論中國房地產市場的發展及常見問題

摘 要：近幾年來，隨著房地產行業的不斷升溫，房地產市場空前活躍。因此，以法律手段規范、管理房屋買賣當事人的行為，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進行，已成為民事法律研究的重要課題。

關鍵詞：房地產；常見問題；房地產市場

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）04-0165-02

隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日益活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。

一、中國房地產業的發展

新中國成立以來，房地產業的三次重大發展均出現在改革開放以后的近二十年，每次都呈現六至八年的周期性規律。第一次高漲期來自20世紀80年代初期，機關、企事業單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數建造于本單位周邊的空閑土地上，這些房產至今仍然是城鎮中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后，土地使用權可以有償轉讓，使房地產作為商品流通有了法律依據，當時房地產熱點地區主要集中于經濟發達的南部沿海城市。這一高漲階段由于盲目圈地、盲目開發、盲目投資、價格炒作，而于1993年落下帷幕。第三個高漲期起始于1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房，實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。國家清醒地認識了中國房地產長期低價運行，市場尚未開發的現實，采取了啟動和擴大內需，推進住宅建設的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。

二、房地產案件中常見問題

1.無效房屋租賃合同的認定及處理。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關于無效民事行為的規定，“下列民事行為無效：（1）無行為能力人實施的；（2）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（3）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（4）惡意串通，損害國家，集體或者第三人利益的；（5）違反法律或者社會公共利益的；（6）經濟合同違反國家指令性計劃的；（7）以合法形式掩蓋非法目的的。”除此之外，房屋租賃行為還應受一些特別法的約束，如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。房屋租賃對民事活動的當事人來說，是非常重要的民事行為，對他們的生產、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認定合同無效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細節不符合法律規定，可以責令當事人補正，而不宜認定為無效。雖然《城市房地產管理法》等相關法律均把房屋租賃合同認定為要式合同，當事人簽訂租賃合同須到有關部門登記備案，但不應把未登記備案的所有租賃合同均認定為無效。在租賃合同的各項實質要件均具備，沒有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責令當事人補辦手續后確認房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會的穩定及案件的執行。

2.離婚案件中房屋糾紛的處理。住房是一種重要的生活資料。目前許多離婚案件中當事人的主要爭執點即為住房問題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關鍵。在審判工作中，應分別不同的情況去處理。（1）對于個人擁有完全產權的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應為夫妻共有財產，按照分割夫妻共有財產的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購置，屬婚前財產歸個人所有。分配中應堅持男女平等，保護婦女兒童合法權益，照顧無過錯方，尊重當事人意愿，有利生產、方便生活的原則，如住房分配給夫妻一方，應按評估的市場價給予另一方一半價值的補償。對于婚姻中預購的商品房，離婚時房屋尚未交付，購房方與售房方僅為債權債務關系，購房方享有的僅是一種債權，因而此種情況應按離婚中對債權、債務的處理原則進行處理。如一方愿意取得商品房的，應給予另一方相當于預售合同一半價值的補償。并與售房方辦理有關的合同變更手續。如雙方都不愿意取得商品房的，應當先承擔違約責任，然后再對返還的剩余的購房款進行分配。在處理此類問題中由于牽涉到商品房預售方的利益，因而在夫妻雙方爭議較大，達不成協議時，法院可以就此問題另案處理。（2）部分產權房屋的分配問題也是離婚案件中經常遇到的，所謂房屋部分產權，是指職工以標準價格購買公有住房后享有部分權力并且受到法定限制的產權，其中包括永久居住權、使用權、繼承權和有限的處分權與受益權。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權形式。離婚案件中部分產權房屋的處理原則同公房使用承租權一樣，都是扶養子女一方優先，無過錯方優先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據“解答”的規定，分得房屋部分產權的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償，筆者認為住房標準價是國家、單位給予職工的優厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標準價補償其一半價值并不是完全公平的。考慮到這一點，法院在分配其他財產時應照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經濟條件允許的情況下，可要求其高于標準價給予對方補償。解答中還規定：對夫妻雙方均爭房屋“部分產權”的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。

3.拆遷糾紛的受理問題。在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應首先考慮應否受理。因為由于拆遷糾紛的特殊性質，其大部分都屬行政案件，應由法院行政受理，只有少數由民庭受理。下列拆遷糾紛應按行政案件受理：（1）對人民政府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等裁決不服，提起訴訟的；（2）對房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒收非法所得、責令停止拆遷、吊銷證書、責令限期退還周轉房、警告等行政處罰不服，提起訴訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對拆遷補償、安置等未達成協議或者達成協議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復，提起訴訟的；（4）認為符合法定條件，申請頌發或補發“拆遷許可證”、“拆遷資格證書”等，房地產管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕裁決或不予答復，提起訴訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復，提起訴訟的；（6）認為人民政府或房屋拆遷主管部門的其他有關房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責的行為侵犯其合法權益，而提起訴訟的。

三、房地產金融的風險控制

1.適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構。房地產開發總量的擴張與國內銀行住房開發貸款增長較快密切相關。在充分計算現有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內不投放住房開發貸款，調節市場商品房的供應量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產市場和銀行貸款兩方面風險。必須指出，控制開發貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調整住房開發存量貸款的區域結構與客戶結構。目前，中國房地產市場發育很不平衡，局部過剩與局部短缺并存，在調整存量上一方面是要壓縮空置房數量大、區域價格及銷售下降地區的開發貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區，以達到區域內的均衡發展；另一方面是清收資質低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發企業貸款，將騰出的資金投向資質高、品質好、實力強、市場競爭能力強的企業。中國商業銀行房地產開發貸款投向分散、調控能力差、風險相對較高的問題比較普遍，通過這種調整，既是商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險的需要，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。

2.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環。中國的房地產市場寄托了太多的希望，國家靠它拉動內需，支持國民經濟的持續健康增長，房地產企業靠它創造利潤，老百姓靠它改善居住質量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業務，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調空間。實事求是地分析，目前已經住進小區的居民以國有及私企老板、高薪行業人員、部分政府公務員等中高收入階層為主，商業銀行現行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數群體，制約了住房金融的發展空間。而中等及其以下收入的產業工人、商店及服務業的營業員尚無能力購置新的房產。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產市場的主體。商業銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。

3.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。中國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對于促進城鎮住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。住房公積金制度的建立對于推動住房市場化，促進房地產市場的活躍發揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發放了大量難以收回的非住房性質的貸款，甚至資金被擠占、分流的現象也很普遍。目前，最關鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。國家發布了《關于修改住房公積金管理條例的決定》，改革了住房公積金管理機構體系，規范了公積金歸集、使用、管理和監督體系，特別強調加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領域。有了這一基礎，商業銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產金融的持續健康發展發揮更大的作用。

[責任編輯 吳明宇]