樓市20%個人所得稅帶來幾大懸疑？

不管你支持也好，反對也罷，對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個人所得稅已是勢在必行。借用住建部部長姜偉新面對兩會記者提問的話：“政府不可能讓十三億人都滿意，只能符合大多數(shù)人的利益，符合長遠利益了。”接下去的問題是，樓市個稅開征之后，對房地產(chǎn)市場究竟會帶來啥影響？對此坊間爭論不休，我想就此進行一番分析。

★樓市個稅會推動二手房價上漲嗎？

樓市征收20%個人所得稅政策一出，眾多開發(fā)商、消費者和分析人士都認為，這是個“惡稅”，而且此舉必會導(dǎo)致二手房價的快速上漲。這種判斷隱含的一個前提是，需要交納個人所得稅的樓市賣方能夠順利地把本該自己承擔(dān)的稅收轉(zhuǎn)嫁給買方。從我國這十多年來的樓市交易實際情況來看，由于房價整體處于上升趨勢中，賣方占據(jù)強勢地位，因此在房產(chǎn)交易過程中所發(fā)生的相關(guān)稅費大多都轉(zhuǎn)嫁給了買方，由買方來承擔(dān)。

那么20%的個人所得稅真的會提升剛需的購房成本嗎？筆者認為，這取決于兩個方面：其一，要看樓市未來走向預(yù)期如何；其二，從前房產(chǎn)交易主要征1%的營業(yè)稅，就算一套200萬的房產(chǎn)的營業(yè)稅由買家全部承擔(dān)，也只有2萬元，這對于購房者來說轉(zhuǎn)嫁過來也不算什么。而這次樓市征收20%所得稅，如果售房人當年以100萬元購得，現(xiàn)在要賣200多萬元，那么其差額征20%的個人所得稅，意味著就要多繳納20萬元，這幾十萬的稅金并非是小數(shù)字。此時購房者也會更趨于理性。

★樓市個稅會促使新房銷售嗎？

不少人認為，二手房轉(zhuǎn)讓要征收20%的個人所得稅，會直接導(dǎo)致二手房購置成本上升，因為買方需要承擔(dān)賣方轉(zhuǎn)嫁過來的稅收。相比之下，新房因為不用交納這方面的稅收，所以購置成本就顯得要低一些。如此，就會導(dǎo)致很多原來準備買二手房的人轉(zhuǎn)而去買新房，不僅將推高新房售價，而且還會導(dǎo)致新房銷售量的增長。

筆者認為，如此分析有些道理，但是過于理論化了。受到地理位置、周圍配套、交通設(shè)施等許多其他因素的影響，想讓準備買二手房的消費者大量轉(zhuǎn)向購買新房是不現(xiàn)實的。

值得注意的是，買新房的除了剛需之外，還有不少投資者和投機者。投資者和投機者買房的目的都是為了等將來房價上漲以后通過拋售來獲取利潤。而其交易時需交納20%的個人所得稅，很明顯該稅會直接減少這些投資者和投機者的利潤空間，未來預(yù)期利潤的減少，對于當前的投資和投機者而言，肯定是一個重大的壓制因素。如果再加上對樓市未來走勢預(yù)期的變化，那么，新房的投資和投機性購買就肯定會在一定程度上減少，而非增加。

★樓市個稅能逆轉(zhuǎn)樓市走向嗎？

筆者認為，征收樓市個稅的直接效果應(yīng)該是導(dǎo)致二手房成交迅速萎縮。一般來說，市場成交萎縮的結(jié)果就是價格下跌，因此，樓市個稅的征收對管理層調(diào)控目的的實現(xiàn)肯定是有效果的。但這十多年來，人們對樓市未來向好預(yù)期由來已久，并且根深蒂固，要想使其快速逆轉(zhuǎn)并非易事。所以，要從稅收、政策、信貸等方面多管齊下，才能扭轉(zhuǎn)目前樓市空調(diào)態(tài)勢，比如將房產(chǎn)稅推至所有一線城市、提高二套房貸首付比例和利率、增加土地供應(yīng)和力推保障房建設(shè)。

很多人疑惑究竟什么是壓垮樓市的“稻草”，筆者認為，中國一二線城市樓市最大的問題是空置房太多。這些年來由于房價的不斷上漲，樓市吸引了大量灰色收入和炒房客的資金，而在房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)的稅賦過輕，致使他們囤積了大量的房產(chǎn)，造成了市場有效供給的短缺。只有在房產(chǎn)稅逐步擴至整個一線城市，最后在恰當時機在全國范圍內(nèi)開征此稅，樓市理性回歸之路才會正式開啟。