土地市場，擲金圈地。

一邊是通過以價換量求生，又陷入土地儲備窘境的開發(fā)商；另一邊是在經濟增長出現(xiàn)下降的情況下，又有要確保“穩(wěn)增長”的地方政府。兩者一拍即合，創(chuàng)造了自8月以來土地市場的火爆局面。

拿地！拿地！

耗時近1個小時，兩家知名開發(fā)商輪番舉牌237次，使得一塊起拍價9.64億元的地塊，“身價”上揚至12.01億元，溢價超過2億元。10月12日，武漢舉行今年第十次國有建設用地掛牌出讓會，重現(xiàn)了這場久違的“搶地”場面。

在此前一個月，武漢市上半年規(guī)模最大的土地拍賣會，集中拍賣了36宗國有建設用地使用權，最終，28宗地塊以121.68億元的總價成交，創(chuàng)下了近3年來武漢土地市場單日成交價最高紀錄。

不僅在武漢，從三季度開始，全國多個城市都加大了土地供應量。在北京，僅8月下旬，就推出14宗住宅用地，出讓總量相當于北京前7個月供應總量；在溫州，最近期一次性推出52宗地塊，共計3220畝，規(guī)模是過去幾年土地出讓的總和。

國土資源部10月11日的通報數(shù)據顯示：今年第三季度全國房地產用地供應出現(xiàn)明顯回升，達4.43萬公頃，環(huán)比第二季度增加35.7%，相當于上半年總量的74.2%。

在各地加大土地供應量的同時，也掀起了房地產企業(yè)新一輪的“搶地潮”。以保利地產為例，短短一周之內，就豪擲百億元拿地。

10月10日，保利地產在上海以45億元競得徐匯區(qū)濱江地塊，也就在同一天，保利地產在長沙土地市場也有斬獲；隨后在10月12日，又以32.59億元再競得上海市楊浦區(qū)一宗商住地塊。在不到一周時間里，保利集團四度出手拿地，累計出資金額達131.4億元。

其實“保利現(xiàn)象”并非個例。包括萬科、龍湖、金地、恒大等國內知名房企的身影也頻繁出現(xiàn)在土地拍賣市場上。一份針對萬科等五家知名房企拿地相關統(tǒng)計數(shù)據表明，自9月1日以來，萬科在全國各地土地市場上頻頻出擊，截止到10月14日，已經取得20宗地塊，規(guī)劃建筑面積達614.73萬平方米，累計出資金額約170億元。

值得關注的是，此輪“大潮”中房企高溢價拿地的現(xiàn)象比較突出。如在近期一次拍馬會上，招商地產經過近百輪競價，溢價率達75%，最終力壓龍湖、金地競標成功。這與半年前經常以低價成交的情形形成了鮮明對比。

“今年上半年武漢土地市場連舉牌都省略了，直接報價就成交。”武漢一業(yè)內人士向《新楚商》描述。據統(tǒng)計，2012年上半年，武漢國土資源和規(guī)劃局共推出70宗地塊中，僅有8塊以超過底價成交，土地出讓總金額287.35億元，同比降低13%。

一拍即合

短短三個多月過去，土地交易市場緣何會出現(xiàn)“冰火兩重天”的局面？

“上半年很多房企都采取了以價換量的策略，成交量隨之不斷上升，土地儲備也快速消耗，因此下半年多拿地是必然結果。”武漢億房研究中心研究員鄢峰認為：“資金的快速回籠也為拿地創(chuàng)造了有利條件，信貸及市場的寬松復蘇提升了企業(yè)拿地的積極性。”

根據上海同策咨詢機構跟蹤監(jiān)測數(shù)據顯示，前三個季度，包括萬科、金地、保利、中海等在內的國內十大標桿房企，已基本完成銷售指標。另一方面，本輪調控已持續(xù)兩年，兩年期間絕大多數(shù)大型房企在投資環(huán)節(jié)都表現(xiàn)出謹慎態(tài)度，這導致了當前相當一部分企業(yè)的土地儲備，尤其是在重點城市的土地儲備出現(xiàn)了短缺。

“成交狀況回暖，通過銷售回款方式獲得更多資金，已是事實，再加上信貸寬松，這就促使一些大的開發(fā)商開始進行土地儲備。”湖北省房地產經濟研究會常務秘書長葉學平分析。

