盤點各地落實“國五條”細則

在“國五條”細則出臺后的首周，為規避轉讓交易環節稅費的增加，一線重點城市二手房成交量出現井噴狀態。

據中原集團研究中心監測，僅3月4日至3月10日的一周，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面積約為301萬平方米，環比上升約71%，創2012年以來的周成交量新高。

從各地成交數據來看，2013年3月4日至3月10日，北京全市二手住宅網簽總量為8804套，環比前一周的網簽量大幅上漲了70%，與去年同期相比大幅上漲311.4%。

“國五條”調控細則出臺伊始，就已經對我國的房地產市場造成如此大的影響，各地的落實調控細則的文件相繼出臺又將對各省市房地產市場帶來怎樣的影響。記者在此為你詳細盤點截至三月末出臺的實施細則，以供參考。

廣東\"國五條\"細則落地 調控力度惹爭議

3月25日晚間，廣東省人民政府網站公布《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，被稱為廣東版“國五條”細則出臺，意味著各地樓市調控大幕正式拉開，引發各種評論紛至沓來。不少業內人士表示，該細則內容避重就輕、模棱兩可，執行上有差別化，實質性“殺傷力”有限，力度小于市場預期。與之對應的是，昨日大盤大幅下跌的背景下，不少地產股逆市飄紅。

細則不細“雪藏”問題

“20%個稅沒說如何執行”、“房產稅及一二套房貸政策被\"雪藏\"、“簡直低于預期設想”。廣東省成為“出頭鳥”，細則一出就備受爭議。

在其1400余字的文件通知中，對應國務院“國五條”各項條款共涉及五方面內容。對大家普遍關心的二手房交易20%個稅究竟怎么征收，二套房貸首付和利率是否會提高，限購范圍是否會擴大等內容并無詳細規定。在其細則中，僅對二手房交易20%個稅僅提及“嚴格執行”，但并未提出如何執行。

亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為，廣東版“國五條”并無調控房價誠意、并無調控政策新意。作為全國首個落地的地方版細則，廣東版調控的總基調是“保大于壓”，房產稅全面擴容難、重新強調了價格控制目標、個稅20%和限購升級的政策局限于小部分城市，并把細則執行的制定權下放到地方城市，這說明重要的政策執行存在懸念。同時，他認為，涉及市民普遍關注的諸如“個稅、限購、房貸”等關鍵性問題被“雪藏”，而內容又缺乏地方實際可操作性，重要政策的制定權與落實權之間存在“踢足球”的嫌疑。

也有專家在接受記者采訪時直言，在廣東版細則的第二條中，關于“堅決抑制投資投機購房需求”里的規定是“房價過快上漲的地區要及時采取限購措施”，“這樣的提法很模糊，什么是過快增長？如何界定是過快還是較快？這個標準怎么判定？”該人士表示出自己的擔心，如此模糊的調控細則讓接下來將出臺的各地方細則找到一個很好的“保護托詞”。

與此同時，也有分析人士認為，盡管廣東版細則對二手房交易個稅征收辦法及二套房貸如何收緊等沒有詳細解釋，相關問題也需要各市執行的細則來解答。但其明確要求廣州、深圳、珠海、佛山繼續限購，且原限購政策與“國五條”不符的立即調整，這就意味著，原本未納入限購的城市如廣州增城、從化等區域都將納入限購，范圍是有所擴大的。“至于個稅計征辦法，由于需要等待國稅總局的具體解釋，因此在政策中沒有細談可以理解。”

未來“細則”或超預期

雖然在廣東版“國五條”細則推出后，市場預期各地未來一段時間也將相繼推出“國五條”細則，但從證券市場來看，調控并沒有產生多大的負面影響。

“廣東只是‘國五條’細則推出的一個開始，后續各地‘國五條’細則的力度是影響行業的主要因素。本輪調控力度最終如何，還要看京滬深等一線城市細則的具體情況”，某券商一地方分析師指出，不排除未來各地“國五條”細則可能出現超預期的可能。目前來看，政策環境仍較為負面，本周是各地政府落實各地方調控細則的時間窗口，投資者應謹慎看待地產板塊，耐心等待各地細則出臺后再做打算。

