解讀新一輪房地產(chǎn)調(diào)控

[摘 要]2013年初政府出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。文章通過分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征，認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是房?jī)r(jià)上漲過快，政府通過增加住房交易成本（20%所得稅）的方式來(lái)壓縮住房需求成為唯一的政策選擇。從長(zhǎng)計(jì)議，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定，需要配套的收入分配改革和土地制度改革。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)調(diào)控；房?jī)r(jià)；稅收

[中圖分類號(hào)]F293.35 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0461（2013）04-0036-06

最近幾年來(lái)，政府幾乎每年都會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但2013年的房地產(chǎn)調(diào)控與以往有所不同，引起了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。以往歷次調(diào)控的政策出臺(tái)時(shí)間都是在3月份之后，但今年政策出臺(tái)的時(shí)間選擇在“兩會(huì)”召開之前。筆者認(rèn)為，這不僅與政府的人事新老交替有關(guān)，而且與房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)“瘋漲”有關(guān)，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)的過快上漲。

一、2013年初房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題是房?jī)r(jià)上漲過快

從以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)看，主要解決兩個(gè)問題，其一是控制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，其二是控制房地產(chǎn)投資的過快膨脹。有的房地產(chǎn)調(diào)控兼具這兩個(gè)目標(biāo)，有些房地產(chǎn)調(diào)控是側(cè)重其中的一個(gè)目標(biāo)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是房?jī)r(jià)出現(xiàn)加速上漲，而房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度尚未出現(xiàn)失控。

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀

1. 房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速飚升

2013年3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，比1月份增加了13個(gè)，最高漲幅為3.1%；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市也有66個(gè)，比1月份增加了15個(gè)，最高漲幅為2.2%。統(tǒng)計(jì)局等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，截止2013年2月份，全國(guó)多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲，多地樓市相繼發(fā)“瘋”。這些現(xiàn)象都在說明一個(gè)問題，房?jī)r(jià)上漲壓力很大。

從房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)看（見圖1），2011年房?jī)r(jià)持續(xù)回落，2012年6月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，尤其是進(jìn)入2012年第四季度后房?jī)r(jià)出現(xiàn)加速上漲現(xiàn)象。2月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)為101.08，即新建商品住宅價(jià)格比1月份上升1.08%，漲幅顯著擴(kuò)大，已超過2011年1月“新國(guó)八條”出臺(tái)前的水平，并且已接近2009年四季度及2010年一季度的瘋漲水平。

一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲二、三線城市。2月，70個(gè)城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲最快的城市是北京、廣州，漲幅均為3.1%。上海、深圳緊隨其后，漲幅分別為2.3%和2.2%。從環(huán)比上漲城市前10位排序來(lái)看，一線城市位居前四位，且漲幅均超2%。

從圖2看，一、二、三線城市的房?jī)r(jià)在2012年9月份之前并無(wú)明顯差異，2012年第三季度后出現(xiàn)了分化的走勢(shì)，而且差距在不斷擴(kuò)大。

2. 房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)爆增

1月～2 月份，商品房銷售面積10，471 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.5%，增速比去年全年提高47.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額7，361億元，同比增長(zhǎng)77.6%，增速比去年全年提高67.6個(gè)百分點(diǎn)。

從商品房銷售情況看，1月～2月份全國(guó)商品房銷售量和銷售額均同比大幅上漲，銷售量同比不但延續(xù)了去年3月以來(lái)整體上行的走勢(shì)，而且漲幅上升明顯，漲幅創(chuàng)造了三年來(lái)的新高。

需要說明的是，上述數(shù)據(jù)是在銷售環(huán)比下降的情況下獲得的同比大幅度增長(zhǎng)的。因?yàn)榇汗?jié)的影響，2月份，30個(gè)典型城市商品住宅成交面積僅1，119.5萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下跌46.0%，同比增長(zhǎng)22.9%。成交量在去年底持續(xù)兩個(gè)月大幅上漲至三年最高之后，今年初連續(xù)兩個(gè)月大跌，本月跌幅達(dá)到四成。

