現階段房地產項目成本管理的研究

摘要：房地產行業是關系國民經濟興衰的支柱型產業，如何讓房地產業健康穩定地長遠發展是當前房地產企業需要考慮并解決的問題。房地產企業要在復雜的經濟環境以及激烈的市場競爭中脫穎而出，提升企業經濟效益，做好每個項目的成本管理工作是重要工作。本文對房地產項目各階段進行了劃分，并對各階段成本管理中存在的問題進行了分析，最后提出了一些房地產項目整體成本完善策略，以期為房地產業的整體成本管理提供更多借鑒。

關鍵詞：房地產；成本管理；動態控制

一、房地產項目開發階段劃分概述

房地產項目的開發是一個長時間的復雜過程，其開始于房地產企業對某個地標的投資意向。在房地產項目實施前，房地產企業會對有投資機會的項目進行評估選擇并進行投資分析，確定后再進行后續的“土地征用→項目規劃設計→土地拆遷及安置→施工前期準備→項目實地施工→項目整體竣工→工程驗收→項目租售”整個項目開發。整個項目的開發任務并不是由房地產企業獨立完成的，在這個過程中需要其它企業單位的配合，更需要房地產管理部門、規劃部門、市政部門、金融機構以及其他行政主管部門的協調監督。雖然房地產項目的開發過程和程序相對復雜，但通常情況下，其基本程序是可描述和劃分的，要做好房地產項目的成本管理工作就需要在把握房地產開發的原則下做好各項目各階段的成本管理，最終實現項目整體的成本管理優化。

正常情況下，一個房地產項目的開發過程都可以劃分為四個階段：第一，開發前決策階段；第二，項目設計階段；第三，工程的實施階段；第四，項目的竣工驗收階段。房地產項目成本管理也可以從這幾個階段著手。需要注意的是，房地產項目成本的管理和控制必須以優良的工程質量和合理的開發周期為前提，管理的整個過程也必須全程化和全方位化。

二、房地產項目開發成本管理工作中存在的問題

1、對項目開發初期的成本管理缺乏足夠認識和控制

房地產項目開發初期包含項目的投資決策以及規劃設計兩大方面是整個項目的基礎，這個階段的費用占據項目總費用的比率并不高，一般不會超過3%，但這個階段對整體成本的影響卻是深遠的，甚至會影響整個項目的90%的成本。項目的投資決策是否正確直接影響到企業經濟資源是否能實現優化配置并獲得最大效益。項目的規劃設計階段更是成本控制的龍頭。通過確定合理投資并科學勘察設計，將工程項目的技術性和經濟性有機結合，實現投資的效益化和工程設計的全面化。當前我國很多特別是一些中小型房地產企業對工程項目缺乏經濟和技術的綜合分析，這些企業本身缺乏專業的房地產專業人才，設計人員只關注項目質量，對項目的總體造價并不關心，這就導致企業的設計方案缺乏經濟性。另外工程設計清單中還存在工程量的錯算甚至漏算情況，既難保證工程質量又使項目成本難以有效控制。

2、項目組織管理渙散，成本管理很難有效實施

當前在房地產項目開發過程中，為達到控制成本的目的，很多企業都會對工程進行拆分實行分包或轉包。這種開發方式在項目建設初期的問題并不明顯，越到項目實施后期，各分包單位之間、分包單位與總承包單位之間以及承包單位和開發企業之間在項目的配合以及對接上的矛盾將會日漸突出，這些矛盾都成為房地產項目開發后期管理的難點問題。由于參建單位眾多，交叉作業項目多，各單位的進、退場時間就有所不同，開發公司要與各專業工程以及配套工程的施工單位簽立施工合同。由于招標工程中的要求不夠完善、監管不夠到位，簽訂的合同不夠嚴密，很多施工企業都只考慮自身利益，相互間合作意識差，工期拖延情況時有發生，管理上也比較混亂，企業很難對項目成本做好控制。

3、房地產項目開發全壽命周期成本管理缺乏

房地產項目的壽命周期即項目從評估創意到建設，最終至項目竣工交付和售后服務等所涉及到的全部時間。在這個過程中每個環節每個方面都會涉及到企業的資金流動，因此成本管理控制必須貫穿整個壽命周期，立足各環節，以系統的全局發展觀來對項目進行控制。當前很多房地產企業對項目的成本管理只側重于施工建設階段，對壽命周期成本管理則關注較少，對房地產項目的拆除和竣工等階段的成本管理不到位。

