樓市20%個(gè)人所得稅帶來(lái)幾大懸疑？

不管你支持也好，反對(duì)也罷，對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)人所得稅已是勢(shì)在必行。借用住建部部長(zhǎng)姜偉新面對(duì)兩會(huì)記者提問(wèn)的話：“政府不可能讓十三億人都滿意，只能符合大多數(shù)人的利益，符合長(zhǎng)遠(yuǎn)利益了。”接下去的問(wèn)題是，樓市個(gè)稅開(kāi)征之后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)帶來(lái)啥影響？對(duì)此坊間爭(zhēng)論不休，我想就此進(jìn)行一番分析。

★樓市個(gè)稅會(huì)推動(dòng)二手房?jī)r(jià)上漲嗎？

樓市征收20%個(gè)人所得稅政策一出，眾多開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者和分析人士都認(rèn)為，這是個(gè)“惡稅”，而且此舉必會(huì)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)的快速上漲。這種判斷隱含的一個(gè)前提是，需要交納個(gè)人所得稅的樓市賣方能夠順利地把本該自己承擔(dān)的稅收轉(zhuǎn)嫁給買方。從我國(guó)這十多年來(lái)的樓市交易實(shí)際情況來(lái)看，由于房?jī)r(jià)整體處于上升趨勢(shì)中，賣方占據(jù)強(qiáng)勢(shì)地位，因此在房產(chǎn)交易過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)大多都轉(zhuǎn)嫁給了買方，由買方來(lái)承擔(dān)。

那么20%的個(gè)人所得稅真的會(huì)提升剛需的購(gòu)房成本嗎？筆者認(rèn)為，這取決于兩個(gè)方面：其一，要看樓市未來(lái)走向預(yù)期如何；其二，從前房產(chǎn)交易主要征1%的營(yíng)業(yè)稅，就算一套200萬(wàn)的房產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅由買家全部承擔(dān)，也只有2萬(wàn)元，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)轉(zhuǎn)嫁過(guò)來(lái)也不算什么。而這次樓市征收20%所得稅，如果售房人當(dāng)年以100萬(wàn)元購(gòu)得，現(xiàn)在要賣200多萬(wàn)元，那么其差額征20%的個(gè)人所得稅，意味著就要多繳納20萬(wàn)元，這幾十萬(wàn)的稅金并非是小數(shù)字。此時(shí)購(gòu)房者也會(huì)更趨于理性。

★樓市個(gè)稅會(huì)促使新房銷售嗎？

不少人認(rèn)為，二手房轉(zhuǎn)讓要征收20%的個(gè)人所得稅，會(huì)直接導(dǎo)致二手房購(gòu)置成本上升，因?yàn)橘I方需要承擔(dān)賣方轉(zhuǎn)嫁過(guò)來(lái)的稅收。相比之下，新房因?yàn)椴挥媒患{這方面的稅收，所以購(gòu)置成本就顯得要低一些。如此，就會(huì)導(dǎo)致很多原來(lái)準(zhǔn)備買二手房的人轉(zhuǎn)而去買新房，不僅將推高新房售價(jià)，而且還會(huì)導(dǎo)致新房銷售量的增長(zhǎng)。

筆者認(rèn)為，如此分析有些道理，但是過(guò)于理論化了。受到地理位置、周圍配套、交通設(shè)施等許多其他因素的影響，想讓準(zhǔn)備買二手房的消費(fèi)者大量轉(zhuǎn)向購(gòu)買新房是不現(xiàn)實(shí)的。

值得注意的是，買新房的除了剛需之外，還有不少投資者和投機(jī)者。投資者和投機(jī)者買房的目的都是為了等將來(lái)房?jī)r(jià)上漲以后通過(guò)拋售來(lái)獲取利潤(rùn)。而其交易時(shí)需交納20%的個(gè)人所得稅，很明顯該稅會(huì)直接減少這些投資者和投機(jī)者的利潤(rùn)空間，未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)的減少，對(duì)于當(dāng)前的投資和投機(jī)者而言，肯定是一個(gè)重大的壓制因素。如果再加上對(duì)樓市未來(lái)走勢(shì)預(yù)期的變化，那么，新房的投資和投機(jī)性購(gòu)買就肯定會(huì)在一定程度上減少，而非增加。

★樓市個(gè)稅能逆轉(zhuǎn)樓市走向嗎？

筆者認(rèn)為，征收樓市個(gè)稅的直接效果應(yīng)該是導(dǎo)致二手房成交迅速萎縮。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)成交萎縮的結(jié)果就是價(jià)格下跌，因此，樓市個(gè)稅的征收對(duì)管理層調(diào)控目的的實(shí)現(xiàn)肯定是有效果的。但這十多年來(lái)，人們對(duì)樓市未來(lái)向好預(yù)期由來(lái)已久，并且根深蒂固，要想使其快速逆轉(zhuǎn)并非易事。所以，要從稅收、政策、信貸等方面多管齊下，才能扭轉(zhuǎn)目前樓市空調(diào)態(tài)勢(shì)，比如將房產(chǎn)稅推至所有一線城市、提高二套房貸首付比例和利率、增加土地供應(yīng)和力推保障房建設(shè)。

很多人疑惑究竟什么是壓垮樓市的“稻草”，筆者認(rèn)為，中國(guó)一二線城市樓市最大的問(wèn)題是空置房太多。這些年來(lái)由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，樓市吸引了大量灰色收入和炒房客的資金，而在房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)的稅賦過(guò)輕，致使他們囤積了大量的房產(chǎn)，造成了市場(chǎng)有效供給的短缺。只有在房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)至整個(gè)一線城市，最后在恰當(dāng)時(shí)機(jī)在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征此稅，樓市理性回歸之路才會(huì)正式開(kāi)啟。