我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析

摘 要：作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大離不開龐大的資金支持。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)目前正面臨著自有資金不足、融資渠道單一、國家調(diào)控限制、股權(quán)及債券融資難度大等障礙。為消除這些障礙，國家需進一步建立健全房地產(chǎn)金融市場體系，適當放寬房地產(chǎn)融資渠道政策，發(fā)展多元化融資渠道和組合。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資渠道；現(xiàn)狀；房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)金融市場體系

中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A 文章編號：1671-9255（2013）03-0036-04

近幾年，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金鏈緊張、資金嚴重不足、融資困難、融資渠道狹窄等問題。然而，長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要還是通過銀行貸款來籌集資金，這種單一的融資渠道必然會危及到房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)資金一旦受阻或面臨資金困難局面，將會累及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，進而可能阻礙我國國民經(jīng)濟發(fā)展。[1]這一問題的化解迫切需要發(fā)展多元化的融資渠道，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)金融風(fēng)險控制和宏觀經(jīng)濟增長的良性循環(huán)。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

我國經(jīng)濟自改革開放以來發(fā)展迅速，目前已在世界經(jīng)濟大國中排名第二，僅次于美國。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金需求量龐大，這使得融資對房地產(chǎn)而言相當重要，可以說，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項目成功的基礎(chǔ)，那么，房地產(chǎn)開發(fā)所需的龐大資金從哪里來？表1反映了我國房地產(chǎn)企業(yè)近幾年通過國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源等四個方面籌集資金的一般情況。

（一）國內(nèi)貸款

由表1可以看出，2009年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額為57799.04億元，到2010年，資金來源總額

為72944.04億元，比2009年增長了26.20%，2011年資金來源總額為85688.73億元，該值增長速度放緩，僅比2010年增長了17.47%。國內(nèi)貸款總額在2009年為11364.51億元，2010年國內(nèi)貸款總額為12563.70億元，2010年國內(nèi)貸款總額比2009年增長了10.55%，2011年國內(nèi)貸款總額為13056.80億元，其比2010年只增長了3.92%，可見增長速度明顯放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計算可知，2011年國內(nèi)貸款占了資金來源總額的15%，2010年國內(nèi)貸款占了資金來源總額的17%，2011年的國內(nèi)貸款比例低于2010年。可見，國內(nèi)貸款這一融資渠道在我國有所放緩。

（二）利用外資

依據(jù)表1中數(shù)據(jù)可知，2009年利用外資總額為479.39億元，2010年增加為790.68億元，比2009年增長了64.93%；但2011年利用外資總額為785.15億元，該值比2010年下降了0.71%，利用外資增長速度放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計算可知，2011年利用外資占了資金來源總額的1%，2010年利用外資占了資金來源總額的1.2%，2009年利用外資占資金來源總額的1%，2011年的利用外資比例略低于2010年，2010年利用外資比例與2009年相當。可見，利用外資這一融資渠道在我國近幾年來保持著比較平穩(wěn)的水平。

（三）自籌資金

2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過自籌方式獲得資金總額為17949.12億元，2010年自籌資金總額為26637.21億元，2011年自籌資金總額為35004.57億元。2010年自籌資金總額比2009年增長了48.40%；2011年該值比2010年增長了31.41%，自籌資金環(huán)比增長速度放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計算可知，2011年自籌資金占了資金來源總額的41%，2010年利用外資占了資金來源總額的37%，2009年該值占資金來源總額的31%，連續(xù)3年自籌資金占資金來源總額的比例在不斷上升，但不會上升太快。可見，自籌資金處于相對穩(wěn)定的增長狀態(tài)。

（四）其他資金來源

2009年其他資金來源總額為28006.01億元，2010年其他資金來源總額為32952.45億元，2011年其他資金來源總額為36842.22億元。2010年其他資金來源總額比2009年增長了17.66%，2011年該值比2010年增長了11.80%，其他資金來源環(huán)比增長速度明顯處于緩慢趨勢。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計算可知，2011年其他資金來源占了資金來源總額的43%，2010年其他資金來源占了資金來源總額的45%，2009年該值占資金來源總額的48%，自籌資金占資金來源總額的比例在不斷下降，但不會下降太快。可見，其他資金來源處于相對穩(wěn)定的下降狀態(tài)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴重不足

目前，絕大數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)條件不完整，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴重不足，這些房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般占總投資的19%，甚至更少。若開發(fā)商的自有資金嚴重不足，將會導(dǎo)致貸款難度加大，從而使項目停滯。[2]

