朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之惑

2013年初的一個(gè)下午，天氣寒冷，而北京太陽(yáng)城銀齡公寓內(nèi)，暖意融融。有的老人推著輪椅散步，有的三三倆倆聊天，有的坐在圖書室聚精會(huì)神看報(bào)紙，有的興致勃勃玩臺(tái)球。忽然，一陣悅耳的琴聲傳來(lái)，原來(lái)是一位滿頭銀發(fā)的老奶奶在彈奏鋼琴，身體隨音樂(lè)輕輕搖動(dòng)，美妙的旋律從指間溢出，久久回蕩在公寓里……

“這里的老人藏龍臥虎，有話劇演員、京劇演員、大學(xué)教授、中學(xué)校長(zhǎng)、離休干部等，她們做的手工藝品還獲得過(guò)國(guó)際大獎(jiǎng)，經(jīng)常有外國(guó)人參觀后購(gòu)買這些手工品，于是老人們做得更起勁。”北京太陽(yáng)城銀齡老年公寓總經(jīng)理朱鳳至頗為自豪。

中國(guó)已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所為，是老百姓對(duì)老年幸福生活的殷殷期待和美好向往。全國(guó)老齡委辦公室公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)1.85億，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計(jì)2013年底，中國(guó)老年人口總數(shù)將超過(guò)2億，到2025年，老年人口總數(shù)將超過(guò)3億，平均每年增加1000萬(wàn)老年人口。到2050年，每3個(gè)中國(guó)人中就將有1個(gè)老人。

日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老問(wèn)題正成為整個(gè)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。“人口老齡化在給我們帶來(lái)健康長(zhǎng)壽和新的發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。”全國(guó)老齡委辦公室副主任朱勇去年九月在第二屆人口老齡化長(zhǎng)壽化國(guó)際會(huì)研討會(huì)上表示，人口老齡化與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化相伴隨，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型、文化變革相交織，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不適應(yīng)、不協(xié)調(diào)的矛盾和問(wèn)題日益顯現(xiàn)。

目前中國(guó)普遍規(guī)劃實(shí)行“9073”的養(yǎng)老服務(wù)模式，即到2020年90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照顧養(yǎng)老，7%的老年人通過(guò)政府購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人們思想觀念的轉(zhuǎn)變，特別是計(jì)劃生育背景下“421”家庭的日益增多，許多經(jīng)濟(jì)寬裕的家庭傾向于為老人選擇居住環(huán)境、配套設(shè)施相對(duì)較好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，一些孤寡老人、半自理老人、不能自理的老人以及子女無(wú)法在身邊照顧的老人，也愿意到養(yǎng)老院安度晚年。

清華同衡規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳首春表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分為福利型養(yǎng)老和商業(yè)型養(yǎng)老。福利型養(yǎng)老主要由政府負(fù)責(zé)，針對(duì)低保戶、五保戶和中低收入人群，如公辦養(yǎng)老院、福利院、敬老院。商業(yè)型養(yǎng)老由企業(yè)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，政府提供支持。這種養(yǎng)老模式，現(xiàn)在還處于初級(jí)階段，主要是應(yīng)對(duì)目前社會(huì)越來(lái)越多的具有一定支付能力，同時(shí)要求較高服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老需求而開發(fā)建設(shè)的養(yǎng)老項(xiàng)目，如老年公寓、養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老別墅。

老人多床位少

一份來(lái)自潤(rùn)土咨詢的《2012中國(guó)城市養(yǎng)老居住模式研究報(bào)告》顯示，一線城市如北京和上海分別有34.1%和46.9%的老人表示愿意去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，二線城市石家莊、濟(jì)南也均超過(guò)三成。

在被認(rèn)為是北京最好的公辦養(yǎng)老院北京第一社會(huì)福利院，目前已有9000多人排隊(duì)等候，全部滿足預(yù)計(jì)要等十幾年，許多老人只能望“一福”興嘆。而同樣地理位置優(yōu)越、服務(wù)設(shè)施較好的北京市第四福利院、北京市第五福利院，也已經(jīng)住滿了老人。

