中國的“太陽城”

民營企業開發建設養老社區，太陽城是中國第一個吃螃蟹的

始建于上世紀六十年代的美國太陽城被養老地產界奉為經典，時隔40年后，中國也誕生了一個大型養老社區——北京太陽城。不過，這個太陽城與美國太陽城沒有任何經濟上的關聯，是一個名叫朱鳳泊的中國人投資開發的。

如今，位于北京市昌平區小湯山鎮的太陽城，已成為中國養老地產先行先試的典型案例，也是國內知名的醫護型全程化養老社區，被北京市民政局批準為“四星級”老年公寓。2012年5月，在上海舉辦的首屆中國國際養老服務業博覽會上，太陽城現身于北京展廳，成為現場一大亮點。

為探個究竟，春節前，本刊記者專程前往北京太陽城進行實地采訪。一下車，金碧輝煌的歐式長廊大城門格外醒目，呈弧形環抱狀。穿過拱門，道路左側是太陽城超市和郵局，超市里的顧客并不多，郵局里有人在辦理業務。再往前走，道路右側是蜿蜒曲折的人工湖，一直向東延伸；左側白色的建筑群是北京太陽城醫院，分為門診和急診。接著，一片仿歐式建筑“銀齡公寓”映入眼簾。再往東去，就是居家養老的住宅區和別墅區。社區內隨處可見各種樹木和草坪，由于是寒冬，室外散步活動的老人比較少。

據了解，整個養老社區占地644畝，總建筑面積32萬平米。分為兩大養老板塊：居住區和配套設施。居住區包括居家養老住宅、租住老年公寓和旅游度假公寓，醫院、超市、餐廳、溫泉養生、文化娛樂等配套設施齊全，可以滿足老年人自理、介助、介護、醫療、康復和度假等養老服務需求。

“挺艱難的。”北京太陽城銀齡老年公寓總經理朱鳳至對本刊記者說，民營企業開發建設養老社區，太陽城是中國第一個吃螃蟹的。十多年來，我弟弟朱鳳泊之所以咬緊牙關，頂著壓力，堅持做養老項目，源于他內心對父親的一份愧疚。

北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊“下海”經商前，是一名公安干警。有一次春節前，朱鳳泊陪父親去醫院看病，突然接到單位電話，說有緊急任務。他父親趕緊讓朱鳳泊回單位，說自己一個人可以回家。沒想到，他父親在公共汽車上心臟病復發去世了。朱鳳泊覺得愧對自己的父親。他說，兄弟姐妹六個，竟然沒人陪父親看病，將來一定要建一個有醫院、有超市、能夠健身和休閑娛樂的養老社區，老人不用出社區，就可以滿足全部的生活、醫療和精神需求。

地產杠桿

父親的去世讓朱鳳泊敏銳地覺察到，中國老齡化進程加速給養老產業帶來的無限商機。1999年，朱鳳泊成立了北京太陽城房地產開發有限公司，并提出“孝道、仁德、誠信”的企業文化理念。

在國內沒有任何成功模式可供借鑒的情況下，太陽城的核心團隊經過反復研究最后決定，以老年房地產開發建設為啟動杠桿，以服務配套先行，拉動后續養老服務和養老商業價值鏈上的其他環節。

據了解，北京太陽城30%的面積用于建養老服務配套設施，約9萬平米。70%的面積進行養老地產開發，其中養老公寓用于出租，養老住宅和養老別墅按商品房銷售，全部采用無障礙設計，三層樓都有醫護式電梯，適合居家養老。2003年養老住宅和別墅的銷售價格為每平米4000多元，現在已飆升到每平米近2萬元，住戶每月需支付2.5元/平方米的物業費，現在不管是二手房出售還是出租都很搶手。目前太陽城社區居住了4000名老人。

“銀齡公寓運營8年了，太陽城建設12年了。雖然同時開工，但由于資金不足，銀齡公寓建到一半就停工了，后來通過養老地產回籠資金后，又開始分批建設銀齡公寓。”朱鳳至言語間流露出頗多感慨。

