誤傷剛需 推熱房市「新國五條」成敗看地方

新出臺的「新國五條」，其中對出售二手房將徵收「20%個稅」的規定迅速攪熱了各地的二手房市場，大家爭相趕上徵稅之前的最後一班「末班車」，實現出手或買入。據中原集團研究中心監測，僅3月4日至3月10日的一週，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面積約為301萬平方米，環比上升約71%，創2012年以來的週成交量新高。

誤傷到一部分剛需人群

「新國五條」對於以短期買賣為目的炒房客們來說，無疑起到了一定的抑制作用，購買與轉讓成本的大幅增加，或將令一部分炒房客不得不在拋售和資金鏈斷裂風險之間做出兩難選擇。但財政部財政科學研究所所長賈康認為，「新政也不可避免，會對居民改善性購房需求帶來抑制作用」。

不少熱點城市的房地產成交二手房占了很大比例。以上海為例，2012年二手房存量房成交面積1503萬平方米，是新建商品住房成交面積的1.74倍。在這樣龐大的市場中，有相當一部分賣房者是出於改善自身居住條件的需要。

所謂改善型需求，即小房換大房、舊房換新房，主要目的不外乎幾個方面：養老需求、育兒需求、婚房需求及工作地的變更等。這部分需求在剛需中的比例初步估計占到50%以上。

需要指出的是，這個群體手上的房子大多年代較久，買賣的差價較大，按差額20%徵稅不是個小數目。一套60多平米的二居室，如果按售價60萬元（人民幣，下同）算，而在1995年的價格才10多萬元，即使按照20萬元計算，新政後交易也需繳納約8萬元的個人所得稅，而此前最高只需繳納3%的契稅，即1.8萬元。不僅如此，對於那些準備先買房再賣房的改善型需求家庭來說，一方面賣房時要多交數萬元的稅，若買房時被認定為二套房，還可能面臨更高的首付及貸款利率，加大財務成本（「新國五條」細則之一，對房價上漲過快地區，將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率）。

也有觀點認為，「新國五條」在誤傷一部分剛需的同時，也會增加新樓盤的熱度，很多原本打算買二手房的人群會轉向新房市場，有可能導致兩邊市場價格齊升。或者選擇暫時不購買房子，繼續租賃進而拉高租賃市場的價格。

「新國五條」後續加強細則干預

「不可能每一個政策出臺都讓所有人滿意、受益……這個政策什麼時候出，都會傷及一部分人的利益。」大陸住建部部長薑偉新坦言。住建部副部長齊驥則表示，如果出現誤傷剛需消費者的情況，那麼在執行過程中會出臺保護措施。

「此次出臺措施，更多是維持市場情緒穩定，表明中央堅持調控樓市的決心，並給地方政府施壓，要求其嚴格執行。」中國房地產協會副會長朱中一認為，在市場出現過熱苗頭，以及供求關係有可能繼續緊張的情況下，重申堅持樓市調控，保持政策的連續性和穩定性，對市場心理將起到一定的影響，再次表明中央調控樓市的決心，有利於穩定當前存在的恐慌情緒。

專家認為，與此前房價屢次出現全面反彈不同，最近的房價上漲在全大陸呈現較為明顯的分化，更多的反彈出現在一、二線城市。因此，國務院常務會議出臺的政策中，並沒有出現全大陸「一刀切」的具體政策，更多的是對現有政策的重申和強調。

國務院要求直轄市和省會城市要公佈年度新建商品住房價格控制目標；嚴格執行限購措施，已實施限購措施的城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。中原地產市場總監張大偉表示，這把地方政府一下子推到公眾的監督之下。

據了解，「新國五條」確定了調控原則和基調，更多細則正在醞釀，部分已經成文待發。而來自各部委和地方政府的表態與細則，將決定此輪調控的真正影響。「政府部門目前有一個共識，就是房地產需要調控市場，也要調控預期。『新國五條』細則及執行力度對一段時期內的市場預期有重要影響，因此無論是國家部委還是地方政府，對此都高度重視。」

調控成效關鍵看地方

對於此次「新國五條」房地產調控措施，業內人士認為，這是2012年以來國務院第一次全面出臺房地產調控政策措施，政策對地方政府提出了更嚴格的要求，調控成效能否繼續顯現，取決於在現有全大陸調控政策基礎上，熱點城市如何出臺配套措施，抑制近期出現過熱苗頭的樓市。

中國建築股份有限公司副總裁兼中海地產主席孔慶平認為，「無論是公佈房價控制目標以及與此相關的考核問責，還是限購政策的具體執行，此前在一些城市始終存在執行不力的情況。『新國五條』按差額徵收20%個稅的政策效果如何，需要看未來的實施細則，更需要時間的檢驗，還要看地方政府能否消化，能否因地制宜地制定一些適合的政策。」

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富蘭德林事業群總經理劉芳榮指出，臺商看待「新國五條」，不該只從影響房價漲跌的角度分析，而是該從另外幾個層面去看待。

首先是國務院這麼高的層級，以行政命令方式直接出手打房，表示大陸中央對房價上升的憂心，也可以知道大陸房價在過去並未真正有效抑制，也可以進一步解釋爲大陸通貨膨脹的壓力仍然存在，可以預見，大陸官方除了類似「新國五條」的行政手段外，2013年勢必還會動用提高利率等傳統作法直接對付房價上漲和通貨膨脹的問題。

另外，由於大陸的貨幣供給總量從2008年年底金融海嘯時期給到現在，短短4年間就增加將近一倍，印太多鈔票絕對是目前大陸房價不斷上漲的原因之一，透過此次「新國五條」看出中央對房價的憂心，也能預測人民銀行2013年不會放鬆對貨幣供給的控制。換句話說，臺商2013年在大陸要向銀行取得融資，可能比2012年困難。臺商應重視類似經濟政策的可能影響，提早進行2013年在大陸的資金規劃。