自有資金受企業(yè)自身盈利影響很大，自有資金的大小取決于企業(yè)的盈利能力并與之成正比。房地產(chǎn)投資本身就存在很大的風(fēng)險，所以投資者很少會對房地產(chǎn)業(yè)投入很大的資本，導(dǎo)致了自有資金難籌集。自有資金籌集不了，對房地產(chǎn)企業(yè)而言就會受到很多阻礙，一些很有投資潛力并且有很大把握成功的項目，但因為自有資金不足，貸款困難，而胎死腹中。換言之，開發(fā)商就好比“巧婦難為無米之炊”，空有一身技能卻不能施展。

因此，必須想出能解決自有資金問題的辦法，比如使投資者相信該項目能成功、盈利能力強、值得投資、這需要企業(yè)具備很專業(yè)的技術(shù)人員，很有經(jīng)驗的銷售人員和策劃員，人力方面要求要高，并且能遇到好的項目并進行成功的策劃，這樣才能吸引別人來投資該項目，從而籌集到更多的自有資金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

由表1可知2011年國內(nèi)貸款的增長速度為17.47%，遠低于自籌資金和其他資金的增速，在2011年占資金來源總額的比例才15%，相比2010年的17%更低，可見銀行貸款的增長速度在逐年下降。但在事實上，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的資金，其中銀行貸款的比例明顯高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這是因為土地出讓金使用的是自有資金，從而忽略了開發(fā)商前期欠款，而這些欠款是準備項目實施后通過銀行貸款取得[3]；一般建筑施工企業(yè)墊支，只有一小部分自有資金，銀行貸款占了較大的比重。在整個項目的運作中，資金鏈基本上80%的買家預(yù)付費和建筑的發(fā)展資金都來自銀行貸款，還包括開發(fā)商22%-30%的開發(fā)貸款，銀行貸款占資金總額的比率達到60%以上。[4]

資產(chǎn)負債率在大量的小型和中型的房地產(chǎn)企業(yè)中占80%以上，而低于65%的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率更安全，所以大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險的能力薄弱，一旦融資渠道受阻，資金鏈緊張或斷裂將會導(dǎo)致風(fēng)險爆發(fā)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及債券融資難度大

房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)債券融資作為房地產(chǎn)開發(fā)商直接融資手段是籌集資金的重要渠道。房地產(chǎn)債券融資與股票融資相比有很高的安全性，其資金回收速度快、流動性強，所以國外大多數(shù)企業(yè)都更偏向于債券融資，債券融資的金額能夠超過4到11倍量的股權(quán)融資。[5]但在中國的房地產(chǎn)債券發(fā)展仍處于起步階段，債券融資總額遠遠低于股權(quán)融資的金額。目前，中國的真正的房地產(chǎn)債券發(fā)行的規(guī)模是非常小的，債券市場是不完善的，債券發(fā)行程序不標準，債券評級的準確性、可信性有問題，這影響了企業(yè)通過債券融資的資金比例大小。[6]

（四）房地產(chǎn)融資渠道受國家政策影響大

開發(fā)商獲取資金的渠道是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道中的銀行貸款融資、債券融資、房地產(chǎn)信托融資以及利用外資。[7]政府為了抑制房價過快上漲，不斷地出臺一系列的調(diào)控政策，使這些融資渠道紛紛受阻。2010年出臺的《國十條》和《新國十一條》以及2013年剛出臺的《國五條》導(dǎo)致銀行信貸收緊，房地產(chǎn)交易數(shù)量顯著降低，嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)資金的快速回籠，增加了資金的運行成本。這也說明國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道具有很大的敏感性，同時說明房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道太過單一，缺乏靈活性。

（五）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具有限

和發(fā)達國家對比，中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具基本都是一些傳統(tǒng)的工具如銀行貸款、自有資金、預(yù)收款，這顯示出中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具薄弱。[8]這種情況在很大程度上影響了中國房地產(chǎn)業(yè)的防范風(fēng)險能力及金融服務(wù)水平，使中國的房地產(chǎn)金融業(yè)與發(fā)達國家的差距進一步擴大。因此，它的創(chuàng)新是必要的。根據(jù)中國的國家條件和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作，要快速高效地發(fā)展真正的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具；不斷完善房地產(chǎn)相關(guān)法律制度，施行更加寬松的融資政策，從發(fā)達國家的融資渠道中挑選適合我國發(fā)展的融資渠道，并總結(jié)研究出中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，發(fā)明出品種多樣化有針對性的的融資渠道，為中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)提供更多的選擇空間。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對策建議

