2013年樓市變局中的三大動向

在過去的2012年，在嚴厲的調控政策之下，樓市一開始就墜入寒冬，而后又逐漸轉暖，到了年末，再現翹尾行情。走進2013年后，樓市將出現何種變局？

銷量高攀房價會否跟進

回首過去的一年，樓市銷量雖時有震蕩，但全年都比較平穩。去年2月是傳統的淡季，7、8月淡季也不淡，銷量攀上一個制高點，而“金九銀十”延續了這種高位態勢，到了年底的最后兩月，又出現了一波明顯的翹尾行情。

這種逐步上升的市場曲線在武漢體現得淋漓盡致。由于剛性需求的大量涌入，武漢樓市從去年3月開始就逐漸回暖，持續至7月，當月銷量已創26個月新高，到了10月，前10個月成交量已超過2011年全年。去年全年總成交已超過13萬套，創最高歷史紀錄。

與此同時，房價總體上比較淡定，其間個別地方雖有小幅溫和的上漲，漲幅也并不高。特別是開發商持續的“打折促銷”策略，讓房價始終處于相對平穩軌道。

“最近，部分地方似乎出現了一些回暖跡象，但市場并不存在價格大幅反彈的基礎。”中國指數研究院華中分院副總監李國政認為，由于調控力度不減、商品房銷量居高不下等原因，供需雙方難以達成一致的樂觀預期，房價難現大漲的動力。

不過，也有人表示了不同的看法。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房地產企業差錢的困難正在好轉，庫存量也持續減少，而新開工面積卻在負增長，意味著房屋供應量偏緊，市場需求量仍很巨大，價格自然往上走。

另一方面，隨著經濟形勢的逐步好轉、城市化進程的不斷推進，新增住房需求和改善性需求也會持續增加，銷售或將繼續當前的“火熱”，并帶動房價回升上漲。

“地王”涌現土地市場會否進入“暖冬”

先冷后熱，是去年土地市場的真實寫照。上半年，土地拍賣量跌至谷底，成交量較2011年同期下降三成以上，流拍、延期成為土地市場的普遍現象。但第四季度起，形勢悄然出現逆轉。伴隨新房銷售的逐漸回暖，開發商資金壓力有所緩解，拿地熱情明顯增加，推動土地成交量步步回升。從去年11月開始，各地“地王”大戲輪番上演，土地市場看似也進入了“暖冬”。統計顯示，在剛剛過去的一個月，北京、上海、廣州、深圳等城市均有“地王”涌現。

“目前，開發商拿地熱情與三年前的狂熱相比，已理智了很多，整體拿地價格并不高，底價成交仍是土地市場主調。”李國政直言，“地王”項目大多由實力雄厚的大企業取得，而一些小房企資金鏈仍然緊張，面臨著庫存壓力和成本困境，甚至只能賣地求生存。

中國房地產學會副會長陳國強認為，近期土地市場集中成交的重要原因是房企資金壓力的緩解，預計隨著商品住宅成交量持續上升，土地市場也將加快復蘇，特別是土地價格并未大漲的情況下，開發商對后市預期也比較樂觀，拿地熱情仍將高燒。

放松沖動仍在樓市調控步入何方

住建部近日明確表示，今年將堅定不移地搞好房地產市場調控，繼續實行限購措施，堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。

許多市場人士表示，住建部這一表態，很明顯是給當前部分城市房地產市場重新出現的“過熱”苗頭潑了一盆冷水。

但是，2013年樓市仍將面臨一定程度的政策壓力，新型城鎮化思路的提出以及保障房建設繼續加碼等因素將給房地產業帶來一定利好，房地產調控政策將根據經濟環境進行適當的微調，以促進發展，保障民生。

“不過，城鎮化不是房地產化，房地產有其自身的發展規律和發展階段，未來不可能再現過去那樣的暴利，而是轉入利潤均衡、以質取勝的時代。”中南財經政法大學房地產研究所所長張東說。

相對城鎮化，更引人關注的是房產稅最終能否落地。張東表示，房產稅逐步擴大試點的時機已成熟，但什么時候推出還要看各方的利益權衡。“房產稅最重要的作用，不在于降房價，而在于增加投機成本和投資成本，打擊炒房，保護和引導普通商品房的消費，確保老百姓的住房權。”