中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難點(diǎn)問(wèn)題和對(duì)策研究

摘 要：近幾年，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施了一系列的調(diào)控政策，但效果卻不容樂(lè)觀。當(dāng)前制約國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的瓶頸問(wèn)題有：房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)問(wèn)題、土地財(cái)政問(wèn)題、貨幣的超量供應(yīng)問(wèn)題、中國(guó)金融體系的安全的問(wèn)題、貧富差懸殊問(wèn)題等問(wèn)題，并由此提出了對(duì)策和建議，包括確立“公平優(yōu)先，兼顧效率”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)地方政府與中央政府的博弈由非合作博弈轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鞑┺摹⒂媒鹑谵k法來(lái)壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模、利用新稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求、加快金融體制改革、建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)、預(yù)警與評(píng)價(jià)系統(tǒng)等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；難點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）04-0167-02

一、制約中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的瓶頸問(wèn)題

1.房地產(chǎn)調(diào)控雙重目標(biāo)問(wèn)題。中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)有二重：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)效率目標(biāo)，二是社會(huì)公平和穩(wěn)定目標(biāo)。這二重目標(biāo)本身是有沖突的。由于中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)都被設(shè)計(jì)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，成為拉動(dòng)投資與需求的最直接的產(chǎn)業(yè)類型。中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，使得近些年來(lái)，中國(guó)政府往往注重前一個(gè)目標(biāo)，而忽視后一個(gè)目標(biāo)，其結(jié)果必然造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房?jī)r(jià)的不斷推高。

2.土地財(cái)政問(wèn)題。中國(guó)現(xiàn)行的土地批租制度使賣地成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。2009 年中國(guó)土地出讓收入達(dá)1.42 萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期全國(guó)財(cái)政收入20.8%。2010 年末，中國(guó)地方融資平臺(tái)貸款余額高達(dá)10.7 萬(wàn)億元，這也主要是以政府所擁有的土地作質(zhì)押進(jìn)行融資的。2012年前11 個(gè)月，國(guó)內(nèi)130 個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額為1.18 萬(wàn)億元，與2011年同期相比減少了30%。如果計(jì)算全國(guó)所有城市，2012年地方政府的土地財(cái)政可能減少上萬(wàn)億。這在客觀上使得各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方。中央政府與地方政府的政策博弈不可避免。由此也必然導(dǎo)致地方政府在執(zhí)行中央制訂的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策上不積極，大打折扣，甚至是“上有政策，下有對(duì)策”，使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由于缺乏地方政府的支持和配合而成為“空調(diào)”。從地方政府的角度看，現(xiàn)行的財(cái)稅體系使基層政府缺乏財(cái)政的支配權(quán)，財(cái)權(quán)主要掌握在中央政府手里，依賴土地財(cái)政實(shí)在是無(wú)奈之舉。因此，要解決這個(gè)問(wèn)題就必須改革中國(guó)政府現(xiàn)行財(cái)稅體制，把更多的財(cái)權(quán)下放到地方政府。

3.貨幣的超量供應(yīng)問(wèn)題。據(jù)央行網(wǎng)站顯示，從1999—2009年，廣義貨幣供應(yīng)量十年間共增加了49萬(wàn)億人民幣，增幅超過(guò)5倍。其間，中國(guó)樓市發(fā)生了幾次價(jià)格大幅上漲，這與貨幣增長(zhǎng)幅度保持了基本同步。這似乎又佐證了貨幣學(xué)派的代表人物弗里德曼的名言“無(wú)論何時(shí)、何地，物價(jià)都是貨幣現(xiàn)象”。

4.房地產(chǎn)業(yè)與中國(guó)金融體系的安全密切相關(guān)的問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房主要依賴銀行貸款 。以上海為例，截至 2009 年底，上海中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貨款累計(jì)增加 1 023億元，占各項(xiàng)貨款新增額比例高達(dá) 76 %，其中個(gè)人住房貨款累計(jì)增加728 億元，新增個(gè)人住房貨款中占中長(zhǎng)期貨款增量的比例高達(dá) 42 %。銀行實(shí)際上直接或間接地承接了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦房?jī)r(jià)大跌，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)高度向銀行體系傳遞。因此，房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行之間極大的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度，是中央政府怕房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但更怕大幅下跌的一個(gè)重要原因。

