現(xiàn)行樓市調(diào)控政策很虛偽

新一屆政府關(guān)于將微觀經(jīng)濟(jì)權(quán)利交還給市場(chǎng)的改革主張很是令人振奮，但同時(shí)也讓人擔(dān)心這樣的主張究竟能否真的落地開花，畢竟時(shí)至今日政府對(duì)一些重要微觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的行政干預(yù)大有愈演愈烈的勢(shì)頭，尤以樓市調(diào)控為甚。

眾所周知，2005年3月出臺(tái)的“老國(guó)八條”與此前1998年“23號(hào)文”以及2003年“18號(hào)文”最大的區(qū)別在于突出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)，并冠以所謂的“政治高度”。由此拉開了政府透過(guò)層層加碼、不斷觸動(dòng)微觀經(jīng)濟(jì)神經(jīng)的調(diào)控政策全面干預(yù)樓市的序幕。除2008年10月之后的短短7個(gè)月之外，樓市調(diào)控政策從取消房貸優(yōu)惠政策、上調(diào)首付比例、套型限制、強(qiáng)化稅收、限制外資、限制開發(fā)商貸款、限制居民購(gòu)房貸款直至限制居民購(gòu)房資格、限制開發(fā)商自主定價(jià)權(quán)等等，無(wú)不以控制房?jī)r(jià)（微觀經(jīng)濟(jì)的核心就是價(jià)格）為首要目標(biāo)。不夸張地講，自1986年確立城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化改革目標(biāo)之后，過(guò)去七年并延續(xù)至今的樓市調(diào)控政策，稱得上是最嚴(yán)重的逆市場(chǎng)化浪潮。

所謂樓市調(diào)控的“政治高度”，原本應(yīng)當(dāng)是在發(fā)展商品房市場(chǎng)的同時(shí)維護(hù)低收入家庭的住房利益。但事實(shí)證明，隨著城鎮(zhèn)家庭收入持續(xù)快速增長(zhǎng)（盡管低于GDP增幅），以及隨之而來(lái)的城鎮(zhèn)家庭支出由消費(fèi)品主導(dǎo)型向住房主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變，旨在抑制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控政策不僅以房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲、越調(diào)越高的敗筆為施政結(jié)果，也不斷加劇了住房領(lǐng)域的貧富分化。最不能令人容忍的是，公務(wù)員階層居然成了樓市調(diào)控政策最大的贏家。最近曝光的湖北十堰市4500套商品房半價(jià)出售給公務(wù)員的事件，表明樓市腐敗現(xiàn)象依然十分嚴(yán)重。

其實(shí)，早在“老國(guó)八條”出臺(tái)前后，政府便被告之，發(fā)展商品房市場(chǎng)與維護(hù)低收入家庭住房利益之間并不矛盾，如果政府將來(lái)自發(fā)展商品房市場(chǎng)的收益足夠多地用于改善低收入家庭住房條件，實(shí)現(xiàn)雙贏并不困難。相反，如果政府一味限制商品房市場(chǎng)，過(guò)度干預(yù)價(jià)格，結(jié)果只能導(dǎo)致二者之間的嚴(yán)重對(duì)立，并升級(jí)為廣泛的社會(huì)矛盾。這不幸被言中。

2007年發(fā)生在美國(guó)的次貸危機(jī)以至隨后的全面金融危機(jī)向人們揭示了一個(gè)真理，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，哪怕是高收入經(jīng)濟(jì)體，都不可能直接透過(guò)市場(chǎng)的途徑解決低收入家庭的住宅問(wèn)題。

對(duì)比之下，國(guó)內(nèi)的問(wèn)題顯然是忽視了樓市的宏觀轉(zhuǎn)移支付功能，以至于有著“政治高度”的樓市調(diào)控政策看上去很虛偽，既限制了樓市的健康發(fā)展，又犧牲了低收入家庭的住房利益。

我深信，一個(gè)專注于宏觀調(diào)控而不是微觀干預(yù)的樓市政策，必將是國(guó)內(nèi)住房制度改革的大方向，其基本思路依舊是上述關(guān)于發(fā)展商品房市場(chǎng)與維護(hù)低收入家庭住房利益之間互不矛盾的認(rèn)知，而前提是不留情面地糾正上屆政府過(guò)度干預(yù)樓市的政策失誤。

目前政府每年得自商品房市場(chǎng)的收益逾3萬(wàn)億，其中包括1萬(wàn)多億的稅費(fèi)收入和只多不少的土地出讓差價(jià)收益。按照現(xiàn)在扣除政府收益的的開發(fā)成本計(jì)算，這可以每年建造不少于1200萬(wàn)套60平米左右的保障性住房，是目前水平的2倍以上。據(jù)初步測(cè)算，未來(lái)十年政府得自商品房市場(chǎng)的總收益將不少于50萬(wàn)億，即便是考慮到建筑成本的上漲，十年解決1.5億低收入家庭住房問(wèn)題的能力綽綽有余。

從這一點(diǎn)看，商品房?jī)r(jià)格的合理上漲其實(shí)對(duì)于維護(hù)低收入家庭住房利益是件好事。無(wú)論是政府、學(xué)者還是媒體，都不應(yīng)該片面地以房?jī)r(jià)上漲來(lái)?yè)芘欠牵鹕蠞灿退频募觿?guó)內(nèi)不同收入階層之間的社會(huì)矛盾。說(shuō)到底，如果沒有不斷擴(kuò)大的樓市需求，如果沒有越來(lái)越多的中等以上收入家庭購(gòu)買商品房，政府解決低收入家庭住房困難的資金將無(wú)從下手。

借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，即使十年之后，衡量國(guó)內(nèi)樓市健康與否的關(guān)鍵依然能否切實(shí)維護(hù)低收入家庭的住房利益。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，現(xiàn)實(shí)賦予了本屆政府任期內(nèi)徹底解決國(guó)內(nèi)住房矛盾的機(jī)遇和能力，而且是前所未有的。