稅眼觀房產——國外房產稅面面觀

摘 要：世界主要國家的房產稅在制定與實施方面各有不同。而一國房產稅的制定受到其經濟環境、政治特點等多方面的影響，且房產稅稅基、稅率、稅收優惠等政策的制定，都會影響房產稅的特點。故介紹世界主要幾個國家的房產稅政策，為我國房產稅改革拓寬思路。

關鍵詞：房產稅 國際經驗 借鑒

作為中外各國政府廣為開征的古老稅種房產稅，在近些年間伴隨著節節攀升的房價，成為了改革關注的焦點。誠然，我國的房產稅歷史悠久，即在中國古籍《周禮》上所記載 “廛布”便為最初的房產稅，至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產稅性質。于人來說，他山之石可以攻玉，作為國家的一項改革，國外的現行房產稅制度也值得我們借鑒。

美國

美國開征房產稅可謂是時間久遠，早在1792年就有4個州率先開始征收，而到了20世紀初，美國每個州便都制定了征收房地產稅的法規。

由于美國房產稅是由地方政府征收，故其稅率根據各自實際情況制定，因此各地稅率高低不等，而且隨著時間推移還可能會有小幅調整，但總體稅率大致介于1%-3%之間。其房產稅的計稅依據是房地產的核定價值，包括：房屋本身的價值（主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值）和土地的價值。

因為美國政府征收房地產稅的主要目的是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，而不是以此來調控房地產市場，故房產稅也有許多優惠政策。如：很多地區的房地產應稅估價都低于其實際價值、對低收入群體實行住房抵免政策等。不過當房產稅與交易稅、遺產贈與稅和所得稅及一些服務性收費項目等稅費綜合起來后，便會對抑制房地產市場過度投機起到一定的作用。如：百姓購買第一套房時免收房產稅，從購買第二套住房時開始征收，且征收的比例會隨著購買住房數量的增多而增加。

即便如此，大多數的美國老百姓都比較愿意交房產稅。因為美國房產稅七成用于支付學區義務教育、改善治安和公共環境。這樣一來，不僅孩子可以享受十幾年的義務教育，而且也使學區周圍環境改善，房價得以升值，充分體現了稅收“取之于民，用之于民”的理念。

日本

同美國一樣，日本的房產稅也屬于地方性稅收，因而地方政府在制定稅率方面具有很大的自主權。在中央政府規定標準稅率和最高上限后，地方政府便可在合理的范圍內決定自己的稅率。并且由于日本的房產稅框架中主要包含固定資產稅、都市規劃稅和事業所稅，故其課稅范圍較廣。

而單獨針對房產的保有環節所征收的稅，日本將其列入固定資產稅的課稅對象加以征收，稅率為1.4%。不過，為了保證稅收的縱向公平，其在征收時做了如下的規定：每戶居民的住宅土地中在200平方米以下部分只需繳納正常標準1/6的固定資產稅，200平方米以上部分至房屋投影區域10倍面積之間的部分也僅需繳納1/3的固定資產稅。這樣一來，房子越大，所征收的稅也就越多，與此同時小戶型低收入人群的利益便得到了保證。

墨西哥

對于墨西哥來說房地產稅也擁有較長歷史，甚至可以追溯到西班牙殖民時期，那時當地居民就要為自己所擁有的不動產繳納費用。然而房地產稅正式寫入墨西哥法律則是在1917年。

而真正確立稅率和征收單位，則是在其憲法第115條修正案中規定：即各州政府向市政府授權，由市一級政府決定當年的房地產稅稅率和所需征收的總稅額，并代表州政府行使收繳稅款的權力。

墨西哥各州政府在計算房地產稅時基本遵循以下公式：

房地產稅=（土地面積×土地價格+建筑面積×房屋每平方米價格）×房地產稅稅率。

由此我們可知其土地價格和房屋每平方米價格的制定，對房產稅的影響是十分重要的，故對于房屋的估價，墨西哥全國住房委員會技術秘書馬爾科·基羅茲·洛佩茲解釋說：當前主要參考的因素包括建筑物所處地段、建筑成本、建成面積等，這其中還涉及物業類型、用途、是否具有商業價值等。