這邊，開發(fā)商為土地儲備焦急，在產業(yè)鏈的上端，地方政府也迫切期望通過土地財政以解“燃眉之急”。

業(yè)內專家分析，今年以來，市場形勢出現(xiàn)了變化。由于經濟增速出現(xiàn)了超預期的下降，無論是中央政府還是地方政府，財政收入都出現(xiàn)了下降，在這方面，地方政府的壓力尤為沉重，因此，地方政府迫切希望通過持續(xù)推地來增加財政收入。

據國土資源部此前公布的數(shù)據，今年上半年全國住房用地供應計劃落實4.72萬公頃，僅為年度計劃的29.6%。財政部公布的數(shù)據顯示，上半年，全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。

“政府也不是隨便賣地，也要看市場需求，上半年土地市場較為冷清，開發(fā)商拿地意愿不高，就算推地也賣不出好價錢，還不如不推。而通過上半年的銷售回籠了資金，開發(fā)商現(xiàn)在有能力，也有愿望拿地了，地方政府此時推地，可謂供需雙方一拍即合。”某土地規(guī)劃管理部門的負責人坦言。

下跌無望？

分析本輪“大潮”的特點，不難看出，品牌房企成為當仁不讓的主角。統(tǒng)計數(shù)據顯示，進入三季度后，品牌房企拿地的步伐明顯加快，截至9月底，萬科、中海、保利等標桿房企在三季度的出資累計金額已超過600億元。而在這些標桿企業(yè)中，央企又成了“排頭兵”。這不得不讓人回想起2年前，“央企地王”盛行。

為了使調控獲得成效，當年3月22 日，時任國資委主任李榮融召開部分中央企業(yè)會議，要求78家不以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)在15個工作日內制定退出房地產業(yè)務的方案，由此拉開了央企退出房地產市場的序幕。

但是，同樣作為本輪調控中一項重要的政策，央企“退房令”并沒有限購限貸這類政策執(zhí)行得徹底。而今央企又加大力度展開了對土地市場的投入，業(yè)內人士分析，這似乎是在向房地產市場釋發(fā)出信號。“由于央企與政府所具有的天然的‘近親血緣關系’，它對政府的經濟調控政策也能夠有更精準的把握。”

“短期內，土地市場尚不具備全面回暖的基礎，地價上漲乏力。”10月11日，在國土資源部法律中心組織召開的座談會上，多位業(yè)界專家一致認為，第三季度房地產和住房用地供應量出現(xiàn)一定程度回升，但全面反彈動力不足，未來土地市場仍將“穩(wěn)”字當頭，預計不會產生異常波動。

但是，從以往的經驗來看，土地市場的局部回暖很容易就轉變?yōu)闃鞘蟹磸椀摹扒白唷薄?/p>

“房價的主要成本來自地價，地王出現(xiàn)，房價立刻應聲而漲的例子多不勝舉。雖然在目前的調控下，暴漲的可能性不大，房價下跌或成幻影。”葉學平說。

對于未來土地市場的狀況，中國指數(shù)研究院華中分院研究副總監(jiān)李國政認為，從近期中央部委對全國多地樓市調控的表態(tài)可以窺見，如果短期內房價出現(xiàn)明顯反彈趨勢，新的樓市調控政策的出臺將不可避免。

事實上，面對大型房地產開發(fā)企業(yè)“逆勢奪地”的跡象，也有消息稱，作為土地市場主管部門的國土資源部已經開始部署對高價拿地的大型房地產開發(fā)企業(yè)進行監(jiān)測和調查，而這之中亦包括部分中央國資委直屬企業(yè)。

“土地市場‘高溢價’、‘地王’是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009～2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能使市場走向出現(xiàn)偏差，調控效果功虧一簣，”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，這或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主的時期轉為再度收緊。

業(yè)內人士分析稱，按照當前的房地產開發(fā)周期推算，現(xiàn)階段競得的土地，開發(fā)周期大概需要兩年左右。如果板塊區(qū)域內出現(xiàn)“地王”，則意味著在未來兩年內，房價將維持在高位。因此業(yè)內分析，土地市場的回暖及“地王”的產生，在影響市場預期的同時，或將推升未來的房價。