據(jù)北京市民政局統(tǒng)計(jì)，截至2011年年底，北京市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共有401家，60歲以上的老年人口約為248萬(wàn)，床位總數(shù)僅僅只有6.9萬(wàn)張，每百名老人的平均床位為2.8張，離國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)“百名老人5張床位”還有很大距離。照此標(biāo)準(zhǔn)推算，北京市在2011年年底的床位缺口應(yīng)該是5.5萬(wàn)張。

除了北京，全國(guó)其他省市也存在床位嚴(yán)重短缺問(wèn)題。截至2011年底，上海共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)631家，床位總量達(dá)到10.2萬(wàn)張，但床位數(shù)僅占到老年人口的3%。太原60歲以上老年人有49.5萬(wàn)人，目前只有養(yǎng)老院67所，床位設(shè)置不過(guò)6253張。此外，重慶養(yǎng)老床位缺口13.5萬(wàn)張，山東養(yǎng)老床位缺口22.6萬(wàn)張，成都養(yǎng)老床位缺口3.7萬(wàn)張，武漢養(yǎng)老床位缺口至少2.6萬(wàn)張，廣州養(yǎng)老床位缺口2.2萬(wàn)張，鄭州養(yǎng)老床位缺口1.5萬(wàn)張。

不僅公辦養(yǎng)老院“一床難求”，物美價(jià)廉的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同樣搶手。“北有太陽(yáng)城，南有親和源”，指的就是民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的代表：北京太陽(yáng)城和上海親和源老年公寓。北京太陽(yáng)城是中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的先行者，也是國(guó)內(nèi)知名的醫(yī)護(hù)型全程化養(yǎng)老社區(qū)，太陽(yáng)城的銀齡公寓被北京市民政局批準(zhǔn)為“四星級(jí)”老年公寓。

“外邊有很多人在排隊(duì)，可惜我們的房源不足。”朱鳳至說(shuō)，A樓和B樓共1000張床位，住了625位老人，因?yàn)樵S多單身老人喜歡住包間，避免與其他陌生老人發(fā)生矛盾。我們還要建設(shè)新的老年公寓，可以再容納2000人左右。

民政部部長(zhǎng)李立國(guó)在去年底召開的“2013年全國(guó)民政工作會(huì)議”上表示，中國(guó)正在推動(dòng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，目前全國(guó)養(yǎng)老床位數(shù)已達(dá)390萬(wàn)張，每千名老人擁有養(yǎng)老床位20.5張。記者按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，全國(guó)老年人共需養(yǎng)老床位900多萬(wàn)張，床位缺口至少達(dá)510萬(wàn)張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展需要。

政策冷市場(chǎng)熱

面對(duì)老年人口的急劇增長(zhǎng)，“未富先老”、“未備先老”、“一床難求”成為困擾中國(guó)發(fā)展的新問(wèn)題。中國(guó)社科院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)所研究員、社會(huì)保障研究室主任張展新認(rèn)為，公辦養(yǎng)老院排不上隊(duì)等問(wèn)題反映出中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)供求的矛盾。當(dāng)前，由于立法和政策制定滯后，民間資本投資積極性不高，而公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)受益于政策優(yōu)惠，但數(shù)量十分有限，最終導(dǎo)致公辦養(yǎng)老院供不應(yīng)求、民辦養(yǎng)老發(fā)展不起來(lái)。

由于受到財(cái)政限制，補(bǔ)上養(yǎng)老床位的短缺，單靠政府的投入恐怕也不現(xiàn)實(shí)。中國(guó)老齡科學(xué)研究中心副主任黨俊武表示，建設(shè)養(yǎng)老床位是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及方方面面，需要政府創(chuàng)新機(jī)制，吸引民間資本參與其中。

資本的嗅覺(jué)最靈敏。正是瞄準(zhǔn)了養(yǎng)老市場(chǎng)這一巨大“蛋糕”，自2010年以來(lái)，眾多企業(yè)和資本涌入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資領(lǐng)域從養(yǎng)老地產(chǎn)擴(kuò)展到老年護(hù)理、養(yǎng)老服務(wù)、老年用品、旅游休閑以及金融等細(xì)分板塊。特別是養(yǎng)老地產(chǎn)，成為地產(chǎn)大鱷和保險(xiǎn)巨頭紛紛爭(zhēng)搶的“聚寶盆”。

