地產新政的冷靜評說

“新國五條”均非新招

“影響不大，此次‘新國五條’的推出，只是給樓市澆點冷水。”在鑫江置業營銷總監李國章看來，前期的房地產調控政策涉及范圍應該說已經非常全面，也產生了一定的成效。目前開發商對于調控政策的影響都有了清醒的認識，心理已經非常成熟了。國家調控政策不是要把樓市一棒子打到谷底，而是希望房價維持穩定，不能漲得太猛。

“‘新國五條’是典型的新瓶舊酒，既無新意，也無具體措施，不會對眼下的市場帶來多大的影響。”中置國際市場總監張百忍指出，要求地方制定樓價目標、嚴格限貸、實行問責制等，這些政策自2010年的“老國十條”出臺以來，早已是老調重彈。且按過往經驗來看，這些措施頂多只能暫壓樓市升勢，待市場消化辣招后，樓市狂態又會復萌。

其實，“新國五條”重申調控立場的表述，也在開發商的預期之內。

“對于‘新國五條’的出臺，我早有預感，原本認為春節前便會出臺。”中冶置業青島公司執行總經理高評說，進入2013年1月份以來，北京、上海等一線城市房價漲幅迅猛，出現了“量價齊升”的現象。若不出臺政策壓制，一線城市房價極有可能失控。而從這兩年調控的經驗來看，管理層一直對樓市保持著密切的觀察，并有一定的政策儲備，一旦出現房價“異動”，政策就會出臺。

實際上，春節期間的數據也的確令人恐慌。根據中國指數研究院統計，2013年2月9日-15日，該機構監測的27個城市中，有21個城市樓市成交量較去年春節同期增長，其中14個城市成交量增幅超過一倍。在這樣的情況下，看漲的聲音見多，于是市場傳言將會出臺比以往更為嚴格的調控政策，例如二套房首付升至七成，貸款利率1.3倍，二套房停貸等政策。相比之下，“新國五條”均非新政，而且明顯比傳言“溫柔”許多。但業內普遍認為，此次調控雖無太多新意，但仍有較多想象空間。比如限購令的小范圍升級與房產稅改革試點范圍的擴大。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，“新國五條”中規定“嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。”這一細節便可看作是“限購令”的小范圍升級。

對于“新國五條”中重申的“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”，楊紅旭認為，這表明今年要明確擴大試點范圍，至于會增加什么城市，不易預測。他估計，以一線城市和少數高房價的二線城市為主，外加湖南湖北這種之前有準備的中西部地區或城市。

而李國章認為，對于房地產投機者而言，房產絕非局限于一個地區或一座城市，這就要求國家必須完善住房信息查詢系統。而這也恰恰是“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”的前提。單就這一點，房產稅的擴大試點在短期內便很難成行，仍需要一定時間的緩沖。

“‘新國五條’中明確提出了對價格的限制，但是卻并未提及控制成交量。不難看出，政府目前主要的政策著力點還是在價格上，為了經濟穩定，社會穩定，房價不能升得太高，但是從量的角度，國家仍是鼓勵合理自住需求人市的。由此可見，在國家政策調控的主導下，未來市場仍會慢慢走向健康、良性的發展之路。”高評如是說。

可以肯定的是，新意不足的“新國五條”明確了中央對樓市調控不動搖的決心，依然會在短期內對市場產生快速的抑制效果。那么，面對“新國五條”出臺，后續政策細則也將陸續落地的預期，開發企業應該如何選擇生存發展的道路呢？

房企的生存之路

“新國五條”的出臺告訴我們，這場曠日持久的樓市調控還將繼續下去……

“中國的房地產問題從來都不是一個單純的行業問題，它涉及國家的方方面面。”青島世聯頤高房地產顧問有限公司總經理陳耀華指出，“新國五條”的出臺有利于推進城鎮化的進程。

不可否認，城鎮化是地產行業一個長期利好，但目前出現很大問題，其中一個很重要涉及到國家安全的是，土地城鎮化速度快于人口城鎮化速度。大量圈地造成，很多地方政府還是打著城鎮化的旗號，走房地產投資于建設的老路。

“城鎮化陷入吃‘土地飯’的惡性循環，導致耕地快速流失，大量農村人口大量增加，這部分原來的農村人口還沒有納入城鎮居民范圍內，但是土地已經被征掉了，這樣就導致了國家糧食安全出現問題。”陳耀華擔憂地說。

根據官方公開的數據，2012年1-11月中國谷物及其進口總量的1342萬噸，同比增長2倍，如果再加上大幅度上漲的進口大豆，預計2012年中國進口谷物和大豆等油料的總量為全球的貿易總量的18%左右，國際方面質疑的聲音認為，如此大的糧食進口量會對國際糧價產生直接的影響力。

“現在農村有大量自然資源非常好的土地，同時也是耕地，如果為了享受和改善住宅條件去動用的話，那就得不償失了，所以這是必須要做的事。而‘新國五條’的出臺就是要控制這種潛在危機，所以現在要‘剎車’，要控制房價。”陳耀華說，這兩次大的調控，中央已經越來越聰明，明確哪些是自己該干的，哪些是地方政府該干的。實際上，對中央來說，房價是很重要指標，因為其牽動著老百姓敏感的神經，關系著社會的穩定。而對于地方政府，成交量則是重要指標，二者各有分工但也有激烈沖突。劃定邊界之后，逐漸讓每個區域按自己的發展去保住成交量，調控細則不再“一刀切”，更加傾向地方性，強調中部、西部跟沿海地區的反差。

事實上，一直以來，房地產都是區域化的產品，每個城市每個區域都不相同，比如目前是典型的一線城市高燒、二線城市熱、三線城市冷。“一刀切”的調控政策顯然不合時宜。而因地制宜的樓市調控政策，顯然是開發企業樂見的。