4、成本管理方式落后，管理難度大

當前我國房地產企業素質參差不齊，很多企業在房產項目中成本預測方式和方法滯后，并未依據國際的一些通行做法在項目投標前就完成并細化項目的各項成本預算。一些房地產項目在投標階段只計算投標價格，沒有將計劃成本分解落實到各部門、各具體項目以及各實施環節，沒有具體的管理目標。同時，房地產項目的成本預測或成本計劃缺乏科學有力的編制基礎。技術人員大多只參與項目的規劃設計以及施工監理，對技術上的可行性考慮較多，缺乏經濟合理性的考慮。施工企業應該及時將項目完工量耗費的實際成本與計劃成本進行對比分析，從差異中發現問題并采取措施進行糾正。

三、房地產項目成本管理完善對策研究

當前我國房地產業環境復雜，隨著政府一系列調控政策的出臺，房地產的發展前景并不明朗，完善房地產項目成本管理對提升房地產企業競爭力具有重要作用，具體可以從以下幾個階段著手實施：

1、項目決策階段成本管理完善措施

項目決策階段的成本管理可以從項目的定位選擇以及規劃設計兩個方面進行完善。一方面，需要對房地產項目進行準確定位，明確其各類經濟指標。當前一些房地產項目定位不當，在功能設置上不合理，導致投資成本高而收益低，遠遠背離投資初衷。搞好市場預測并確定合理的開發建設標準和消費目的市場，并確定建筑項目的特點、價格水平、經營策略以及開發計劃等，再擬定項目的具體投資規模、項目成本和投資收益等指標，盡量降低項目投入；另一方面，需要優化房地產項目的規劃與設計。項目的整體規劃設計與項目品質息息相關。一個高品質的項目需要具備高質量、優景觀、美環境，花園式的宜居社區是很多項目設計時追求的目標。項目要做好規劃設計就需要充分結合地域特色以及民眾的居住特點，盡量設計并創新出更多產品。針對房地產項目的市場定位，企業必須要首先整合出一套低成本、易實施和高收益的規劃，實現投資的效益最大化。

2、項目設計階段的成本管理完善措施

房地產設計階段是指在做出項目的投資決策后，經過房地產企業與收托單位共同確定的項目具體設計成果，主要包括項目規劃的方向與概念設計、項目的整體設計、布局設計、工程量設計、具體施工圖設計以及費用耗費估算等多個方面。項目的設計階段是項目整體成本控制管理的關鍵，此階段費用雖然在總建筑安裝費用中所占比率不大，但對工程的整體造價卻是影響深遠。項目設計總體質量的好壞不僅影響到整體建設費用高低以及建設工期長短，更決定著各類資源的投入多少。科學的設計能有效降低項目工程造價，因此房地產企業迫切需要走出重技術、輕經濟合理性、設計標準改變隨意性等誤區。設計階段的成本管理完善可以從三個方面展開：第一，推行設計招標制，以公開招標的方式擇優選擇合作設計單位。房地產開發企業要積極推行建筑方案和經濟方案相結合的項目設計招標方法，將項目的圍護、綠化等配套設施的設計融合進主體項目進行統一招標，通過對競標企業進行系統的、有組織的專業評比后選擇出最優的設計單位，以達到既優化項目又降低工程成本的目的；第二，積極推行限額設計，完善設計經濟責任制，有效控制項目造價。設計人員需要熟悉掌握工程項目的預算定額、費用定額和建筑材料預算價格，根據項目的投資估算對項目成本進行概算和初步設計，最后在此初步設計基礎上設計項目的整體概算和施工設計。在對投資資源的使用中，必須秉承質量與效益雙贏的原則，設計一旦確定后就要進行嚴格控制。由于當前房地產行業前景的不明朗化，很多項目的設計都存在不確定因素，工程造價控制也存在很多困難，因此必須建立有效的獎懲制度對設計限額進行考核，同時利用各種同類建筑的技術指標對比不斷優化設計，降低項目總成本；第三，強化法律意識，運用合同控制造價。

3、在項目實施階段的成本控制

施工階段作為招投標工作的延伸，這也是資金投入的最大階段。施工階段作為施工合同履行落實的階段，加強施工控制的過程就是履約的過程。該階段成本控制的主要工作為：

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。

（2）從技術措施上展開項目投資的有效控制

技術措施是項目投資實施的必要保證，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。因為直接費的高低影響到間接費的高低，所以選用新工藝和新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

（3）從經濟措施上展開項目投資的有效控制

嚴格控制管理現場經費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。另外，加強材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

4、竣工階段的成本控制

工程竣工后與建設單位辦理結算手續，盡早結回工程款，有利于償還債務和資金回籠，這也是項目成本過程控制的目的。這樣一來，有利于降低企業內部運營成本獲得相應利潤，大大降低了經營風險，最終實現良好的經濟效益。同時，根據國家或地方的有關法規、合同預算及費用定額、竣工資料，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。

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