5.中國(guó)貧富差懸殊問(wèn)題。2003年中國(guó)的基尼系數(shù)為0.39，離國(guó)際上0.4的警戒線僅一步之遙。到了2011年，中國(guó)的基尼系數(shù)已達(dá)0.46。中國(guó)目前占總?cè)丝?0%的最貧困人口占收入或消費(fèi)的份額只有4.7%，而占總?cè)丝?0%的最富裕人口占收入或消費(fèi)的份額高達(dá)50%。富人可以一次性付款買好幾套房，而窮人幾輩子的收入也買不起一套房子。

在此大前提下，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會(huì)大打折扣。比如提高首付比例和房貸利率，富人買房不差錢，一次性付款也沒(méi)關(guān)系，提高房貸首付比例和利率不但限制不了富人炒房，還給了富人買更多房子的機(jī)會(huì)，因?yàn)檎{(diào)控政策往往會(huì)短期內(nèi)壓低房?jī)r(jià)讓他們抄底。至于通過(guò)征收二手房交易稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)那更是緣木求魚(yú)了。價(jià)格由供求關(guān)系決定，只要房子供小于求的矛盾不解決，征稅對(duì)價(jià)格毫無(wú)影響，賣方完全能把稅收轉(zhuǎn)嫁給下家，等于政府直接向買方征稅了。

目前中國(guó)的收入差距正呈現(xiàn)全范圍多層次的擴(kuò)大趨勢(shì)。這就需要我們的管理層采取包括稅收政策在內(nèi)的各項(xiàng)政策加以有效調(diào)節(jié)，切實(shí)提高中低收入人群的收入。使他們的收入能夠跟房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度趨一致，最終使他們也買得起房。

二、破解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的瓶頸問(wèn)題的對(duì)策和建議

1.確立“公平優(yōu)先，兼顧效率”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。筆者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)應(yīng)是：按照以人為本和科學(xué)發(fā)展觀的要求，遵循“公平優(yōu)先，兼顧效率”的原則，以保障居民基本住房需求為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2.通過(guò)制度創(chuàng)新，協(xié)調(diào)好中央及地方政府的利益關(guān)系，使地方政府能認(rèn)真自覺(jué)地貫徹執(zhí)行中央政府制訂的各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。（1）推進(jìn)財(cái)政體制改革。改革“財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移”的分稅體制，重新劃定中央與地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)，將一部分目前由地方政府管理的而沒(méi)有對(duì)應(yīng)財(cái)權(quán)支撐的事權(quán)收回中央，擴(kuò)大地方政府的稅源與稅基，保障地方政府有充足的稅收，從而有助于地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，打破土地財(cái)政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控矛盾的尷尬局面。（2）逐步改革地方政府績(jī)效評(píng)估體系，建立科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系，同時(shí)，實(shí)施對(duì)地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)責(zé)制。把控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)強(qiáng)化對(duì)地方政府行為的約束。（3）創(chuàng)新土地制度，改土地批租模式為年租模式。現(xiàn)行城市土地批租制度是一次付清幾十年租期的土地出讓金，所支付的金額巨大。這種土地批租方式使本屆政府能夠獲得未來(lái)歷屆政府幾十年的土地出讓金收入，這為地方政府土地財(cái)政得以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造了條件。目前，部分城市正在以保障房為突破口探索以“年租制”替代“出讓制”的房地產(chǎn)土地流通機(jī)制。我們應(yīng)根據(jù)不同使用條件探索年租制的使用范圍及與“出讓制”的對(duì)接機(jī)制。年租制推行對(duì)地方政府干預(yù)土地市場(chǎng)、推高土地市場(chǎng)價(jià)格從中獲利、乃至土地財(cái)政都是釜底抽薪式的改革。