（一）建立健全房地產(chǎn)金融市場體系

建立健全房地產(chǎn)金融市場體系，首先要建立一個不同的市場功能以圍繞房地產(chǎn)企業(yè)融資的金融體系。同時，要建立健全市場體系來提高房地產(chǎn)企業(yè)的金融資產(chǎn)流動性。房地產(chǎn)企業(yè)建立資產(chǎn)流通的市場體系是非常重要的，因為流動性決定著房地產(chǎn)企業(yè)資金的變現(xiàn)能力和流通能力。建立流通的市場體系需要現(xiàn)代金融工具去實現(xiàn)，資產(chǎn)證券化和共同基金以及資產(chǎn)指數(shù)化等工具可以使房地產(chǎn)金融資產(chǎn)在二級市場上更容易交易和流動，信用風(fēng)險和市場風(fēng)險可以大大分散，不再集中于信貸機構(gòu)。同樣地，也需要建立更加專業(yè)化的市場體系來完善我國房地產(chǎn)金融市場體系。專業(yè)化的市場體系有房地產(chǎn)資金管理協(xié)會、房地產(chǎn)貸款專業(yè)機構(gòu)和房地產(chǎn)風(fēng)險管理機構(gòu)等。[9]

（二）國家適當放寬房地產(chǎn)融資渠道政策

事實上，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常少，銀行貸款是首要之選，很多企業(yè)對其他類型的融資渠道缺乏認識，導(dǎo)致很多融資渠道難以發(fā)展。由于近幾年來的房價也只高不低，國家不得不采取措施調(diào)控房價，國家通過提高銀行存款準備金率進行控制房價或是提高私人購房的首付款比例來限制房地產(chǎn)交易的數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金速度減慢。由此可以看出，國家調(diào)控房價主要是使房地產(chǎn)融資渠道變窄，限制通過銀行貸款方式進行資金融通。這些無不表明融資渠道范圍很窄，需要各房地產(chǎn)企業(yè)去發(fā)展更多新的融資渠道，政府也需要多鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道。[10]

政府采取的抑制房價手段只能在短期生效，不是解決問題的根本方法，應(yīng)該采取適當寬松的房地產(chǎn)融資渠道政策，支持多種融資渠道的發(fā)展，支持房地產(chǎn)企業(yè)大力建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，用以滿足低收入家庭的住房需求。而對于商品房，其價格應(yīng)通過市場機制來調(diào)節(jié)，政府不應(yīng)過多參與其中，否則會對房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展和完善造成很大的阻礙。

（三）進行融資渠道組合，發(fā)展多元化融資渠道

近年來，國家不斷出臺貨幣政策，使得企業(yè)難以從銀行貸款獲取資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，因此開發(fā)新的融資渠道是大勢所趨。現(xiàn)有很多融資渠道可以選擇，比如股權(quán)及債券融資，房地產(chǎn)信托，抵押貸款證券形式。可以單獨發(fā)展這些渠道，也可以進行渠道的有效組合去籌集資金。各種融資渠道的結(jié)合不但可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金壓力，而且可以降低資金成本和融資風(fēng)險。

當前，發(fā)展多元化融資渠道已成為房地產(chǎn)企業(yè)的研究重點，已有很多房地產(chǎn)企業(yè)開始試行多元化融資渠道并取得了一定的成效。很多大型房地產(chǎn)公司在融資渠道方面都不會僅限于單一的融資渠道，其內(nèi)部母子公司之間可以資金融通，集團內(nèi)部可以建立專門的用于資金融資的財務(wù)機構(gòu)，也可以并購一些即將破產(chǎn)或是需要重大整改的公司用以調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。資本結(jié)構(gòu)和資本成本會影響公司的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)和成本上所做的調(diào)整能為以后的融資產(chǎn)生很大影響，譬如，催生多種融資渠道，提高企業(yè)整體經(jīng)營能力，等等。當然，發(fā)展多元化的融資渠道必須遵循符合公司制度要求的發(fā)展方向，全面考慮各種環(huán)境因素，分析其優(yōu)缺點，從而最終選定最優(yōu)的融資渠道或融資渠道組合。

參考文獻：

[1]馮彥.當前房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境及融資方式選擇[J].金融經(jīng)濟，2011（22）：68-69.

[2]劉旦.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（7）：18-20.

[3]黃雅婷.融資：信托基金“急行軍”[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2011（7）：58-61.

[4]鄧志勇.論宏觀緊縮下房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險防范[J].經(jīng)濟論壇，2009（10）：106-107.

[5]潘國瑾.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析[J].山西建筑，2010（4）：243-244.

[6]王春華.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的突破與創(chuàng)新[J].中國房地產(chǎn)金融，2012（2）：14-16.

[7]張亞輝.房地產(chǎn)信貸收緊下的地產(chǎn)企業(yè)融資探析[J].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)學(xué)報，2011（10）：49-50.

[8]劉海麗，周明.中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問題比較分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009（4）：178-179.

[9]謝冬嬌.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多元化融資策略[J].遼寧經(jīng)濟，2010（3）：60-61.

[10]張冬梅.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題及對策[J].財政金融，2011（7）：18-20.

（責(zé)任編輯 夏菊子）