太陽城現有A、B、C、D四幢養老公寓，A樓和B樓已經滿員，共1000張床位，住了625位老人。許多單身老人喜歡住包間，避免與其他陌生老人發生矛盾。現在最大年紀是104歲，最小年齡為58歲，90歲以上的老人有50人，平均年齡為80歲，離休的老干部占了近70%，大學以上文化程度的占到49.6%。護工有100人。D樓是度假型老年公寓，能容納100名老人，已經入住十幾戶。C樓采用物聯網技術，提供高端智能化管理和私人管家式服務，正在施工建設，預計今年“五一”后開業，可容納300～400名老人。

朱鳳至介紹說，太陽城銀齡老年公寓是中檔的配套和標準，現在養老需求很大，外邊有很多人在排隊，可惜我們的房源不足。以后資金允許，大城門拆了建成L型老年公寓，可以再容納1000～2000名老人。

目前，太陽城老年公寓運營較好，加上民政部門給予的床位補貼和運營補貼，能夠實現盈利。但投資4億多元建設的養老服務配套設施，至今依然虧損或盈虧平衡。

太陽城醫院已經獨立運營八年，現為一甲醫院，醫保定點，2012年剛剛不賠錢。最早依托宣武醫院，現在與安貞醫院、同仁醫院等都有合作，并建立綠色通道，每天都有專家過來出診，而且醫院有固定醫生和護士。太陽城醫院也對外開放，周圍沒有其他醫院，每年營業收入2000多萬元。由于醫保額度的限制，老人有時只好到市里大醫院開藥。

太陽城超市一直在賠錢運轉，老人的消費量本來就不大，再加上附近有一個物美超市每天來這里接送，所以只有一部分行動不便的老人愿意在太陽城超市購買日用品。

“我都住了五年了，這里的確不錯，生活非常方便。”住在太陽城的一位老人介紹，就拿吃來說，小區餐廳品種多樣，包子饅頭賣得比外面便宜，每天都有肉吃，而且還能點菜，送餐上門。

記者專門到餐廳看了一下當天墻上寫的菜譜和價格，確實豐富實惠。例如饅頭0.3元，南瓜粥0.5元，紅燒肉10元，醬燒魚塊10元，炒藕絲4元。工作人員告訴記者，公司要求餐廳只要收支平衡就行。

“總體上越來越好，不像剛開始那么艱難了。”朱鳳至笑著說，他們就是一心想做好養老社區，否則也不會把房地產開發的盈利，以及養老公寓賺到的錢又投入到養老社區的建設和維修改造中。

服務為本

北京太陽城針對老人的不同健康狀況，分別提供醫療救護、生活照料、精神贍養、臨終關懷等養老服務，為老人制定了全程化可持續的服務模式。

此外，在配套服務方面，太陽城為社區老人提供9項33款免費服務。例如送醫送藥上門、每年免費體檢一次、24小時醫護人員值班、超市送貨上門、每天有5趟到地鐵天通苑北站的班車、每周一上午免費泡溫泉、物業免費維修等。

根據養老服務的國標和地標，太陽城銀齡公寓結合自己的養老服務實踐，編寫了30多萬字的服務流程和標準。現在又把這些流程和標準開發到管理軟件當中，部門經理各負其責，日常工作有條不紊。

“除非遇到棘手難題，才由我出面解決。”朱鳳至滿臉輕松，“剛開始，老人們大事小事都找我，如今具體事務都找工作人員了，但有時還找我咨詢一些問題，比如房產糾紛、善后遺產分配等。他（她）們都叫我‘二姐’，讓我心里很感動。”

談到老年工作的體會，已做了八年總經理的朱鳳至滔滔不絕。她說，每個老人來到太陽城，都要發自內心地愛他（她）們。服務要非常細致，而且還要有耐心。老人提出的事情再小，對他們來說都是大事情。只有圓滿地給他們解決了，他們才信任你。

新老人入住，朱鳳至都要到房間看望。老人的愛好、特長和生活習慣，朱鳳至要求服務人員都要了如指掌，而且所有員工對老人一定要把老人視為自己的親人；同時，朱鳳至對所有員工也當成自家人，關心幫助她們，這樣她們才會把溫暖傳遞到老人那里。

太陽城的新員工都要接受養老知識和技能培訓，而且要進行負重訓練，身體綁上沙袋爬樓梯、進浴缸，讓員工感到老人特別不容易。久病床前無孝子。這里患腦癡呆的老人有四五十名，非常難照料，老人之間有時會發生摩擦，護工難免會有委屈和情緒，因此，太陽城專門為護工設置了“委屈獎”，公司會以委屈大小計分給予獎勵，1分50塊錢。