3. 房地產(chǎn)投資開局良好

1月～2 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資6，670億元，同比增長(zhǎng)22.8%，增幅比去年全年提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資4，583億元，同比增長(zhǎng)23.4%，增幅提高12個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.7%。

從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢(shì)看，今年前兩個(gè)月呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)，同比增幅達(dá)到了近一年以來(lái)的新高。顯示房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)依舊樂觀，投資力度進(jìn)一步加大。

1月～2 月份，房屋新開工面積23，001萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.7%，去年全年為下降7.3%；其中，住宅新開工面積17，431萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%。

從房屋新開工面積同比增幅走勢(shì)看，1月～2 月份同比增幅明顯加大，一舉扭轉(zhuǎn)了去年4月以來(lái)同比持續(xù)處于下跌區(qū)間的態(tài)勢(shì)，創(chuàng)造了一年以來(lái)的新高。一方面是市場(chǎng)的持續(xù)回穩(wěn)，促使房地產(chǎn)企業(yè)加大了開工力度；另一方面，去年同期也正是市場(chǎng)處于低迷的時(shí)期，企業(yè)開工大幅下滑，也導(dǎo)致了今年同比增幅明顯。此外，年初前兩個(gè)月的季節(jié)性因素也是重要原因，總體上屬于恢復(fù)性增長(zhǎng)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)量齊升的原因分析

最近幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)量齊升的主要原因有3個(gè)：一是隨著信貸及影子銀行的快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源快速增長(zhǎng)；二是部分城市的存銷比快速下降；三是十八大提出收入倍增計(jì)劃及新總理的新型城市化目標(biāo)改變了市場(chǎng)的預(yù)期。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源快速增長(zhǎng)

1月～2 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金18，926億元，同比增長(zhǎng)33.7%，增速比去年全年提高21個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款3，938億元，增長(zhǎng)26.4%；利用外資88億元，下降18.4%；自籌資金7，331億元，增長(zhǎng)22.3%；其他資金7，570億元，增長(zhǎng)53.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4，655億元，增長(zhǎng)66.5%；個(gè)人按揭貸款2，057 億元，增長(zhǎng)58.8%。

1月～2 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅依舊延續(xù)了去年下半年以來(lái)整體上升的態(tài)勢(shì)，且增幅明顯加大，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。由于去年多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況完成良好，近期融資計(jì)劃不斷實(shí)現(xiàn)，預(yù)計(jì)一季度這一指標(biāo)整體仍將保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。

從開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成分析，1月～2 月份，國(guó)內(nèi)貸款占20.8%；利用外資占0.5%；自籌資金占38.7%，其他資金占40%。在其他資金中，定金及預(yù)收款占24.6%，個(gè)人按揭貸款占10.9%。

國(guó)內(nèi)貸款占比回升明顯。1月～2 月份，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資占比有所上升，其中國(guó)內(nèi)貸款占比由去年全年的15.3%上升至20.8%，顯示近期貨幣政策相對(duì)寬松。

從過去的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源情況與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)及房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)都有顯著的正相關(guān)關(guān)系。

2. 存銷比持續(xù)下降

根據(jù)過去的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)存銷比下降到一個(gè)臨界值時(shí)（不同的城市的臨界值不一致，北京的存銷比臨界值是8），房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)快速上漲。

2 月份，20個(gè)城市新建商品住宅存銷比為9.0，這也意味著市場(chǎng)需要用9個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而一年前住宅的存銷比超過15，顯示存銷比在過去的一年里快速下降。北京、廣州、南京等城市的庫(kù)存銷售比都處在比較底的水平上，因此，這些城市成為房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲者。

3.十八大后市場(chǎng)預(yù)期的變化

十八大提出了收入倍增計(jì)劃，使得市場(chǎng)信心大增，很多人認(rèn)為：既然未來(lái)幾年收入增加一倍，那么，房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲超過一倍。只有早買房才能享受資產(chǎn)增值的收益。

