養老地產模式待解

繼商業地產、旅游地產之后，養老地產成為在深度調控背景下房企關注的新戰場。萬科，保利，首創，綠城、遠洋。富力等地產龍頭企業紛紛試水養老地產，期望從中國社會老齡化率升高的現狀中尋找商機。據不完全統計，目前已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。

中國已步入老齡化時代，一個龐大的養老市場正在形成。

按照第六次人口普查數據，我國現有的老齡人口為1.59億，占全國總人口的10%以上。有專家測算，2050年前后，我國60歲以上的老年人口將接近全國總人口的1/3，占世界老年人口的約1/4。老齡化的加劇帶來的是養老居住需求的爆發。據悉，當前養老機構的床位缺口超過300萬張，未來這一數據還可能繼續擴大。

在商人眼中，需求就是商機。然而，看著好，做起來卻不容易。目前，我國養老地產的發展仍處于步履蹣跚階段，并未形成成熟的運營模式。國內純粹作為養老地產項目來發展的樓盤更是屈指可數。為什么這么大的市場基礎仍不能促進養老地產的迅速發展呢？

商業模式待解

在多數業內人士看來，養老地產步伐之所以較為緩慢，主因在于尚未探索出成熟的商業模式。眼下，多數開發企業仍屬于“摸著石頭過河”。養老地產的投資門檻高、風險大、責任重，卻收益緩慢，若沒有足夠的資金實力或外部融資支撐，投資者承受的壓力將越來越大。因此，平衡項目資金，維系項目后期運營便成為了頭等大事。

據悉，在當前養老地產主要的產品盈利模式上，租售并舉與會員制為市場主流。而已經投入使用并開始盈利的養老地產項目北京太陽城和上海親和源，則分別代表了當前養老地產的這兩種盈利模式，前者是租售結合，后者是只租不售。

從市場角度來講，很多從住宅轉型過來的企業資金不夠強大，便在養老地產中增加一定量的住宅，來補貼養老地產所需要的大量資金和成本。如此做有助其回籠資金進行滾動投資，形成良性循環，緩解資金占用的壓力。相較而言，此舉風險較小，更易被廣大開發企業接受。對此，太陽城集團董事局主席朱鳳泊坦承，

“第一桶金是老年住宅開發銷售的時候淘到的。”此后，用利潤支撐持有型養老物業的建設，保證后期運營的持續，最終通過配套服務來實現收益。

然而，對于志向高遠的開發企業來說，依靠銷售賺錢顯然是無奈之舉。與商業地產類似，倘若將商鋪打散銷售后，便很難進行統一的運營與管理。“不同的老人需要的服務水平不—樣，出售后便很難做好管理。”新華錦（青島）長樂頤養服務有限公司總經理張言松認為，靠專業的服務來運營收益才是養老地產的發展之路。但前期就需要開發企業有足夠的資金實力支撐。

而只租不售的上海親和源養老地產項目，采用的則是會員制的盈利模式。據記者了解，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。親和源有兩種會員卡，A卡為“永久卡”，卡費89萬元（需一次性繳納），按戶型分，小套、中套、大套的年費分別為2.98萬元、3.98萬元、6.98萬元。A卡可繼承，可轉讓。B卡為“終身卡”（15年），年費2.98萬元，卡費按照小套、中套、大套分，分別是45萬元、55萬元、88萬元。這種收費上的巨大差異取決于A、B卡的不同性質，A卡的使用期限與房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，未住滿15年的多余費用可退還，超過15年的部分可免費。在這個過程中，人住的老人只有使用權。

青島新華錦·國際頤養中心項目運營也是只租不售，并首創了全新會員制頤養方式。該項目收費分為兩種模式，第一種是會員制模式，根據房間面積的大小，人住者一次性繳納一定金額的入住保證金及會費后，老人即可成為中心終身會員，免費享受中心內的居住、服務、旅游、餐飲等，包括各種文化、健身、娛樂活動，在會員權利范圍內無須再支付費用，老人退出時，中心將全額退還保證金。第二種是度假式人住模式，并將其細分為月住型和年住型兩種供老年人選擇。最近新華錦·國際頤養中心又推出了第三種“復合式”人住模式，即繳納少量的入住保證金和月住費，這種形式更加靈活。

