房企加速布局中小城市 推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)將成定局？

新年伊始，中國指數(shù)研究院發(fā)布2012年土地市場(chǎng)報(bào)告稱，2012年全國300個(gè)城市土地出讓金總額近2萬億元，同比減少12.6%。其中住宅用地出讓金為1.3萬億元，同比減少14.3‰截至2012年12月份，萬科、保利、恒大、中海4家房企拿地總金額超過1040億元。

2012年底土地市場(chǎng)供需兩旺，不少房企加大了拿地儲(chǔ)備力度。仔細(xì)看來，房企布局成兩極分化的狀態(tài)。隨著城鎮(zhèn)化的概念提出，不少標(biāo)桿房企重點(diǎn)布局三線城市，同時(shí)一二線城市在限購調(diào)控之下，讓三四線城市有了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

三四線城市成熱點(diǎn)

品牌房企對(duì)樓市依然保持較高的信心，而多家房地產(chǎn)上市公司在三四線城市成功競(jìng)得土地，加速布局中小城市市場(chǎng)讓人尤為關(guān)注。

媒體梳理近140家涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的上市公司公告發(fā)現(xiàn)，1月份以來，不少上市房企均加大在三四線城市的布局力度，一些上市房企甚至在縣一級(jí)土地競(jìng)拍上有所斬獲。如1月9日，保利地產(chǎn)公布近期通過拍賣和招標(biāo)等方式獲得的20余宗土地，其中就包括分別以1.3億元和近2.5億元的代價(jià)獲得嘉菩縣和從化市各3宗住宅用地。

地產(chǎn)商開始進(jìn)軍三四線城市、加速布局中小城市，似乎成了流行風(fēng)。2月1日，東湖高新發(fā)布公告稱，其全資公司鄂州東湖高新投資有限公司近日以2.12億元的價(jià)格成功競(jìng)得湖北鄂州3宗商服用地，總面積近30萬平方米。專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化概念不能與三四線城市樓市發(fā)展畫等號(hào)，這些城市的房?jī)r(jià)也難以因此出現(xiàn)大漲，房地產(chǎn)企業(yè)今后健康發(fā)展，仍需“精耕細(xì)作”，開發(fā)符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長張衛(wèi)國說：“限購和限貸等宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力的作用下，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為三四線城市將更有作為。”

城鎮(zhèn)化拉動(dòng)內(nèi)需

據(jù)悉，由國家發(fā)改委牽頭，財(cái)政部、國土資源部、住建部等10多個(gè)部委參與編制的《全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011-2020年）》將于今年全國兩會(huì)前后對(duì)外頒布。該規(guī)劃將涉及全國20多個(gè)城市群、180多個(gè)地級(jí)以上城市和1萬多個(gè)城鎮(zhèn)的建設(shè)，為新型城鎮(zhèn)化提供了發(fā)展思路，提出了具體要求。

按照上述規(guī)劃，未來中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，將按照“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展由速度擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型。

“城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)顯然是城鎮(zhèn)化率低的區(qū)域和城市，人口的聚集和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是關(guān)鍵性因素。”中信證券分析師認(rèn)為，未來受益城鎮(zhèn)化的地區(qū)會(huì)在三線城市。關(guān)于城鎮(zhèn)化對(duì)未來中國經(jīng)濟(jì)的積極作用，業(yè)界已然形成共識(shí)。

“城鎮(zhèn)化將帶動(dòng)醫(yī)療、教育、水、電、交通等領(lǐng)域的投資，這些投資都是有實(shí)實(shí)在在消費(fèi)需求的投資。”某集團(tuán)投資管理部投資策略師告訴記者，一般來講，城市居民的人均消費(fèi)是農(nóng)村居民的3倍。農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用窬蜁?huì)帶來消費(fèi)增長和消費(fèi)升級(jí)。

對(duì)于“城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在”的政策信號(hào)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，農(nóng)業(yè)人口市民化帶來的巨大住房需求，將是房地產(chǎn)行業(yè)迎來新一輪發(fā)展的契機(jī)，從而形成新的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。

推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)

雖然不少上市房地產(chǎn)公司在城鎮(zhèn)化背景下，已開始大規(guī)模向靠近一線城市或省會(huì)城市的縣域“跑馬圈地”，但專家認(rèn)為，不能單純或過早地寄望于以城鎮(zhèn)化澈活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，這也不能成為三四線城市房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。

一些專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化可以激活三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種誤讀，大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍中小城市，推出高價(jià)房也并不現(xiàn)實(shí)。中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利說：“房地產(chǎn)行業(yè)主要受地區(qū)人口數(shù)量、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，城鎮(zhèn)化并不會(huì)對(duì)三四線城市產(chǎn)生很大拉動(dòng)作用。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從去年底至今，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)上漲跡象，這主要是剛性需求的逐漸釋放帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘械幕钴S。“三四線城市不會(huì)因此出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。”