另外，李克強(qiáng)總理提出了“新型城市化”構(gòu)想也刺激了市場(chǎng)預(yù)期。

二、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)及市場(chǎng)反應(yīng)

（一）新“國(guó)五條”政策的主要內(nèi)容

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議專門研究房地產(chǎn)調(diào)控事項(xiàng)，出臺(tái)了五條指導(dǎo)性意見（被稱之為新“國(guó)五條”），3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（17號(hào)文件），該通知將新“國(guó)五條”進(jìn)行細(xì)化，主要內(nèi)容有：房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、擴(kuò)大限購(gòu)范圍、收緊二套房貸政策、住房轉(zhuǎn)讓征收20%的個(gè)人所得稅、加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)工作、增加普通商品住宅和保障型住房的供應(yīng)。

（二）市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈

股市反應(yīng)：新“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之后，股市反應(yīng)強(qiáng)烈：3月4日，A股一片哀鴻遍野。全部A股有75只個(gè)股跌停，其中含48只地產(chǎn)股，占據(jù)跌停股的64%。A股153只地產(chǎn)股總市值為10，158.47億元，比前個(gè)交易日的11，177.66億元少了1，018.19億元，一夜之間，地產(chǎn)股千億市值被蒸發(fā)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)：房地產(chǎn)行業(yè)同樣反響強(qiáng)烈。很多人為了減少個(gè)稅損失，趕在實(shí)施細(xì)則正式執(zhí)行之前進(jìn)行交易轉(zhuǎn)手，北京、上海等城市的住房交易登記中心人滿為患，單日二手房交易量不斷創(chuàng)記錄。

從交易數(shù)據(jù)來(lái)看，所監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市3月2日到3月9日這一周二手商品住宅成交套數(shù)幾乎全線暴漲，其中廈門、無(wú)錫、揚(yáng)州和杭州單周成交環(huán)比都超過300%，廈門從前一周的成交249套猛增至1，164套，無(wú)錫從前一周的386套猛增至1，787套，長(zhǎng)沙、天津、南昌和北京成交增幅分別達(dá)到293%、267%、152%和141%，另外南京、蘇州和深圳單周成交也幾乎翻倍。

在監(jiān)測(cè)的城市中，北京、南京、天津、無(wú)錫、蘇州和揚(yáng)州新政出臺(tái)第一周的成交套數(shù)創(chuàng)下歷史以來(lái)的最高峰值，其中無(wú)錫和揚(yáng)州單周成交二手房1，787套和914套，分別占到兩個(gè)城市去年一整年成交量的10%以上；而即便是沒創(chuàng)下歷史周度最高記錄的城市，這一周的成交量也都至少是最近兩年以來(lái)的新高，以此來(lái)看，本次個(gè)稅20%新政所推動(dòng)的政策末班車效應(yīng)之強(qiáng)確實(shí)令人始料未及。

之所以如此，主要是“末班車效應(yīng)”，大家都趕在新政策生效之前完成交易，減少稅收損失。

三、社會(huì)各界對(duì)新政策的看法

“國(guó)五條”的核心是對(duì)房地產(chǎn)交易征收20%的所得稅，這是對(duì)存量財(cái)產(chǎn)的重新再分配，因此，新“國(guó)五條”引起社會(huì)各界強(qiáng)烈關(guān)注，從公開輿論看，大多數(shù)人對(duì)房地產(chǎn)收益征收20%的所得稅持贊成態(tài)度，認(rèn)為此舉可以縮小收入分配的差距，有利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

但存在反對(duì)實(shí)施20%所得稅的，反對(duì)者主要有三個(gè)理由：

理由之一：政策初衷是遏制房?jī)r(jià)，但結(jié)果是推高房?jī)r(jià)。

復(fù)旦大學(xué)的謝百三教授的觀點(diǎn)最有代表性，他認(rèn)為：“京、滬、廣、深等人民普遍認(rèn)為，國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，對(duì)一個(gè)家庭第二套房征20%重稅的負(fù)擔(dān)一定會(huì)推高房?jī)r(jià)；所發(fā)生的稅費(fèi)會(huì)由買方承擔(dān)，或起碼買賣雙方共同承擔(dān)”[1]。