目前，萬(wàn)科、保利、復(fù)星、綠城、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)都在試水養(yǎng)老地產(chǎn)，并在全國(guó)多個(gè)城市布局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有20多家房地產(chǎn)企業(yè)正式打出了養(yǎng)老牌。早在2010年，萬(wàn)科就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”，采用租售并舉的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，萬(wàn)科還在北京的歡慶城、青島的萬(wàn)科城、杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但規(guī)模都較小。2012年8月，萬(wàn)科與長(zhǎng)春市政府簽署協(xié)議，投資120億元，在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造占地100萬(wàn)平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

作為保利首個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目，臨近上海的“西塘安平老年健康生活社區(qū)”已開發(fā)建設(shè)，建筑面積近10萬(wàn)平方米。從2010年起，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開始啟動(dòng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究，今年即將落地開業(yè)的北京亦莊項(xiàng)目，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目。

由于目前城市規(guī)劃中尚無(wú)養(yǎng)老用地這一土地用途，目前多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地都是居住、商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂，同時(shí)，由于缺乏產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與制度支持，使得蜂擁而上的房地產(chǎn)企業(yè)也陷入了迷茫與困惑之中。

“國(guó)外的養(yǎng)老模式，一種是政府福利型，一種是政府扶持+開發(fā)商盈利。中國(guó)應(yīng)該鼓勵(lì)后一種養(yǎng)老服務(wù)模式，政府給予土地、資金、稅收等政策扶持，開發(fā)商也應(yīng)該有一定的盈利，但盈利后不能一走了之，要對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)承擔(dān)責(zé)任。”北京地球村房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理王志強(qiáng)說(shuō)。

除了房地產(chǎn)企業(yè)，人壽、泰康、平安、新華、合眾等諸多保險(xiǎn)企業(yè)，近年來(lái)也將養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會(huì)保障的一部分涉足其中。

中國(guó)人壽在2010年就透露，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超萬(wàn)畝，計(jì)劃總投資約100億元。此外，中國(guó)人壽在福建廈門也有養(yǎng)生基地項(xiàng)目，在全國(guó)共有6個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地，其“一南一北”養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地的格局已經(jīng)形成。

去年11月初，合眾人壽斥資3.7億拿下沈陽(yáng)棋盤山13宗土地，其中7塊地將用來(lái)開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。除此之外，合眾人壽還在武漢建有健康社區(qū)。泰康人壽也不甘示弱，正在建設(shè)北京昌平小湯山養(yǎng)老社區(qū)，已經(jīng)對(duì)外銷售掛鉤的養(yǎng)老產(chǎn)品，250萬(wàn)即可獲得入住這一社區(qū)的資格。此外，泰康還要在上海崇明島和海南建設(shè)其他的養(yǎng)老社區(qū)。中國(guó)平安也不甘示弱，去年在浙江桐鄉(xiāng)開建養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)，擬投資170億元。

按照保監(jiān)會(huì)規(guī)定，險(xiǎn)資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過(guò)預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細(xì)則要求“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，這讓保險(xiǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式只能限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。

前不久，中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心通過(guò)題客調(diào)查網(wǎng)和民意中國(guó)網(wǎng)，對(duì)14608人進(jìn)行的調(diào)查顯示，87.6%的人希望父母住進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)。公眾對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有什么建議？67.0%的人希望政府提供土地出讓和稅收優(yōu)惠，吸引企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)；62.2%的人建議將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃；40.7%的人建議鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。

養(yǎng)老地產(chǎn)之所以滯后，陳首春表示，一是目前國(guó)家的政策和法規(guī)并不支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。今年之前還沒(méi)有看到針對(duì)養(yǎng)老的土地出讓，規(guī)劃設(shè)計(jì)里也沒(méi)有專門的養(yǎng)老用地。在土地財(cái)政的背景下，地方政府的土地指標(biāo)非常奇缺。同樣一塊地，按住宅用地的出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老用地，所以，地方政府沒(méi)有動(dòng)力供給養(yǎng)老用地。