華泰證券分析師周雅婷對于各地“國五條”細則的觀點是，將不太可能突破現有“國五條”劃定的框架，在保護剛需的基礎上做略微的修正概率較大，但政策對市場成交的影響，需要較長時間的驗證。對于二級市場板塊走勢，周雅婷則認為上下空間均不大。由于行業業績增速和估值依然對股價有安全支撐，維持目前位置板塊整體向下的空間不大，有一定相對收益的判斷。但向上的催化因素推動力和持續性仍然較弱，繼續維持短期觀望的投資建議。

鄭州低調開征20%所得稅

“新國五條”細則中關于二手房20%繳納所得稅的政策已經開始在地方落地。

記者日前獲悉鄭州市的鄭東新區已經低調執行二手房按交易差額所得20%個稅計征，新的二手房個稅計征政策以2006年國稅總局的108號文件為依據，強調了能夠提供房產原值的必須要按20%差額征稅外，出售5年以上家庭唯一住房，仍可免征個人所得稅。此外，二手房交易差額中涉及的合理費用部分也被進一步認定。

“在鄭東新區率先實行該政策或為試水之舉，一方面新區的建區時間短，在售新盤眾多，二手房交易量占全市比重偏低，且新區二手房年限短，交易差額有限，造成的影響會小于老城區。且原始交易稅費、合理費用的認定難度低，新個稅計征政策落實、可執行度都比較高。另一方面還可以避開包括已購公房、經濟適用房等政策性住房的歷史遺留問題。”21世紀不動產鄭州區域副總經理王川說。

5年以上唯一住房免稅

“從3月8日開始鄭東新區的二手房已經開始按交易差額所得的20%征收個稅。雖然沒有面向社會公布，但是對中介公司已經非常明確地知會了。”王川說。

王川向記者表示，除向中介企業告知外，鄭東新區辦稅服務大廳也曾公開張貼公告，提到二手房個稅征繳要嚴格執行國稅總局108號文件的規定。

此前，同國內的多數城市一樣，鄭州的二手房市場名義上實行兩種征稅辦法，一種為差額征稅，即按房屋交易總價減去房產原值以及合理稅費后的差額計征20%；一種為核定征稅，即對不能提供房屋原值憑證的按房屋交易總價的1%征收，但在實際執行中行業內一般采取后者，多年來有關地稅及房管部門也默認這種計征方式。

而鄭東新區執行此次的新政策，則明確要求能夠提供房產原值和合理稅費的必須要按照國稅總局108號文件嚴格執行20%的差額征稅。但對出售5年以上家庭唯一住房的仍然免稅。

對此，記者向鄭州市房管局鄭東新區的分局交易服務中心辦公室的工作人員求證，對方表示雖然并未接到相關文件，但目前在具體房產交易辦理中，核定征稅1%或差額征稅20%的個稅納稅證明都已被作為有效的完稅證明要件。

“除了強調能夠提供房產原值的必須要按20%差額征稅外，現在還把合理的費用做了明確的細化，除了原始購房費用外，具體到房屋交易過程中繳納的稅金、房屋裝修時發生的繁多支出項目，在房屋轉讓時稅務機關都要求納稅人提供詳細的費用清單。”王川表示，本此鄭東新區的落地細則中，將交易差額中可刨去的合理費用進行細化，這也增強了細則落地的客執行性。

對此，鄭州新區地稅局稅政處的相關人士在接受記者采訪時也確認，按照20%差額計征房屋的轉讓應繳納的個人所得稅時，要以交易價格減去房屋原值、合理費用以及房屋交易過程中繳納的稅金。合理費用包括裝修費用、貸款利息、維修基金等。

“商品房及其他住房的裝修花費最高扣除限額為房屋原值的10%，且必須提供真實、完整、有效的原始憑證。在裝修階段，納稅人可以先到主管稅務機關領取相關表格，詳細填寫每份發票的開具人、受領人、發票字號、建材產品、發票金額等信息。”該稅政處人士說。