針對(duì)此觀點(diǎn)，住建部副部長(zhǎng)齊驥在兩會(huì)時(shí)嚴(yán)厲地指出：“將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的行為嚴(yán)重違規(guī)”，國(guó)家將出臺(tái)保護(hù)購(gòu)房者利益的措施，“所得者賦稅，就像工資所得稅，誰(shuí)拿到了經(jīng)營(yíng)性收入誰(shuí)去負(fù)這個(gè)所得稅，從政策上是這么規(guī)定的”。

在房地產(chǎn)總體處于賣方市場(chǎng)的情況下，稅負(fù)肯定要買方承擔(dān)部分或大部。從稅收征管的角度看，只有綜合性的個(gè)人所得稅才是真正的直接稅，才不會(huì)轉(zhuǎn)嫁。而中國(guó)的個(gè)人所得稅是分類課征的。尤其是，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅是基于交易而課征的，存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的機(jī)會(huì)和可能。在房產(chǎn)供不應(yīng)求的情況下，與房產(chǎn)交易相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅基本上就是由買方承擔(dān)的。

因此，20%的所得稅使得二手房交易的成本大大增加，會(huì)刺激新房?jī)r(jià)格上漲。

理由之二：該政策會(huì)導(dǎo)致很多人家庭選擇離婚的方式避稅，帶來(lái)天下大亂。

因?yàn)槭滋追孔涌梢悦庹魉枚悾虼耍绻粋€(gè)家庭有兩套房子，離婚后每人名下只有一套房子，通過該方式就可以減少巨額財(cái)產(chǎn)損失。但同時(shí)，也會(huì)帶來(lái)社會(huì)不必要的混亂。

理由之三：政府與民爭(zhēng)利。

住房是老百姓的主要財(cái)產(chǎn)（占80%左右），征收20%的所得稅的本質(zhì)就是強(qiáng)行將老百姓的一部分財(cái)產(chǎn)劃歸國(guó)家，不符合藏富于民的宗旨。

謝百三教授認(rèn)為：“漢武帝時(shí)的“楊可告緡”搞得全國(guó)混亂，堅(jiān)持了幾年呢？雨果痛斥的巴黎的“門窗稅”，堅(jiān)持了幾年呢？塞浦路斯對(duì)銀行存款征高稅，這種“合法的搶劫”行得通嗎？違反民意的法規(guī)，古今中外都必定會(huì)失敗”[1]。

三、如何建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制？

從過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲的根源主要有兩點(diǎn)，一是居民收入分配的差距不斷擴(kuò)大，二是土地制度的不合理安排剝奪了農(nóng)民的利益。

李克強(qiáng)總理提出要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，必須要解決上述兩個(gè)關(guān)鍵問題，但這兩個(gè)問題也是困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的關(guān)鍵問題，需要付出巨大努力。

在建立長(zhǎng)效機(jī)制之前，要解決房?jī)r(jià)過快上漲問題，有效的辦法是金融緊縮，至少是針對(duì)房地產(chǎn)的金融緊縮，其方法是提高二套及以上按揭貸款的首付比和利率，清理影子銀行，規(guī)范信托公司的行為等。

當(dāng)然，在外需泛力，內(nèi)需不振的情況下，金融緊縮行為會(huì)受到限制，緊縮過度會(huì)使得經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中途夭折。因此，增加房地產(chǎn)交易成本、打擊房地產(chǎn)投機(jī)、減少房地產(chǎn)需求成為唯一的政策選擇。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 謝百三. 國(guó)五條犯了眾怒，必定失敗[EB/OL]. http：//blog.sina.com.cn/s/blog_46facb4d0102e6mc.html.

（責(zé)任編輯：張改蘭）