警惕：返租商鋪不得不防的五大陷阱

對普通投資者來說，商鋪“售后返租”是一個誘人的蛋糕。畢竟在收鋪后的前2-5年，投資者能拿到每年高達8%-12%的投資回報，不僅跑贏CPI升幅，而且相較于投資住宅和寫字樓的投資回報率更是高出許多，但商業地產專家提醒投資者，在“返租”貌似豐厚的回報背后，其實隱藏著不少的陷阱與風險。本期投資客記者盤點出目前返租市場中的“五宗罪”，供你參考。

1：抬高鋪價返租，透支升值空間

成都大多帶返租的商場鋪，如果沒有一次性扣除所謂的2-5年的“返租”租金，其售價遠比同類型商鋪市場價高出許多。如某商鋪均價4萬多元/平方米，扣除優惠折扣和返租租金，折算下來均價還要2萬-3萬元/平方米，但記者在同區調查時卻發現，該區域商場鋪價位實際成交價格在1.5萬-2萬元/平方米，某商鋪扣除“返租”租金，實質上單價比市場價還要略高一些。

一個市值僅1.5萬元/平方米的商鋪，開發商將其提高到3萬元/平方米并承諾10年返租賣出，小業主年收益8%。假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然租金收益為鋪價的80%（每年8%×10年），共收到租金2.4萬元/平方米。但投資者如果此時將商鋪出售，也只能賣到1.5萬元/平方米，實際房產收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有：（2.4萬元—1.5萬元）/3萬元/10年=3%，遠不及開發商宣稱的“8%”的年收益率。

投資提醒：時下“返租”已成了開發商賣商鋪的一種包裝、營銷手法。這種“返租”雖然貌似很豐厚，但其實“羊毛出在羊身上”，早在開售前，開發商就已把返租租金加到商鋪的售價中，通常都會將售價提高三成左右來進行銷售，因此即使所有返租租金一次性在樓價里減扣，開發商也不會虧本。如果能順利地再將商鋪租出去，開發商可另賺一筆；如果租不出去，開發商也可以全身而退。而投資者不但得不到返租期間的租金收入，更因為高房價而透支了本應屬于投資者的升值空間，可說是承受了雙重損失。

2：經營不善，開發商人去樓空

目前市場上在售的帶返租的商鋪，大多是商場鋪或批發市場商鋪。業內人士指出，這類商鋪的租金回報如何、能否升值都完全視乎項目后期的招商和經營情況，只有定位準確、招商良好和經營管理完善的商場，商鋪租金回報和升值前景才有保障。如果開發商賣完便悄然離場、招商不佳開不了業或者開業后經營不善又關門了，小業主的投資就會血本無歸。

投資提醒：商鋪投資者千萬不能單憑高額返租回報就貿然下手。購買前先應調查清楚項目的地理位置和商圈環境，考查商場業態定位是否順應周邊商圈需求，交通是否方便等等；其次是項目的經營團隊是不是有成功的運作經驗，有沒有能力經營起來；再次還要看開發商的實力和資歷，這主要是判斷開發商會不會卷款離場的依據。值得提醒的是，目前有些在售商場鋪雖然是品牌開發商樓盤的裙樓商業，但產權早已易主，跟原來的開發商全無關聯，投資者切勿盲目追隨品牌，應查看相應的法律文書及相關資料后再做決定。

3小鋪合并出租，辦不了房產證

為吸引小投資客，不少開發商在賣鋪時盡量降低門檻，將商鋪切成了幾平方米大的“微型鋪面”出售，同樣帶返租條件。記者調查目前成都在售的返租商鋪中，有的建筑面積甚至只有三四平方米，實用面積還不到2平方米，10余萬便可購買的準入門檻看似包容，允許更多的中小型投資者進入。但這部分商鋪賣出后，為了方便招商，開發商又經常會根據商戶的要求將小商鋪合并出租，這就造成小商鋪間沒有界址，根本無法測繪，也辦不了房產證。

投資提醒：業內專家提醒，部分帶返租的商鋪交樓后業主實際上并不能及時收樓，因此對商鋪也就喪失了處置權，如果開發商直接將商鋪合并或分拆出租，根本無法通過規劃驗收，房產證也不可能如期辦出。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，如果因開發商原因而辦不了房產證的，開發商就要承擔違約責任，延遲辦證的違約責任屬于嚴格責任，開發商不得以業主沒有損失作為抗辯理由。如果開發商拒不承擔責任，購房者可通過司法途徑追究。

4“長租約”商鋪返租

部分在售的一些商業項目根本不是產權鋪，銷售方賣出的實質上只是一張長期租約，而且還要求投資者提前付20年的租金。因為沒有產權，有的一間商鋪被同時“租”給了多個人，就算有貌似豐厚的返租回報，仍難掩無產權的危機。這種情況多出現在東南沿海一帶，在廣州、東莞等地，該類商鋪尤為普遍。廣東省流通業商會執行會長黃文杰認為，廣州不少專業市場或是臨建物業或由舊廠房改造，只有物業使用權而沒有產權。投資不帶產權的商鋪，出了問題，投資者的追討難度大，所以應更加慎重。

投資提醒：楊大軍律師指出，按國家規定，超過20年的物業經營權是不允許轉讓的，如果開發商一次性收取30年的商鋪租金肯定是違法的。如果是20年以內的長租約，雖然是合法的，但卻容易讓“有心人”打“擦邊球”，利用高額返租回報吸引商鋪投資者，通過轉租形式一次性向他們收取十多二十年商鋪租金，等于從投資者手中圈了一大筆錢后，再分月、分年付給投資者高額利息。而開發商拿著圈到的錢去做二次投資，一旦投資失敗，資金鏈斷裂，商鋪投資者的返租回報就成了泡影。因此，投資客在購買時時一定要了解清楚商鋪是否有產權，是否存在抵押，有抵押的要在開發商辦理涂銷抵押后再付房款。

5：舊裙樓商鋪包裝上市，產權年限短

商業物業產權一般為40年，但目前，除個別一手商鋪擁有40年產權外，絕大多數商場鋪和專業市場商鋪銷售時產權都不足40年。記者調查發現，成都不少在售的商業項目是由閑置多年的裙樓商鋪重新包裝上市的，產權已大大縮水了十幾年，不少項目剩下20多年產權，再扣除返租年限，交回到投資客手中只剩下20年出頭的產權了。

投資提醒：對商鋪來說，產權年限就意味著業主收租或經營收益的年限，商鋪產權到期就要交高額的地價才能繼續使用，直接影響到投資回報。所以買鋪前一定要先了解清楚商鋪剩下的產權年限，衡量投資是否劃算。