高額返租回報率 一個難以兌現(xiàn)的畫餅

資深房產(chǎn)業(yè)界專家、四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授馮宗榮提醒購房者，目前市場存在的“返租”年回報率主要是5%～8%，如果回報率高達10%，甚至高于10%的話，購房者就應(yīng)該小心謹慎，誘惑越大的產(chǎn)品，風(fēng)險就越高，要仔細判斷。

“投資講求的是利潤和回報率，我們不用拿其他的項目作比較，就拿銀色詩典的住宅跟商鋪來做個對比。”周洋告訴記者，2004年，成都的住宅價格尚處于低位，相較于現(xiàn)在的房價，“當時隨便買在哪里都是賺。”而13000元每平米商鋪售價在當時而言卻并非低位，據(jù)了解，銀色詩典項目1-2層為商鋪，3層以上均是住宅，“2004年開盤時住宅售價為2200元每平米，如今的二手房價格都已經(jīng)賣到了8800元左右。而我們靠多年積蓄買來的商鋪現(xiàn)在連按照9年前原價出售都是無人問津。”

高額返租：要么拿不到，要么羊毛出在羊身上

周洋給記者算了筆細賬，按照當時承諾的年均8%的返租比例計算，自己160820元購得的這處12.78平米的商鋪年均收益為12866元，從2005年至今，應(yīng)得的返租收益為102928元。即使除去2006、2007年兩年的空置時間，按實際所得按每平米每月35元的租金計算，6年所得的總收益僅為32206元，投資回報率僅為低得可憐的3.34%。

“單就投資回報率而言，商鋪投資回報率確實優(yōu)于住宅投資，但個中變數(shù)也很多。也并非是每個商鋪投資回報都能實現(xiàn)高額、穩(wěn)定的效果。”北京尚衡（成都）律師事務(wù)所主任律師楊大軍告訴記者，他曾經(jīng)代理過多起商鋪投資者起訴開發(fā)商的案件，“內(nèi)容各異，要么是開發(fā)商沒有按照約定返還租金，或是因為將項目抵押給了銀行導(dǎo)致投資者們沒法正常辦理房產(chǎn)證。”楊大軍律師表示，除了這些，糾紛內(nèi)容還包括在建工程無法按期竣工，經(jīng)營管理者與投資者之間的租賃協(xié)議無法實施。“無論是哪種糾紛，投資者的利益肯定是受到損害的。”

其中最為典型的要屬成都市五塊石化妝品銷售市場的商鋪，在銷售時承諾年返租回報高達10%，在周邊商鋪價格均為3000余元的時候，這里的商鋪卻賣出了10000元每平米的高價，“主要原因是開發(fā)商為商鋪的投資收益購買了保險，如果投資回報達不到合同約定的10%，業(yè)主的損失將由保險公司承擔。業(yè)主們看到了開發(fā)商高回報的承諾及保險公司承保的‘雙保險’，卻忽略了保險公司承保的時限，僅為一年而已。”在開發(fā)商人去樓空后，業(yè)主們歷時十余年的漫漫訴訟依舊是石沉大海，維權(quán)無門。

楊大軍分析道，投資商鋪風(fēng)險升高，也與商業(yè)項目發(fā)展的狀態(tài)有關(guān)。目前的商業(yè)項目出現(xiàn)了兩極分化的趨勢。一方面是高端商業(yè)項目占據(jù)了城市最繁華的地段，擁有最集中的消費人群，收益率極高。而另一方面，中低端商業(yè)項目卻在交通條件、價格、經(jīng)營成本多個方面存在不利因素，經(jīng)營效果并不理想。然而，高端商業(yè)項目往往都是開發(fā)者自營，并沒有給商鋪投資者以分享利潤的空間。而那些商鋪投資者可以選擇的中低端商業(yè)項目卻因為所處條件并不十分有利而存在很大經(jīng)營風(fēng)險。用“包租”形式銷售商鋪，以承諾返還利潤為賣點，這里不僅包含極大風(fēng)險，還可能存在以利潤為幌子的陷阱。“比如，一套承諾‘售后返租’的商鋪，開發(fā)商承諾3年內(nèi)每年返還8%的利潤，卻又沒法保證每年整體經(jīng)營商鋪的利潤能大于8%。這時，開發(fā)商只需要將商鋪的售價提高到原售價的124%，就能夠穩(wěn)賺不賠。所謂的租金回報，只不過是羊毛出在羊身上的數(shù)字游戲而已。”