雖然墨西哥與美國在地理位置上相鄰，但是其房產稅的稅率卻遠遠低于美國。如若購買一處條件相似的住宅，在墨西哥繳納的房地產稅要比美國低50%左右。之所以將稅率制定的如此之低，墨西哥政府主要是考慮到其增速緩慢的房地產市場。這樣一來，不僅可以刺激國內市場的發展，而且也可以借助低稅優勢吸引國外投資者來墨西哥購買住房。

德國

如果提到德國的房產稅，那么我們首先要說說德國的房價。根據數據統計顯示：在過去10年間，德國的房價名義上每年僅上漲1%，而相對于其物價水平平均每年2%的漲幅來說，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。這與近來在美國房地產市場出現的次級抵押貸款危機形成了鮮明的對比。誠然，我們不能絕對的將其定性于德國房產稅的功勞，但是德國的房產稅與其他有關的政策相結合運用時，的確使德國房價長期維持穩定。

其主要原因是德國一直把房地產視為重要的剛性需求與民生要求，故政府通過各種差別化征稅對房地產市場進行的調控，抑制炒房。也許你會說：德國的房產稅的稅基是以房價的0.35%為基本稅，并附加1.9%的地稅 （若房屋出賣則可抵扣此稅）并不算太高。但是在德國，只要你有房產，一般均需繳納房產稅（除了只有當房產是文物，而且維護費用超過房產收益時，可以提出免稅申請），并且與之相配合的政策有許多。即在你購置房產時要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅，而當你完成房屋買賣交易后要交資本利得稅和3.5%的交易稅，如若買賣盈利則還要繳納15%的差價盈利稅。不僅如此，如果你的房屋是在十年內出售的話，那么還需參照公司稅標準征收25%的資本收益。如此一來，按照德國房產稅征收標準，如果是房產市場價格升高，那么隨之所要上交的稅額也會大幅上升，這便使得炒房套利所獲得的利潤十分低，繼而有效的抑制了投資炒房，穩定了德國的房地產市場。

加拿大

作為加拿大地方政府財政收入主要來源的房地產稅，有個有趣的名字為“歡迎稅”。我們可以把他的名字這樣詮釋：即作為政府對你購房的一種肯定，每當房子轉讓過戶一次，“歡迎稅”便會重新征收一次。且對于購房的買主，地方政府一次性征收“歡迎稅”

所謂的“歡迎稅”是由市政稅、地區稅和學校稅組成。其稅基是房地產的公允價值，并且為了體現稅收的縱向公平，歡迎稅的計算方法一般是進階式的，即不同的稅率對應不同的價值區間。可是盡管如此，在加拿大還是出現了稅收負擔不平衡的現象。據加拿大統計局的數據顯示：低收入家庭收入的11.7%需要用來繳納房地產稅，而高收入家庭繳納的稅收只占其收入的4.2%。

法國

法國最初的房地產稅制度確立是于1790年建立的“土地稅”為標志。而目前，法國的房產稅采用土地年度稅的形式征收不動產稅，主要包括由業主繳納稅金的“建成區土地稅”和由居住者繳納的“住宅稅”。其稅率的制定十分的有意思，即在稅收基本原則基礎之上的稅率由地方領土范圍內的各個集體投票表決。當然，在一些征免政策上同樣也體現出了稅收的橫向公平和縱向公平原則：即法國的一些弱勢群體可以享受免征土地稅和居住稅的待遇。如60歲以上的老人、殘疾人、稅收收入低于一定數額的人等都可以免征居住稅。而土地稅的免征對象則包括75歲以上的老人，領取成年殘疾人補貼的人等。

談及了這么多國家的房產稅政策，我僅想說雖然各國的房產稅征收方式各不相同，但是都通過橫向公平和縱向公平來體現房產稅的公平性。并且我堅信對于擁有稅基不易隱藏、稅收收入穩定、稅負不易轉嫁及可對社會財富進行二次分配，避免財富分配不均等優點的房產稅來說，我國的改革一定會使其達到避免低效利用財產，繁榮并優化配置房地產市場的作用。

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作者簡介：高珊（1991.10-），女，首都經濟貿易大學（大三學生），專業：稅務（注冊稅務師）。