3.運(yùn)用金融手段來(lái)控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。鑒于貸款規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)均價(jià)的顯著影響，對(duì)貸款規(guī)模的適度控制，可以有效地調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。（1）提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。央行和銀監(jiān)會(huì)應(yīng)盡快頒布新房地產(chǎn)信貸條例，規(guī)定按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例累進(jìn)提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，不妨先將房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)基點(diǎn)提高10%～20%，然后按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例每超出平均數(shù)的1%提高超出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)5%，增加房地產(chǎn)貸款資本金。（2）盡快預(yù)征房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金。央行和銀監(jiān)會(huì)應(yīng)盡快頒布新房地產(chǎn)信貸條例，規(guī)定按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例累進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)信貸總額預(yù)征10%～20%房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金，上交央行或銀監(jiān)會(huì)新設(shè)立的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金司，然后按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例每超出平均數(shù)的1%提高超出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)基金5%，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避銀行負(fù)盈不負(fù)虧的代理風(fēng)險(xiǎn)，減少納稅人救助成本。

4.加快房地產(chǎn)稅制改革步伐，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求。對(duì)當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，開(kāi)征房產(chǎn)稅不失為一種有效的、可持續(xù)的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開(kāi)征將有效抑制非剛性需求，增加以投資為目的購(gòu)買者的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，此種調(diào)控方式可長(zhǎng)期存在，并可通過(guò)稅率的調(diào)整應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌。目前國(guó)家已在上海以及重慶開(kāi)始房地產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)工作，并取得了初步成效。但也存在量稅過(guò)低、實(shí)施不徹底等問(wèn)題，不能從根本上起到打擊囤房、炒房行為的效果。應(yīng)在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅，對(duì)征收范圍、稅率多少、房屋等級(jí)的界定、房屋的價(jià)值評(píng)估及相應(yīng)的申訴程序等組織專家學(xué)者進(jìn)一步探討并進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定。

5.加快金融體制改革，加大房地產(chǎn)直接融資的力度。加快發(fā)展資本市場(chǎng)使資本市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)平衡發(fā)展，尤其是大力發(fā)展債券市場(chǎng)使債券市場(chǎng)與股票市場(chǎng)平衡發(fā)展，加大企業(yè)直接融資的力度，改變目前中國(guó)房地產(chǎn)金融體制的單一性，減少房地產(chǎn)資金過(guò)度向大銀行集中的積弊，降低房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。積極支持發(fā)展為中小企業(yè)服務(wù)的中小金融機(jī)構(gòu)和區(qū)域交易所，中央銀行應(yīng)盡快建立覆蓋中小金融機(jī)構(gòu)的全國(guó)統(tǒng)一結(jié)算體系和全國(guó)存款保險(xiǎn)制度，進(jìn)一步分流大銀行的資金。從根本上抑制銀行尤其是大銀行的房地產(chǎn)信貸。與此同時(shí)，改善內(nèi)資投資環(huán)境，拓寬內(nèi)資投資渠道。國(guó)家對(duì)一般競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域，要敢于打破壟斷，同時(shí)鼓勵(lì)民間資本參與水利、電力、電信、交通、金融、石油天然氣、礦產(chǎn)資源勘探開(kāi)發(fā)、政策性住房、棚戶區(qū)改造等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公用品以及新能源、新材料、新環(huán)保等領(lǐng)域的建設(shè)。分流資金壓力，扭轉(zhuǎn)千軍萬(wàn)馬投資房地產(chǎn)局面。

6.建立完善的住房信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。一是從建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人住房信息系統(tǒng)著手，可以先進(jìn)行省會(huì)城市之間的聯(lián)網(wǎng)，而后擴(kuò)展至主要城市，再到全國(guó)所有地級(jí)市，最后到所有縣域，形成統(tǒng)一的個(gè)人住房信息查詢系統(tǒng)，為房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍推廣奠定基礎(chǔ)，為保障性住房的合理分配掃除障礙。二是建立存量住房統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，準(zhǔn)確掌握房屋供給情況，以此為基礎(chǔ)來(lái)制定住房建設(shè)土地供給計(jì)劃，新建住房項(xiàng)目審批進(jìn)度，保持供需的平衡。三是與個(gè)人納稅、征信統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)或其他部門(mén)的中低收入者信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)對(duì)接，作為確定保障性住房分配對(duì)象、商品房限價(jià)政策制定的依據(jù)。四是要建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的適時(shí)歸集、整理分析，及時(shí)做出市場(chǎng)運(yùn)行的評(píng)價(jià)與預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，有效防止房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。

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[責(zé)任編輯 吳明宇]