房貸還款小竅門

房貸提前還款的情況每年都會(huì)發(fā)生，基本上從每年10月開始持續(xù)到年底，往往會(huì)形成一個(gè)還貸高峰。許多在年底領(lǐng)到年終獎(jiǎng)的房貸族都會(huì)傾向于選擇提前還貸，他們覺得把手中的閑置資金用于提前還貸，可以減少支付給銀行的利息，降低貸款成本。其實(shí)并不是所有人都適合這一做法的。特別是今年的情況與往年有所不同，由于年內(nèi)央行兩次降息，從明年一月一日開始房貸將執(zhí)行降低后的新貸款利率，這就意味著貸款族的還款壓力降低了，到時(shí)候是否還需要辦理提前還款就需要好好權(quán)衡一下了。

還貸前先了解提前還款規(guī)則

房貸族在辦理貸款之前應(yīng)詳細(xì)了解銀行的貸款規(guī)定，對(duì)于提前還貸多數(shù)銀行要求至少還款一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，少數(shù)銀行將這個(gè)期限縮短至半年，但也有個(gè)別銀行表示可以隨時(shí)申請(qǐng)辦理。在手續(xù)費(fèi)方面，有些銀行采取多收取一個(gè)月的利息作為手續(xù)費(fèi)，有些是無需手續(xù)費(fèi)的。還款金額上，多數(shù)銀行要求以1萬元的整數(shù)倍還款。辦理時(shí)銀行一般要求貸款人提前15-20個(gè)工作日提交書面或電話申請(qǐng)，銀行收到申請(qǐng)后還需要審批，一般需要一個(gè)月左右的時(shí)間。

根據(jù)自身情況分析判斷 哪些人適合提前還貸哪些人不適合

一般處于還款初期的房貸族提前還款比較合算，因?yàn)檫€款利息支出通常集中在還款初期，所以這一時(shí)間段提前還貸還是合算的。另外一種是房貸族手中的資金只夠支付房貸剩余的尾款，卻不能滿足其他方面的資金需求時(shí)，選擇提前還款還是比較合算的。房貸族可以在提前結(jié)清貸款后將此套房產(chǎn)抵押給銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款，然后將發(fā)放的貸款資金用于其他方面的資金需求上，來解決自身的需要。

不適合提前還款的幾種情況

情況一：首先是已享受了7折至85折房貸利率優(yōu)惠的房貸族，由于已經(jīng)享受了利率優(yōu)惠，建議房貸族不必急于提前還款，因?yàn)槿绻€有資金使用需求再融資已經(jīng)很難達(dá)到這樣的低成本了。

情況二：等額本金還款期已超過三分之一的房貸族提前還款也不合算。等額本金就是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金和還款利息越來越少，當(dāng)還款期超過三分之一時(shí)，其實(shí)房貸族已經(jīng)支付了一半的利息，此時(shí)選擇提前還款，節(jié)省的利息并不多。

情況三：等額本息還款已到中期的房貸族也不適宜提前還款。等額本息還款每月的還款總額是固定的，其中還款本金是遞增的，利息是遞減的，如果房貸族在還款已到中期時(shí)提前還款的話，由于已經(jīng)償還了大部分利息，所以提前還款的意義并不大。

情況四：對(duì)于每月公積金繳納數(shù)額較高的房貸族而言，可以考慮提前償還一部分貸款，但不必全部還清（如果是組合貸款的話可以考慮償還其中利率相對(duì)較高的商業(yè)貸款，而保留一部分利率較低的公積金貸款）。如果貸款全部還清了那么就無法利用每月所繳納的公積金了。按照現(xiàn)有的公積金政策，在職員工除購房還款等情況外，是無法提前支取公積金的。考慮到房屋限購令，大部分人也不可能多次購房，因此大家公積金提前支取的機(jī)會(huì)有限，還不如每月沖還房貸，使其發(fā)揮更大的作用，也能使自己的現(xiàn)金流更為充裕。

情況五：投資收益高于貸款利率的，不必急于還款。對(duì)于經(jīng)常進(jìn)行投資理財(cái)?shù)姆抠J族而言，如果身邊有不錯(cuò)的投資渠道，可以將手中的閑置資金用于再投資，盡管投資有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但只要不貪心，收益超過貸款利率還是很有希望達(dá)到的。即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益，銀行發(fā)行的以穩(wěn)健型為主的短期或中長(zhǎng)期理財(cái)產(chǎn)品還是具有一定吸引力的，另外購買貨幣基金也可以作為房貸族降低房貸利息支出不錯(cuò)的選擇。

由于每個(gè)房貸族的貸款利率，期限以及還款方式有所不同，因此還是建議房貸族在認(rèn)真分析自身實(shí)際情況的前提下，仔細(xì)計(jì)算還貸成本，權(quán)衡之后再做決定。對(duì)于貸款族來說，如何做好提前還款規(guī)劃也是房貸理財(cái)中的重要一環(huán)。

（作者系建行花木蘭理財(cái)）