或為避開政策性住房

盡管記者已從當地中介機構及地稅部門證實，鄭東新區確已開始實行二手房交易差額20%個稅計征，但鄭州市房管局的相關人士向記者表示目前并未在全市范圍內推行“二手房交易個稅按差額20%計征”的落地細則，對于鄭東新區已實行的落地細則情況也諱莫如深。

相對于落地細則的撲朔迷離，市場的反應更為明確。20%計稅新政尚未在鄭州全市范圍內推行，但是鄭州市的二手房市場早已經聞風而動。

鄭州市房管局的公開信息顯示，“新國五條”出臺第一周和第二周，鄭州二手房交易量分別達到1842套和2352套，連續刷新了鄭州市場二手周交易紀錄。而2012年全年鄭州市區二手房成交情況顯示，全年交易量為26257套，平均每月交易量不過2188套。

“目前只有鄭東新區開始執行，主要是因為鄭東新區二手房房屋年齡相對較短，房產備案的數據比較全。此外老城區有很多老房子涉及各種政策性住房，很難讓房屋出讓者提供完整、準確的房屋原值憑證。”王川認為，這是鄭州選擇在鄭東新區率先實行二手房20%所得稅政策的原因。

各地靜待新20%個稅實施辦法出臺

據了解，由國家稅務總局牽頭制定的“差額征稅實施辦法”（以下簡稱“實施辦法”）正在研討之中，由于涉及房屋原值以及抵扣憑證等問題，因此本月內難出臺。對此，業內人士表示，在稅務總局出臺實施辦法之前，地方版“國五條”細則涉稅部分或選擇模糊說辭，或會直接延緩發布。

事實上，之前所傳部委版“國五條”細則指導意見便是指“實施辦法”。

據接近國稅總局權威人士表示，由于所得稅屬于共享稅種，其認定與實施必須由中央決定，地方沒有資格對其制定實施方案。因此，20%差額征稅實施細則部分的重任就落在國稅總局頭上。

上述人士透露，實施辦法將仍保持5年大原則不變，但具體操作還有待明確。我國房屋種類眾多，除部分沒有參考原值的住房外，還存在商品房、福利房、公房之分，因此，怎樣對于房屋原值進行測定是難點。

稅收計稅依據方面，需要提供哪些憑證也是政策制定困難之處。上述人士說：“像裝修、維護等支出是可以用于計稅抵扣部分，但是已經一、二十年的住房，每次裝修或維護的發票不會都保存著，因此，對于這部分的認定也是問題。”

此前，我國二手房交易中，若轉讓自有住房是家庭唯一生活用房，并達5年，免收個人所得稅，若非家庭唯一住房或未到5年的，若可提供房屋原值，按原值差額20%計征，若不能提供，則需按交易總額1%計征。

其中，按20%差額繳稅時合理稅費可以進行抵扣。例如轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。

“實施方案必須制定得清晰且具有可執行性，‘一刀切’按差額20%征收存在現實執行困難。如果方案不清楚，一方面地方會難以執行，另一方面對于保護剛需方面的設定也有待研究。”上述人士表示。

上海方面，據相關人士透露，雖然細則會于31日前按時發布，但里面對于20%差額征稅一事也只是重申國務院意見。安徽相關人士則透露，還沒有具體時間表，或許會等國稅總局的指導文件。

太原市房管局相關人士表示，目前相關細則已進行多次修改，因為涉及銀行、稅務、發改、物價等部門，還需要征求各部門意見，所以細則還在商討完善當中。但稅務機關相關人士表示，該部門還沒有見到過相關細則，因此出臺時間還有待觀察。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，地方版“國五條”細則，在國稅總局出臺實施辦法前很難給出清晰的方案，因此，部分地方會選擇模糊處理，照抄國家表述，另一部分則會等實施方案出臺后再進行發布。

“地方執行力不足是造成樓市調控效果不佳的主要原因。”銀河證券首席經濟學家左小蕾說，只有地方真正執行中央政策，才能避免產生調控失敗的結果。

也有業內專家指出，方案應更具執行性，在實行問責制的前提下，最大限度減少地方出現變相放松調控的情況發生。