不難看出，無論是北京太陽城、上海親和源還是新華錦·國際頤養中心，這些養老項目的收費方式都不盡相同，但共同點倒是有一個，就是價格不菲。關于養老地產的“富人化”，張言松表示，頤養中心走高端路線是前期充分調研的結果，城市中渴望優越環境的高端需求不在少數，有一定的市場空間。另外，前期高昂的土地成本與建安成本也決定了其高端路徑，因為中低端市場根本無法保證企業收回成本。“如果拿地的價格低一點，那么這部分費用完全可以降低養老服務費用。”

亟待政府扶持

事實上，養老地產的成本高是業內公認的，而造成其高成本的原因無外乎二點，土地成本與建安成本。

“土地，是養老地產最難突破的瓶頸。”業內人士一針見血指出。據了解，商業型養老項目基本都是建設在國有出讓用地上，由于在城市規劃領域沒有養老產業用地這一土地用途，多數養老項目只能選擇以招拍掛方式獲得的居住用地、商業用地、醫療用地方面，這樣前期土地成本會非常高。雖然做養老項目，政府或多或少會給一點土地供應的優惠，但優惠的多少全憑開發企業與政府博弈的結果。另外，在政府的大政策方針上，還是以照顧非營利性養老機構為主，比如，非營利性的養老院每張床位都可以享受到一定的政府補貼。

與此同時，高昂的建安成本也是開發企業不得不面對的難題。與住宅地產、商業地產不同，養老地產消費群體的特殊性導致開發企業在建設養老地產時要投入更多的建設資金。比如無障礙設施建設、慢速電梯、醫院、活動中心、園區綠化等，這些都需要開發商來投資，但不可能立刻見到收益。據悉，國內養老地產項目較為成功的北京太陽城項目僅前期投入就達到8億元以上，而與太陽城齊名的上海親和源也是如此。“7年下來，投入資金已有6億多元，今年的財務報表剛剛持平。”上海親和源股份有限公司副總經理、研究中心副主任王波公開表示。“若不是資金雄厚的地產企業，很難有實力進行養老地產開發。”無獨有偶，在張言松看來，普通的住宅地產、商業地產都是可以直接用來銷售的，可以很快回籠資金。但如果做養老地產，則需要投入更多資金進行相關的配套設施建設，并且養老地產是一個投資回報周期長的行業，投資后獲得回報少則七八年，多則一二十年。對于選擇全部持有項目而不銷售的企業來說，則發展很難。已經先行一步的新華錦去年建成了一個國際頤養中心項目，但一直沒有實現盈利。張言松表示，國際頤養中心一直在探索運營方式，但從目前的現狀來看，的確很難實現收支平衡。

事實上，部分省市已經意識到了這個制約養老地產發展的瓶頸，開始出臺措施進行規范。2012年下半年，北京、廣東、山東等地紛紛出臺了養老綜合用地招拍掛的新政策，部分省市甚至直接將其納入了2013年度國有建設用地供應計劃。其中，山東省出臺加快社會養老服務體系建設的實施意見，提出加快推動養老服務由補缺型向適度普惠型轉變，養老服務機構在稅收、用地等方面可享受多項優惠政策。

不難看出，目前養老地產的“招拍掛”仍然缺乏細則。青島市國土資源和房屋管理局政策法規處相關負責人告訴記者，“現在雖然沒有如何發展養老地產的法律法規，但政府是鼓勵做養老產業的。”據悉，青島市新建居住小區建設時應按《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則（試行）》要求配建相應面積的養老服務用房，與新建小區同步規劃、同步建設、同步交付使用。

區域樣本

“老齡化危機”背后潛藏著巨大的“老齡化紅利”。在青島，人口老齡化的趨勢正在加快。據青島市老齡辦副主任孔慶有介紹，截至2011年底，青島市60歲及以上戶籍老年人口132.67萬人，占總人口的17.32%；預計2015年底，全市戶籍老年人口約160萬人，占總人口的比例將達20%左右；人口老齡化高峰將于2035年左右出現，屆時老年人口將占總人口的35%左右。就是說，到2035年，青島三個人當中就有一個老人。龐大的市場潛在需求，使得不少業內人士紛紛看好青島養老地產的發展前景。值得一提的是，2011年《財富》（中文版）推出的“中國最適宜退休的城市調查”中，青島與杭州、成都位列前三名。這無疑也為青島發展養老地產創造了有利條件。

