皮建設：地產，要耐得住寂寞

有句話在業內廣為流傳：“做住宅地產是小學生；做商務地產、寫字樓是中學生；做商業地產則是大學生。”此話雖然尖銳卻一語道出商業地產投資的高門檻。

商業房地產和住宅房地產，這兩個都是房地產，但是此房地產非彼房地產。如果我們在概念上不搞清楚，恐怕就很難從住宅房地產過渡到商業房地產。商業地產是專業性很強的行業，本身技術含量很高。而且要使完成的項目做到人流吸引人流，商鋪吸引商鋪，人流和商鋪互動，養育出生意大家做，造成一方繁榮的景象。

做住宅地產只需考慮如何賣掉，而商業地產不僅是賣掉的問題，還要把資產盤活。首先，招商引進商鋪，讓長期做商鋪生意的人能在商業體中獲得持續的利潤，并讓購物的人愿意在這里停留、消費，享受所提供的服務。可以做成商業街、購物中心、百貨商店等多種形式。當下流行的購物中心則是將娛樂、購物、餐飲和文化集于一身，把商業項目打造成體驗式復合型的一站式生活方式中心或“城市會客廳”。超市、百貨等業態也都在向復合型商業轉型。

同時，做商業要特別注重地角，尤其在小城市，要格外謹慎。因為創造商圈很難，要改變人們的購物習慣以及消費方式更難。另外，對商業運營本身要充分掌握好，做好人才積累，讓專業的人干專業的事，更好地發揮專業策劃、運營公司的作用。更值得注意的是，產品本身的創新也很重要。產品從設計之初就要考慮人們的購物習慣，要充分體現人文關懷和人性化，以及節能環保等問題，做到既開源又節流。

那么，如何才能把商業地產做好呢？簡單地說，就是要把商業地產看作是資產而不是房子。進入商業地產領域，首先考慮最多的不是賣房子，而是做商業，這便要求開發企業能夠耐得住寂寞。俗話說，“放長線方能釣大魚”。然而，要想“放長線”，就必須有足夠的“銀兩”。

眾所周知，商業地產是資金密集型行業，具有開發周期長、資金占用數量大、回籠資金緩慢的特點。這就決定了商業地產的融資難度遠大于住宅地產。目前，資金壓力已經成為了商業地產開發商的頭號難題。而開發企業的資金壓力大小不同，走的路也不盡相同。一種是因為資金問題來選擇銷售為主，可銷售為主會使商業不能做到統一運營，日后項目失敗的幾率較大。還有一種是采取回租方式，賣給商鋪然后再返租回來。這樣做得好也可以達到統一運營的目的，但是不如留在開發商手里統一運營來得好。如此這般，尋求新的商業地產融資模式便成為了當下熱點。

可以看到的是，開發企業為了更好地盤活商業地產這塊資本，除了固有的單純銀行融資方式外，也在不斷地拓展。例如托管股權直接融資，利用信托融資，與房地產投資基金合作等等。眼下，房地產私募基金與信托基金漸漸成為房地產企業資金的核心來源。但二者的高門檻、高利率卻讓多數房企望而卻步。在這種背景下，具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優勢的REITs，便進入了開發企業的視野。渴望國家推出中國版BEITs的呼聲越來越高。

從國際范圍看，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。投資者可以獲得利息收入與房地產的升值收益，使得社會大眾特別是中產階層也可以通過中間機構參與房地產開發，大大拓展了老百姓的投資渠道。如果這個產品出來以后，那么支撐一個商業的幾億或者十幾億資金就很容易募集到，對地產商有利，對投資者也有利，這就是雙贏的方式。

事實上，REITs何時到來我們無從得知，但可以肯定的是，無論何時，產品的潛力都是資金投入的前提。換句話說，商業地產的開發企業要想獲得更多的資金支持，唯有苦練“內功”一條路可走。而對于渴望到商業地產領域淘金的住宅開發企業來說，盲目地轉型商業地產收獲的可能只是苦澀的果實。正所謂術業有專攻，“一廚師好好的他不看菜譜，看上兵法了！”結局只能是失敗。