高額返租回報率 一個難以兌現的畫餅

資深房產業界專家、四川大學經濟學教授馮宗榮提醒購房者，目前市場存在的“返租”年回報率主要是5%～8%，如果回報率高達10%，甚至高于10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產品，風險就越高，要仔細判斷。

“投資講求的是利潤和回報率，我們不用拿其他的項目作比較，就拿銀色詩典的住宅跟商鋪來做個對比?！敝苎蟾嬖V記者，2004年，成都的住宅價格尚處于低位，相較于現在的房價，“當時隨便買在哪里都是賺。”而13000元每平米商鋪售價在當時而言卻并非低位，據了解，銀色詩典項目1-2層為商鋪，3層以上均是住宅，“2004年開盤時住宅售價為2200元每平米，如今的二手房價格都已經賣到了8800元左右。而我們靠多年積蓄買來的商鋪現在連按照9年前原價出售都是無人問津?！?/p>

高額返租：要么拿不到，要么羊毛出在羊身上

周洋給記者算了筆細賬，按照當時承諾的年均8%的返租比例計算，自己160820元購得的這處12.78平米的商鋪年均收益為12866元，從2005年至今，應得的返租收益為102928元。即使除去2006、2007年兩年的空置時間，按實際所得按每平米每月35元的租金計算，6年所得的總收益僅為32206元，投資回報率僅為低得可憐的3.34%。

“單就投資回報率而言，商鋪投資回報率確實優于住宅投資，但個中變數也很多。也并非是每個商鋪投資回報都能實現高額、穩定的效果?！北本┥泻猓ǔ啥迹┞蓭熓聞账魅温蓭煑畲筌姼嬖V記者，他曾經代理過多起商鋪投資者起訴開發商的案件，“內容各異，要么是開發商沒有按照約定返還租金，或是因為將項目抵押給了銀行導致投資者們沒法正常辦理房產證?！睏畲筌娐蓭煴硎荆诉@些，糾紛內容還包括在建工程無法按期竣工，經營管理者與投資者之間的租賃協議無法實施?！盁o論是哪種糾紛，投資者的利益肯定是受到損害的。”

其中最為典型的要屬成都市五塊石化妝品銷售市場的商鋪，在銷售時承諾年返租回報高達10%，在周邊商鋪價格均為3000余元的時候，這里的商鋪卻賣出了10000元每平米的高價，“主要原因是開發商為商鋪的投資收益購買了保險，如果投資回報達不到合同約定的10%，業主的損失將由保險公司承擔。業主們看到了開發商高回報的承諾及保險公司承保的‘雙保險’，卻忽略了保險公司承保的時限，僅為一年而已。”在開發商人去樓空后，業主們歷時十余年的漫漫訴訟依舊是石沉大海，維權無門。

楊大軍分析道，投資商鋪風險升高，也與商業項目發展的狀態有關。目前的商業項目出現了兩極分化的趨勢。一方面是高端商業項目占據了城市最繁華的地段，擁有最集中的消費人群，收益率極高。而另一方面，中低端商業項目卻在交通條件、價格、經營成本多個方面存在不利因素，經營效果并不理想。然而，高端商業項目往往都是開發者自營，并沒有給商鋪投資者以分享利潤的空間。而那些商鋪投資者可以選擇的中低端商業項目卻因為所處條件并不十分有利而存在很大經營風險。用“包租”形式銷售商鋪，以承諾返還利潤為賣點，這里不僅包含極大風險，還可能存在以利潤為幌子的陷阱。“比如，一套承諾‘售后返租’的商鋪，開發商承諾3年內每年返還8%的利潤，卻又沒法保證每年整體經營商鋪的利潤能大于8%。這時，開發商只需要將商鋪的售價提高到原售價的124%，就能夠穩賺不賠。所謂的租金回報，只不過是羊毛出在羊身上的數字游戲而已?！?/p>

售后包租：國家早已叫停，現實屢禁不止

“實際上，‘售后包租’類的商鋪銷售方式，早已經被認定為違規了?！睏畲筌姼嬖V記者，2001年6月1日，國務院頒布的《商品房銷售管理辦法》就規定，房地產開發企業不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產開發企業不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2006年6月，建設部也明確發出風險提示，全面叫?！笆酆蟀狻碑a權式商鋪，指出以“售后包租”或變相“售后包租”形式購買產權式商鋪，存在很大的風險隱患，也會給社會帶來許多矛盾和不安定因素，針對禁令，不少開發商的返租其實是“打擦邊球”或者玩文字游戲，如開發商企業為了逃避這一風險，往往指定第三方法人或者開發商指定的第三方公司利用這些方式銷售房產。對于類似成都這樣的西部城市而言，產權式商鋪的“售后返租”模式在現實中卻從未消失。

資深房產業界專家、四川大學經濟學教授馮宗榮提醒購房者，目前市場存在的“返租”年回報率主要是5%～8%，如果回報率高達10%，甚至高于10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產品，風險就越高，要仔細判斷。

業內專家分析，商鋪返租潮再度掀起，主要是因為住宅市場調控，投資者紛紛涌入商業市場。不管是前些年還是近期出現在市場中的返租商鋪均存在一定的共性：商場鋪面積都很小，建筑面積幾平方米，幾十萬元甚至十多萬元就有交易。低門檻加上高額的返租回報承諾，令商場鋪熱賣，也刺激更多投資商盤活閑置多年的裙樓商業，將其包裝成主題商場分拆賣鋪。新式商鋪返租多是在賣鋪時就直接扣減了返租租金，而且銷售的多是已經建成并有了產權的商鋪，并非以前預售的“空中樓閣”，相對來說投資風險會小一些。而一旦商場興旺起來，商鋪價值和租金都會翻幾番。但新式商鋪返租仍然存在開發商賣完即撤場、商場經營不善關門大吉、商鋪辦不了房產證和商鋪價格虛高透支未來升值空間等種種投資風險。

“無論什么投資，都存在著風險。‘穩賺不賠’是不可能的?！睒I內人士提醒投資者，商鋪投資牽涉到多個方面，開發商開發，投資者買，經營者經營，幾個方面的利益都需要得到均衡發展，商鋪的價值才能夠體現，一旦投資在項目硬件軟件上均存在“先天不足”的商鋪，即便租金價格再便宜也不會有人來租。

因此，投資者需要多方面權衡考慮。要注意辨別“返租”等利潤誘惑的真假，還要理性對待商鋪的地勢、人氣和前景等，對商鋪及周邊情況進行深入了解和研究。此外，目前涉足商鋪市場的，以工薪階層的中小投資者為主，多數投資者沒有從事過房地產相關行業。因此，中小投資者在進入商鋪市場時更要謹慎。