養(yǎng)老地產(chǎn)要“去標(biāo)簽化”

房企的顧慮，既有宏觀如具體政策、產(chǎn)業(yè)鏈成熟度等限制，也有微觀如自身商業(yè)模式的問(wèn)題。

隨著多數(shù)主流房企2012年年報(bào)的公布，新一年房企的“大政方針”也隨之落地。有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總結(jié)24家大型房企的方針后得出結(jié)論：主流開(kāi)發(fā)商2013年發(fā)展策略信息頻頻提及“商業(yè)地產(chǎn)”和“二線城市”，但卻都沒(méi)提到“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

乍一看讓人有些不大敢相信，因?yàn)樵诿襟w輿論的傳播下，養(yǎng)老地產(chǎn)是近一兩年很熱的詞匯，此前如萬(wàn)科、首創(chuàng)、保利等品牌房企也都已經(jīng)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

但實(shí)際上，這種“炒得熱”的局面背后卻是“做得冷”，是小規(guī)模“試水”或“沾邊”。房企的顧慮，既有宏觀如具體政策、產(chǎn)業(yè)鏈成熟度，也有微觀如自身商業(yè)模式的問(wèn)題。

目前不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，說(shuō)穿了就是打著養(yǎng)老的“標(biāo)簽”，行圈地賣房之實(shí)。有房企甚至坦言，搞養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)只是借助品牌和營(yíng)銷“噱頭”，促進(jìn)住宅地產(chǎn)的銷售。以至于有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為應(yīng)該提“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”而非“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

中國(guó)養(yǎng)老以居家養(yǎng)老為傳統(tǒng)模式，而想推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須要重新審視并提升以養(yǎng)老為主的住宅品質(zhì)。因?yàn)榫幼≠|(zhì)量直接決定著日后老人晚年生活的幸福指數(shù)，這包括房屋周邊環(huán)境、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、小區(qū)硬件、社區(qū)文化等方面。比如養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)重視房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、采光通風(fēng)情況及公共活動(dòng)區(qū)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，尤其是在配套和安全性設(shè)計(jì)上要求更高，比如應(yīng)急醫(yī)療服務(wù)、無(wú)障礙樓梯、電梯、走廊護(hù)欄等硬件支持。

養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期的、微利的產(chǎn)業(yè)。它涉及面廣，既有向老年人提供保健護(hù)理、輔助的用品和器具，也包括了許多跟老年人相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)，如老年人旅游等。所以，養(yǎng)老地產(chǎn)隨著政府扶持力度的加大，以及老年人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)是一個(gè)前景美好的產(chǎn)業(yè)，但開(kāi)發(fā)商如果進(jìn)入該產(chǎn)業(yè)只是為了盈利，那也只是一個(gè)微利，該產(chǎn)業(yè)更多的是通過(guò)在服務(wù)的過(guò)程中能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的發(fā)展。

雖然目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困難太多，鮮有開(kāi)發(fā)商采取實(shí)際行動(dòng)。現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)大部分省份還是空白，國(guó)內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)，更多的都是在炒養(yǎng)老社區(qū)的概念。

有心房企要做好做大養(yǎng)老地產(chǎn)，還需沉下心來(lái)，去“標(biāo)簽化”存“標(biāo)準(zhǔn)化”。

只有把老人的行為習(xí)慣，運(yùn)營(yíng)管理的做法，配套管理人員的動(dòng)線研究清楚，才能由后往前推，明確定位、老人的需求、建筑設(shè)計(jì)的形式，這是一種系統(tǒng)的思維模式，而這種思維模式要為最終的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。譬如從選址到住宅設(shè)計(jì)、服務(wù)體系等環(huán)節(jié)構(gòu)建起標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，形成一個(gè)成熟的、可持續(xù)且能復(fù)制推廣的標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)模式。

部分先行房企已經(jīng)有了初步雛形，如綠城把養(yǎng)老院和老年大學(xué)等方面結(jié)合推出“學(xué)院式養(yǎng)老”，保利地產(chǎn)在上海、長(zhǎng)沙的試點(diǎn)主要以中高端物業(yè)切入，花樣年著手于健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)。然而，它們能不能成功，還有待觀察。

房企還可以向國(guó)外成熟養(yǎng)老項(xiàng)目模式及國(guó)內(nèi)較為成功的北京太陽(yáng)城、上海親和源等項(xiàng)目學(xué)習(xí)，真正植入醫(yī)療護(hù)理、健康管理、文體餐飲等服務(wù)理念。當(dāng)然，在標(biāo)準(zhǔn)化體系建立上，還需要政府、社會(huì)專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共同研究開(kāi)發(fā)。

值得一提的是，目前政策層面有望給予更多具體支持，如國(guó)土資源部研究制定從土地資源上支持養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，北京近期也將“試水”養(yǎng)老用地的推出。此時(shí)主流房企在逐漸深入時(shí)，更應(yīng)思考清楚商業(yè)模式，在規(guī)模、設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)方式上進(jìn)一步精細(xì)成熟。