二是開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)大多是噱頭，最多只是一種嘗試。基于高地價(jià)，開發(fā)商也要算經(jīng)濟(jì)賬，開發(fā)普通住宅會(huì)很快收回成本，而做養(yǎng)老項(xiàng)目，即使小比例也是個(gè)大問(wèn)題。

“養(yǎng)老地產(chǎn)投資是大方向，但目前市場(chǎng)剛起步。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，有些企業(yè)是打著養(yǎng)老的名義“賣房子”，也不乏有保險(xiǎn)資金以養(yǎng)老的名義“圈地”，總之，業(yè)界對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資目的不純。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在接受媒體采訪時(shí)也稱，“養(yǎng)老地產(chǎn)遠(yuǎn)洋已經(jīng)在做了。就我自己看來(lái)，現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)都沒(méi)有多大的前景，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)從本質(zhì)上說(shuō)都是打著養(yǎng)老的旗子，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。” 他坦言，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上還涉及到更多的規(guī)定：比如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但就這些方面的法規(guī)尚不完善，所以在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)程中還有很多難關(guān)要過(guò)。

硬件易軟件難

當(dāng)前，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅硬件（養(yǎng)老設(shè)施）缺乏，包括生活設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、康復(fù)設(shè)施、文化設(shè)施等，而且軟件（服務(wù)體系）非常薄弱，對(duì)老人身體上的護(hù)理、心理上的疏導(dǎo)、精神上的關(guān)愛(ài)嚴(yán)重不足，護(hù)理人員的素質(zhì)普遍也較低。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)炙手可熱的同時(shí)，不少問(wèn)題也浮出了水面。比如養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量堪憂、虐老事件、老年人的權(quán)益保護(hù)缺失等。不管是公辦養(yǎng)老院、民辦養(yǎng)老院還是養(yǎng)老地產(chǎn)，蓋房子相對(duì)簡(jiǎn)單，但配套服務(wù)和有效運(yùn)轉(zhuǎn)則不容易。

寸草春暉養(yǎng)老院是北京市朝陽(yáng)區(qū)社區(qū)養(yǎng)老院的樣板工程，除了費(fèi)用高昂，有老人反映房間打掃不及時(shí)。養(yǎng)老院負(fù)責(zé)人王小龍解釋說(shuō)，養(yǎng)老院有40多名護(hù)工照顧近百名老人，大多是失能或半失能老人，他們每天為老人體檢、按摩、洗腳和打掃衛(wèi)生，工作很繁重。

據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科幸福匯養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃今年上半年交房，除1號(hào)樓這一老年專屬樓棟外，其他樓棟均未安裝無(wú)障礙硬件配套設(shè)施，有開發(fā)商虛假宣傳的嫌疑。而且距離樓盤100米處有一間北京濃縮化肥廠和一座變電站，300米遠(yuǎn)處設(shè)有竇店派出所，出警可能帶來(lái)噪聲和不安全因素影響。

至于后期的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2011年年底通過(guò)戰(zhàn)略協(xié)議，萬(wàn)科把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)管理和針對(duì)老人的服務(wù)外包給了上海的親和源，但去年上半年，親和源可能終止了合作。萬(wàn)科幸福匯這個(gè)項(xiàng)目到底怎么辦，現(xiàn)在還不清楚。

萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理毛大慶曾公開表示，目前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念還很籠統(tǒng)，萬(wàn)科集團(tuán)研究了三四年后發(fā)現(xiàn)其實(shí)不那么簡(jiǎn)單。“實(shí)際上萬(wàn)科集團(tuán)并不具備養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，所以進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅是一種嘗試，盈利與否不重要，重要的是要形成一種成熟的商業(yè)模式。”