調整是一個永恒的主題。“形勢、市場、政策，都在潛移默化中發生著變化，也造成了房地產企業的工作模式、開發模式的不斷變化，再用以往的方式去工作，肯定會被市場所淘汰，這個是毫無疑問的。”高評說，“開發商無論從產品、開發模式上、金融上、文化上、還是從營銷的方式上，都要通過進一步的調整來適應調控的需要，適應中國經濟新的增長期中經濟模式變化和房地產市場結構變化。房企的變革與創新永遠不能停下腳步。”

具體到市場營銷操作層面，陳耀華認為，在調控的影響下，開發企業還是會“小步快跑”，大戰役是不大可能。比如連續做幾個月推廣，希望有很大收成是挺難的了，現在是小戰役，在開盤之前集中轟炸一兩個月，快速開盤，快速出手，快速簽約，收網之后再快速撒另外一張網。

其實，開發企業究竟會選擇怎樣的營銷模式，我們不必探討，但可以肯定的是，“在調控政策的持續影響下，2013年青島的房地產市場仍將保持平穩發展態勢，穩中有升將會成為市場主流。”李國章樂觀地說。

青島觀察

“作為東部沿海城市的青島，經濟發展比較好、社會資源比較好、自然資源比較好，因此原來面對的市場是全國市場。很多外地人喜歡來青島投資置業，但是受調控政策的影響，投資需求被遏制住了。可以說，前幾輪的調控對青島的影響是比較明顯的。這幾年在調控的影響下，青島整體的發展相較于其他二線城市，發展是比較良性的、發展比較穩健的，并沒有大起大落。放松時并未沖高很多，收緊時電并未下落很多。”高評如是說。

不難看出，以往青島受調控影響很大，原因就在于青島外來置業的比例很高。當客戶在政策的影響下消失掉后，市場便會受到重創。外銷比例居多，也在一定程度上阻礙了青島樓市的快速發展。

“經過兩年時間的調整，青島市場的供應結構在慢慢變好，從外銷比例偏多慢慢面向青島市民，目前已基本調整到位。與此同時，在土地供應方面也發生了改變，以前出量都是純住宅，現在多了很多主題地產。比如產業園，眼下青島有19個項目在大興土木，速度和量都有大幅度改變。究其原因在于，以前是政府主導，而現在是企業在運作，效率更高。”在陳耀華看來，青島是跟海洋、跟貿易相關的很典型的碼頭產業結構，產業不夠豐富，如果還不去擴充的話，那這個城市行業的發展將面臨很大的危機。

在未來，青島的目標是進入中國城市第一方陣。為了實現這一宏偉目標，近些年青島以前所未有的大氣魄、大手筆，對城市空間功能布局實施大調整。

“以前，青島是一個南北狹長的帶狀城市，如今城市的發展空間被進一步的拉寬了、拉長了，一個大青島的藍圖浮現眼前。從青島、紅島、黃島，三島并進的發展，到如今藍色經濟區的加人，可以說，青島的大發展格局是非常具有潛力的。作為開發企業的我們，愿意為青島的大發展的背景下作出自己的貢獻，盡一份力。”在高評看來，開發企業是一個城市建設的參與者、建設者，同時它也是城市發展的受益者。因此，開發企業有責任、有義務為城市的發展添磚加瓦。

“隨著城市框架的擴大，主題地產，產業園和其他地產項目的增加，改變以純住宅出量為主的狀況，這個城市才有可能真正成為都市，現在青島還不是都市。”在陳耀華看來，2013年的青島房地產市場將迎來轉折點。“在‘2014世界園藝博覽會’、‘青島地鐵’等政府大體裁建設項目的推動下，青島的城市面貌將發生日新月異的變化，城市建設駛向快車道，房地產市場樂觀可期。”

可以預見，大青島的加速發展，勢必為開發企業帶來更多的市場機遇。城市的擴圍，人口的增長，將會為青島的房地產市場帶來旺盛的市場需求。換言之，“新國五條”的出臺對青島房地產市場的影響有限，青島市場的整體發展已然不可逆轉。

相關鏈接：

10年9次以房地產調控為主題的國務院常務會議

觀察十年來9次國務院常務會議對形勢和政策的主要表述，大致有以下特點：首先是政策工具更加多樣，尤其在2010年以后出現更多金融領域的配套政策。其次是政策路徑基本一致，比如結構性地增加供應，堅持保障性建設。最后是調控對象明確化，在政策適用主體上有一定調整。最終的調控效果和制度根源，眾說紛紜，茲可為后來者鏡鑒。

2003年7月30日——“促進房地產市場持續健康發展，有利于擴大內需，促進消費，改善居民居住質量，提高人民群眾生活水平。會議指出，要深化改革，加強宏觀調控，切實解決房地產市場快速發展過程中出現的問題。”

2005年4月27日——“目前房地產市場存在主要問題是：房地產投資規模過大，商品房價格上漲過快，商品房結構不合理，房地產市場秩序比較混亂。”

2006年5月17日——“房地產領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。”

2008年12月17日——“近期國家采取擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施，已對房地產市場產生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。”

2009年12月14日——“隨著房地產市場的回升，一些城市出現了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視。”

2010年4月14日——“近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調控措施不力，投機性購房大量增加有關。”

2011年1月26日——“去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，必須進一步做好房地產市場調控工作。”

2011年7月12日——“當前存在的主要問題是：部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松。保障性安居工程建設進展不平衡，有的地方開工率較低，社會資金投入保障性住房建設的措施不完善，工程質量、分配管理等方面還有待加強。”

2013年2月20日——“我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。要保持政策的連續性和穩定性，嚴格執行并完善有關措施，促進房地產市場平穩健康發展。”