對于健康活躍型老人，以精神贍養為主。除了圖書室和網絡大學，太陽城有20多個文化活動團體：手工班、外語班、京劇社、時裝隊、合唱團、書法班、繪畫班、計算機班等，其中外語班開設了四個語種：英語、法語、德語、西班牙語。

本著聯合國馬德里行動計劃的原則，太陽城都是讓健康的老人自己組織管理自己，沒有請外邊的老師。這里的老人藏龍臥虎，有著名演員、大學教授、中學校長、離休干部等，她們做的手工藝品還獲得過國際大獎。

“老人們就像回到了幼兒園時代，過著集體生活，一起吃飯聊天，一起唱歌跳舞。有的單身老人還在交往中產生好感，結成了老伴。”朱鳳至說。

冬季每天下午兩點半，太陽城老年公寓免費給老人提供烏雞、甲魚煲湯，老人們稱之為“長壽保命湯”。為此，公司每月要支出2～3萬元。每逢過節會餐，朱鳳至到六個餐廳給老人慰問鞠躬，老人們也給她鞠躬，感動得她眼淚都要出來了。

“老人可愛也可憐，有的老人無子女，有的是鰥寡老人，有的兒女在國外，各種情況都有。不管有無親屬，太陽城銀齡公寓都會為去世的老人送好最后一程。幾年來我送走了57名老人。”已入花甲之年的朱鳳至有些難過。

連鎖經營

北京太陽城集團已擁有8家全資子公司，業務涉及房地產、老年公寓、醫院、超市、度假村、物業管理、養老服務、建筑裝飾等。

太陽城從開發養老地產，出售房屋產權或使用權，作為回籠第一筆資金的重要途徑，也是盈利模式中的第一次盈利。由于養老地產和普通房地產在配套服務上的差異，使得養老地產的房價高于周邊地區的商品房。2003年，太陽城的房價每平米4000多元，遠高于周邊的2000元。

對外出租的太陽城銀齡公寓經過八年的運營，已步入良性循環。主要針對中高端老年人群，押金5萬元起步，交納的押金越多房租越便宜，有單人間、雙人間、小套間，也租床位。價格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和無自理老人，還要交納不同級別的護理費和伙食費等。

此后，通過餐飲、商業、醫療護理、管理服務、物業增值等配套設施的持有和經營，作為第二次盈利的主要來源，但截至目前，太陽城在這方面盈虧不一。

朱鳳泊曾公開表示，最重要的是盈利模式的可持續性，通過打造品牌服務，樹立強大的市場凝聚力，建立忠誠度極高的客戶群體；通過連鎖經營，擴大市場份額，最終形成行業龍頭地位。

現在，北京太陽城正對外拓展“百千萬”項目，百是指百福園，位于市區，接納200～300名生活完全不能自理的老人；千是指千鶴園，位于城鄉結合部，1000張左右的床位；此外，還有萬壽園，就像北京太陽城這樣的大型養老社區，占用土地200畝以上，目前已經在全國簽約了6家，落戶河南、安徽、黑龍江、四川、廣東、山東等地。

為此，太陽城專門成立了一個公司，負責項目的前期策劃、設計建設、管理運營等各項工作，可以掛牌，也可以輸出管理，包括人員隊伍、標準流程和管理軟件。這些項目經過市場調研，已經擬定了商業計劃書，正在推進中。

“我們的策略是，先讓萬壽園在一個城市落地，然后輻射帶動百福園和千鶴園，實現整體連鎖發展。老人可以獲得持續性照料，從健康老人、生活半自理、生活無自理到臨終關懷四個階段全覆蓋。”朱鳳至告訴記者。

此外，太陽城也在尋找新的盈利點，計劃建設大型的配餐中心，中午給城里老人比較集中的小區送餐。物業公司也將進軍城里，接管一些小區的物業管理，同時把“小飯桌”帶過去。

為了解決人才短缺，太陽城與北京勞動保障職業學院簽訂了培養協議。第一批畢業的大學生已有18個人在太陽城銀齡公寓工作，月薪2000元，有五險一金，管吃住；定期可以回學校再培訓，職位也有上升空間，表現好可以當管家、部門經理等職，薪資也會較高。