陳首春分析稱，“雖然有的房企和險(xiǎn)企已經(jīng)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但面臨尷尬境地，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商和保險(xiǎn)企業(yè)不具備運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的能力。”但市場(chǎng)上找不到專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)可以大量輸出管理，進(jìn)行規(guī)模化連鎖化經(jīng)營(yíng)，即使有，目前也存在問(wèn)題。

對(duì)于一些開發(fā)商把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成普通房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)做，北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)烏丹星也指出，這是嚴(yán)重的誤區(qū)，養(yǎng)老地產(chǎn)核心價(jià)值應(yīng)該體現(xiàn)在服務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理。開發(fā)商如果真想做養(yǎng)老地產(chǎn)，首先應(yīng)該了解養(yǎng)老服務(wù)理念，培訓(xùn)相關(guān)人員，建立能夠支撐硬件機(jī)構(gòu)的服務(wù)體系。

“開發(fā)商真正為老年人服務(wù)的意識(shí)依然較差，一些地產(chǎn)商為了壓縮成本，將養(yǎng)老地產(chǎn)的選址放在較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，這樣阻礙了老人與子女的相互照顧。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，由于地處偏遠(yuǎn)，相關(guān)的醫(yī)療、交通、購(gòu)物等設(shè)施也不完善，這造成了老人極大的生活不便。

業(yè)內(nèi)知名度頗高的北京太陽(yáng)城和上海親和源，盡管運(yùn)營(yíng)多年，硬件和軟件在國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先，但管理服務(wù)水平還需要進(jìn)一步提高。購(gòu)買了北京太陽(yáng)城養(yǎng)老住宅的一位崔姓退休教師舉例說(shuō)，以前小區(qū)內(nèi)的電瓶車隨叫隨到，現(xiàn)在變成定時(shí)定點(diǎn)發(fā)車；以前有24小時(shí)熱水，現(xiàn)在只有晚上供應(yīng)；如今管理也沒(méi)以往嚴(yán)格，外人可以隨意進(jìn)出。

親和源的一名入住老人介紹，平時(shí)的服務(wù)還算細(xì)致周到，但一到春節(jié)等大的節(jié)假日，服務(wù)員就會(huì)少很多，很多事做起來(lái)就有點(diǎn)不順。而且許多服務(wù)，比如環(huán)衛(wèi)、餐飲等，都是外包給第三方的。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該完全是地產(chǎn)，涉及方面會(huì)很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)直到日常起居呵護(hù)，不能一概而論。老齡化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益，應(yīng)該在服務(wù)上多做文章，不只是房地產(chǎn)商賣房子那么簡(jiǎn)單的問(wèn)題。”

許多老人退休后，身份地位的落差容易導(dǎo)致郁郁寡歡，不少老人患了腦癡呆。朱鳳至建議，“希望有更多的心理咨詢志愿者能為老年人提供服務(wù)，幫助老人打開心結(jié)，調(diào)整心態(tài)，笑對(duì)人生。國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)一項(xiàng)制度，把志愿者的養(yǎng)老服務(wù)時(shí)間和內(nèi)容記錄下來(lái)，并有專門機(jī)構(gòu)頒發(fā)證書，等這些志愿者老了，可以免費(fèi)享受相應(yīng)的服務(wù)。”

此外，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展還要考慮到地區(qū)差異，各地老年人在養(yǎng)老觀念和消費(fèi)能力方面有著巨大差異。這就要求養(yǎng)老社區(qū)在硬件設(shè)計(jì)、軟件配套、管理服務(wù)等方面，要根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群有所調(diào)整，做連鎖化、規(guī)模化的同時(shí)，要突出本地化。

投資高盈利低

據(jù)陳首春測(cè)算，商業(yè)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前期投入分?jǐn)偟矫總€(gè)床位上約為2000元～3000元/月，后續(xù)運(yùn)營(yíng)成本也需要2000元～3000元/月。照此計(jì)算，一張床位的收費(fèi)要達(dá)到4000元～6000元/月才能勉強(qiáng)運(yùn)營(yíng)。養(yǎng)老地產(chǎn)要想盈利十分困難。目前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展可以用“叫好不叫座”來(lái)形容，面臨不少現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