售后包租：國家早已叫停，現(xiàn)實屢禁不止

“實際上，‘售后包租’類的商鋪銷售方式，早已經(jīng)被認定為違規(guī)了。”楊大軍告訴記者，2001年6月1日，國務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2006年6月，建設(shè)部也明確發(fā)出風(fēng)險提示，全面叫停“售后包租”產(chǎn)權(quán)式商鋪，指出以“售后包租”或變相“售后包租”形式購買產(chǎn)權(quán)式商鋪，存在很大的風(fēng)險隱患，也會給社會帶來許多矛盾和不安定因素，針對禁令，不少開發(fā)商的返租其實是“打擦邊球”或者玩文字游戲，如開發(fā)商企業(yè)為了逃避這一風(fēng)險，往往指定第三方法人或者開發(fā)商指定的第三方公司利用這些方式銷售房產(chǎn)。對于類似成都這樣的西部城市而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪的“售后返租”模式在現(xiàn)實中卻從未消失。

資深房產(chǎn)業(yè)界專家、四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授馮宗榮提醒購房者，目前市場存在的“返租”年回報率主要是5%～8%，如果回報率高達10%，甚至高于10%的話，購房者就應(yīng)該小心謹慎，誘惑越大的產(chǎn)品，風(fēng)險就越高，要仔細判斷。

業(yè)內(nèi)專家分析，商鋪返租潮再度掀起，主要是因為住宅市場調(diào)控，投資者紛紛涌入商業(yè)市場。不管是前些年還是近期出現(xiàn)在市場中的返租商鋪均存在一定的共性：商場鋪面積都很小，建筑面積幾平方米，幾十萬元甚至十多萬元就有交易。低門檻加上高額的返租回報承諾，令商場鋪熱賣，也刺激更多投資商盤活閑置多年的裙樓商業(yè)，將其包裝成主題商場分拆賣鋪。新式商鋪返租多是在賣鋪時就直接扣減了返租租金，而且銷售的多是已經(jīng)建成并有了產(chǎn)權(quán)的商鋪，并非以前預(yù)售的“空中樓閣”，相對來說投資風(fēng)險會小一些。而一旦商場興旺起來，商鋪價值和租金都會翻幾番。但新式商鋪返租仍然存在開發(fā)商賣完即撤場、商場經(jīng)營不善關(guān)門大吉、商鋪辦不了房產(chǎn)證和商鋪價格虛高透支未來升值空間等種種投資風(fēng)險。

“無論什么投資，都存在著風(fēng)險。‘穩(wěn)賺不賠’是不可能的。”業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，商鋪投資牽涉到多個方面，開發(fā)商開發(fā)，投資者買，經(jīng)營者經(jīng)營，幾個方面的利益都需要得到均衡發(fā)展，商鋪的價值才能夠體現(xiàn)，一旦投資在項目硬件軟件上均存在“先天不足”的商鋪，即便租金價格再便宜也不會有人來租。

因此，投資者需要多方面權(quán)衡考慮。要注意辨別“返租”等利潤誘惑的真假，還要理性對待商鋪的地勢、人氣和前景等，對商鋪及周邊情況進行深入了解和研究。此外，目前涉足商鋪市場的，以工薪階層的中小投資者為主，多數(shù)投資者沒有從事過房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。因此，中小投資者在進入商鋪市場時更要謹慎。