其實，早在2009年，新華錦集團便開始在青島試水“養老地產”。2009年10月30日，新華錦集團就和北京世紀愛晚投資有限公司一道在城陽夏莊街道籌劃建設青島愛晚中心。作為由民政部、中國社會工作協會推出的“愛晚工程”計劃的第一批試點城市，青島有意做成“全國標桿性項目”。并且已經拿到了項目一期所需土地。“城陽的項目要先放一放，主要是因為夏莊街道村民認為補償太低，導致項目二期用地一直沒批下來。”張言松無奈地說。

但這一波折并未動搖新華錦投身養老地產領域的熱情，2010年底，新華錦集團與日本上市集團、也是日本國頤養產業先行者和著名企業——長樂控股株式會社實現了戰略合作，雙方合資成立了新華錦（青島）長樂頤養服務有限公司。雙方共同打造了全國首個“老年產業進駐社區”社會化養老示范項目——新華錦·國際頤養中心，充分引進日式頤養服務模式和服務理念。

“在中國，有建筑能力的企業并不稀缺，真正珍貴的是高端服務品牌。地產商在地產與養老服務之間應更突出養老服務功能，走長線發展的路徑。可眼下，具備專業知識的護理人員則十分稀少，解決養老產業人才匱乏難題成為當務之急。基于此，公司把所有服務管理人員送到日本進行了嚴格的頤養管理和服務的培訓，并取得了由日本政府頒發的專業頤養服務資格證書。”在張言松看來，政策的調整和政府的照顧固然重要，但對于開發企業來說，更應該在項目模式設計上有所創新，在服務質量上有所提高，專業服務是養老地產必須配備的軟件。與其盲目等待，不如埋頭做產品。他相信，搶先將產品線打造成熟的企業自然會有不錯的收成。

“老年頤養，已經入新華錦集團的最新產業板塊。高端養老品牌只是我們的一個嘗試。”張言松坦言，國際頤養中心只是新華錦集團在養老事業的“軟件”建設開端，今后會逐步實現養老項目高、中、低檔的合理搭配，同時延伸養老產業鏈條，發展在宅護理、居家服務，實現養老走進“尋常百姓家”。

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各房企養老地產項目

首創置業：河北香河養老項目

河北香河養老項目由河北建設集團和北京首創置業股份有限公司共同開發建設，總投資約70億元。項目建成后，將有大批來自國內的老年問題專家及養老產業界精英齊聚香河，攜手建設集醫、護、養、學、研于一體的大型、現代化養老機構。屆時，可供50000余名老年人在此幸福安度晚年。同時，還可提供12000個就業崗位。

萬科：幸福匯

位于北京房山區竇店鎮幸福匯的大部分產品為普通住宅，其中146套老年公寓于2011年11月開工，預計2013年下半年完工。

項目利用商業配套用地，建設老年公寓，配套醫療服務站、心理咨詢、老年學校、圖書館、健身房等設施，及24小時呼叫護理服務、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費代繳等服務。并配備電梯、防滑衛生間和其他無障礙設計，以及由專業醫療機構提供遠程體檢監控等設施。

綠城：桐鄉雅達國際健康生態產業園

桐鄉烏鎮項目中規劃600多畝用于養老地產項目的打造，將是一個“學院式”的養老模式，預計兩年后可交付使用。

項目針對不同老人的需求，從剛退休很活躍的老人，到最后的臨終關懷，都有整套服務體系，包括平常的生活服務和醫療服務。在項目邊上，還建有一個非常大的老年醫院。

此外，烏鎮項目中還有老年大學。其占地2萬多平方米，能容納8000位老人。

富力：南昆山溫泉養生谷

富力南昆山溫泉養生谷位于惠州南昆山風景區內，主打別墅項目，占地達3000畝，總體量達到200萬平方米，是富力養老地產旗下產品。項目預計投資將達到50億元，計劃將擁有兩間五星級度假酒店。