在沒(méi)有養(yǎng)老用地的情況下，一些中小民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難從市場(chǎng)拿到土地，只能靠租地，但土地補(bǔ)貼目前還無(wú)法獲得，因此高額的租金成為民辦養(yǎng)老院最大的負(fù)擔(dān)。除此之外，行業(yè)利潤(rùn)低也是民辦養(yǎng)老院面臨的問(wèn)題。一般傳統(tǒng)的持有型養(yǎng)老物業(yè)毛利率在6%～8%，與房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤(rùn)相比，的確有些寒酸，但投資風(fēng)險(xiǎn)并不低。

北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊毫不隱晦地指出，“盡管土地有一些優(yōu)惠，但要想在短時(shí)間內(nèi)迅速盈利頗有難度，我們也是摸索了10年才開始盈利的，其他的養(yǎng)老企業(yè)更是步履蹣跚。”

盡管北京太陽(yáng)城總體實(shí)現(xiàn)了盈利，但總投資4億多元建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施，如醫(yī)院、超市、文化教育中心、娛樂(lè)中心、物業(yè)管理中心等，至今依然盈虧不一。

即便已經(jīng)明確把養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略選擇，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊接受媒體采訪時(shí)卻表示，與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤(rùn)不會(huì)太高，未來(lái)房企并不會(huì)大舉進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，養(yǎng)老地產(chǎn)也不會(huì)出現(xiàn)如商業(yè)地產(chǎn)般的火熱情況。

養(yǎng)老地產(chǎn)如何管理和運(yùn)營(yíng)，不僅讓房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋，保險(xiǎn)企業(yè)同樣也是“摸著石頭過(guò)河”。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有一家養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)作是成功的可復(fù)制的，太陽(yáng)城僅僅是個(gè)特例。

從2010年以來(lái)，合眾人壽在地產(chǎn)領(lǐng)域已投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)。目前，這些項(xiàng)目大多處于前期建設(shè)階段，至于如何運(yùn)營(yíng)獲利，現(xiàn)在還是未知數(shù)。合眾人壽一位高管曾指出，“投資不動(dòng)產(chǎn)就算不增值，還有項(xiàng)目、土地等存在。”

所以，養(yǎng)老地產(chǎn)雖然表面上紅紅火火，但一個(gè)成熟的、可持續(xù)且能復(fù)制推廣的商業(yè)模式，目前還沒(méi)看到。“畢竟這是一個(gè)投資周期長(zhǎng)、見效慢的行業(yè)，國(guó)內(nèi)目前缺乏可供借鑒的盈利模式。”楊紅旭說(shuō)。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任開彥指出，養(yǎng)老地產(chǎn)難盈利的主要問(wèn)題是土地成本太高，開發(fā)商只能從公開市場(chǎng)獲取土地。養(yǎng)老地產(chǎn)從一定意義上講，為社會(huì)提供了養(yǎng)老產(chǎn)品，為政府分憂，政府應(yīng)該給予政策支持。如將養(yǎng)老地產(chǎn)土地類似于保障房部分地塊，鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)。但有專家認(rèn)為，過(guò)去一些開發(fā)商以“養(yǎng)老”名義圈地，變相開發(fā)房地產(chǎn)，讓地方政府心有余悸。

養(yǎng)老地產(chǎn)的融資也是個(gè)難題，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)投資回報(bào)周期長(zhǎng)的行業(yè)，全部用自有資金而不允許銷售，發(fā)展很難。如果以養(yǎng)老項(xiàng)目向銀行融資，銀行擔(dān)心如果項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，無(wú)法把老人從作為抵押物的房子中趕走，因此銀行不愿意給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。據(jù)了解，北京太陽(yáng)城前期開發(fā)就是無(wú)法從銀行貸到款，完全靠自有資金和施工單位的墊資來(lái)滾動(dòng)發(fā)展的。

泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升直言，與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報(bào)期長(zhǎng)，資金流動(dòng)性弱，若缺乏長(zhǎng)期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要長(zhǎng)期資本市場(chǎng)的配合。