現行樓市調控政策很虛偽

新一屆政府關于將微觀經濟權利交還給市場的改革主張很是令人振奮，但同時也讓人擔心這樣的主張究竟能否真的落地開花，畢竟時至今日政府對一些重要微觀經濟領域的行政干預大有愈演愈烈的勢頭，尤以樓市調控為甚。

眾所周知，2005年3月出臺的“老國八條”與此前1998年“23號文”以及2003年“18號文”最大的區別在于突出了穩定房價的調控目標，并冠以所謂的“政治高度”。由此拉開了政府透過層層加碼、不斷觸動微觀經濟神經的調控政策全面干預樓市的序幕。除2008年10月之后的短短7個月之外，樓市調控政策從取消房貸優惠政策、上調首付比例、套型限制、強化稅收、限制外資、限制開發商貸款、限制居民購房貸款直至限制居民購房資格、限制開發商自主定價權等等，無不以控制房價（微觀經濟的核心就是價格）為首要目標。不夸張地講，自1986年確立城鎮經濟市場化改革目標之后，過去七年并延續至今的樓市調控政策，稱得上是最嚴重的逆市場化浪潮。

所謂樓市調控的“政治高度”，原本應當是在發展商品房市場的同時維護低收入家庭的住房利益。但事實證明，隨著城鎮家庭收入持續快速增長（盡管低于GDP增幅），以及隨之而來的城鎮家庭支出由消費品主導型向住房主導型的轉變，旨在抑制房價上漲的調控政策不僅以房價屢調屢漲、越調越高的敗筆為施政結果，也不斷加劇了住房領域的貧富分化。最不能令人容忍的是，公務員階層居然成了樓市調控政策最大的贏家。最近曝光的湖北十堰市4500套商品房半價出售給公務員的事件，表明樓市腐敗現象依然十分嚴重。

其實，早在“老國八條”出臺前后，政府便被告之，發展商品房市場與維護低收入家庭住房利益之間并不矛盾，如果政府將來自發展商品房市場的收益足夠多地用于改善低收入家庭住房條件，實現雙贏并不困難。相反，如果政府一味限制商品房市場，過度干預價格，結果只能導致二者之間的嚴重對立，并升級為廣泛的社會矛盾。這不幸被言中。

2007年發生在美國的次貸危機以至隨后的全面金融危機向人們揭示了一個真理，任何一個經濟體，哪怕是高收入經濟體，都不可能直接透過市場的途徑解決低收入家庭的住宅問題。

對比之下，國內的問題顯然是忽視了樓市的宏觀轉移支付功能，以至于有著“政治高度”的樓市調控政策看上去很虛偽，既限制了樓市的健康發展，又犧牲了低收入家庭的住房利益。

我深信，一個專注于宏觀調控而不是微觀干預的樓市政策，必將是國內住房制度改革的大方向，其基本思路依舊是上述關于發展商品房市場與維護低收入家庭住房利益之間互不矛盾的認知，而前提是不留情面地糾正上屆政府過度干預樓市的政策失誤。

目前政府每年得自商品房市場的收益逾3萬億，其中包括1萬多億的稅費收入和只多不少的土地出讓差價收益。按照現在扣除政府收益的的開發成本計算，這可以每年建造不少于1200萬套60平米左右的保障性住房，是目前水平的2倍以上。據初步測算，未來十年政府得自商品房市場的總收益將不少于50萬億，即便是考慮到建筑成本的上漲，十年解決1.5億低收入家庭住房問題的能力綽綽有余。

從這一點看，商品房價格的合理上漲其實對于維護低收入家庭住房利益是件好事。無論是政府、學者還是媒體，都不應該片面地以房價上漲來撥弄是非，火上澆油似的加劇國內不同收入階層之間的社會矛盾。說到底，如果沒有不斷擴大的樓市需求，如果沒有越來越多的中等以上收入家庭購買商品房，政府解決低收入家庭住房困難的資金將無從下手。

借鑒發達國家的經驗教訓，即使十年之后，衡量國內樓市健康與否的關鍵依然能否切實維護低收入家庭的住房利益。

應當說，現實賦予了本屆政府任期內徹底解決國內住房矛盾的機遇和能力，而且是前所未有的。