房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理研究

摘 要：經(jīng)濟(jì)的全球化、一體化的發(fā)展，城市規(guī)劃和土地有償轉(zhuǎn)讓發(fā)展態(tài)勢(shì)高漲，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨著發(fā)展中存在的復(fù)雜性、多樣性，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理工作中，必須將財(cái)務(wù)管理置于重要的位置。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，尤其是各種新政策的出臺(tái)，為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一定要有針對(duì)性地解決現(xiàn)階段財(cái)務(wù)管理工作中存在的問(wèn)題，并且逐步構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)成本管理；預(yù)算管理；成本控制

中圖分類號(hào)：F275.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）03-0115-02

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

1.融資渠道狹窄。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，融資是不容忽視的管理項(xiàng)目之一，對(duì)于企業(yè)的生存與發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，融資渠道狹窄是較為突出的問(wèn)題之一，特別是在國(guó)內(nèi)不斷調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策的背景下，很多中小型企業(yè)因無(wú)法獲得大量的投資，而不得不面臨破產(chǎn)或倒閉的局面。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過(guò)程中，要綜合考慮到融資條件、融資環(huán)境等影響因素，而不是僅局限于合作機(jī)構(gòu)注資、銀行貸款等融資方式，由于其他融資方式的應(yīng)用相對(duì)較少，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨資金鏈脫節(jié)的問(wèn)題。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資過(guò)程中，融資成本與融通資金之間的矛盾也是客觀存在的，很多企業(yè)單純重視融資的數(shù)額，卻忽略了其所產(chǎn)生的各類成本，從而導(dǎo)致企業(yè)的資金壓力加大，財(cái)務(wù)管理工作也失去了應(yīng)有的作用。

2.缺乏有效的預(yù)算管理。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資金額較大，隨著開發(fā)地價(jià)與建筑造價(jià)的不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要大量的資金投入，而實(shí)際的開發(fā)需要一定時(shí)間，其占有資金的時(shí)間較長(zhǎng)、項(xiàng)目調(diào)整的能力較差。一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，并沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目的土地成本、經(jīng)濟(jì)效益、資金運(yùn)作、回報(bào)率等問(wèn)題進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析，而在項(xiàng)目實(shí)施后，也沒(méi)能針對(duì)項(xiàng)目資金的使用制定全盤計(jì)劃，從而導(dǎo)致資金管理的盲目運(yùn)作，以至于再籌資金，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.對(duì)竣工管理不到位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成施工后，一定要按照相應(yīng)的建設(shè)程序和國(guó)家相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行工程驗(yàn)收和檢查。可是很多房地產(chǎn)企業(yè)往往疏于這方面的工作，在工程項(xiàng)目大致完成的時(shí)候，就進(jìn)行匆忙地驗(yàn)收，然后急忙地交接給物業(yè)公司。所以很多房地產(chǎn)企業(yè)的竣工驗(yàn)收工作往往只是走個(gè)形式，很多工程質(zhì)量問(wèn)題根本檢驗(yàn)不出來(lái)，一旦消費(fèi)者買到有缺陷的房產(chǎn)，就會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一些糾紛及矛盾。這種情況無(wú)論是對(duì)消費(fèi)者還是房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑都是一種損失，消費(fèi)者損失了金錢及時(shí)間，住房時(shí)還要擔(dān)驚受怕；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面會(huì)損失金錢，另一方面也會(huì)在社會(huì)上造成嚴(yán)重的信譽(yù)問(wèn)題，進(jìn)而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)難以立足。

4.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程施工過(guò)程管理不到位。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有自己的施工隊(duì)伍，所以會(huì)將工程承包出去，在施工過(guò)程中對(duì)于施工方和監(jiān)理方都疏于管理，很難保證房屋產(chǎn)品的質(zhì)量。在施工的過(guò)程中，一旦聘請(qǐng)的監(jiān)理方不負(fù)責(zé)任，監(jiān)理工作做得不到位，不能嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，施工方又隨意地轉(zhuǎn)包或者分包工程，導(dǎo)致施工隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平高低不同，那么相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就很難保證質(zhì)量，甚至導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的失敗。

5.銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用控制的不足。有些企業(yè)在制定銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用指標(biāo)時(shí)，沒(méi)有對(duì)可控因素和不可控因素進(jìn)行有效的歸納，造成指標(biāo)的完成結(jié)果不能真實(shí)地反映責(zé)任人的控制責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理研究

1.建立健全財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門在遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，以管理角度為出發(fā)點(diǎn)，明確企業(yè)涉及的各種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，梳理企業(yè)財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)與流程，加強(qiáng)全方位制度管理，確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的規(guī)范化發(fā)展，從源頭杜絕財(cái)務(wù)管理的雜亂無(wú)章，提高管理效率與管理質(zhì)量，有效規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；除了制定基本的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度之外，其他方面的管理制度也不容忽視，如人力資源管理制度、內(nèi)部控制制度等，各制度相互協(xié)調(diào)、相互配合，共同為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置；再次，確保財(cái)務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，通過(guò)實(shí)行定期檢查、獎(jiǎng)懲策略等方式，確保各項(xiàng)規(guī)章制度的順利落實(shí)，嚴(yán)肅處理違反制度的行為，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的良性發(fā)展。

2.加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的周期內(nèi)，其財(cái)務(wù)預(yù)算存在著諸多不確定因素，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的效益與企業(yè)的利益有著直接影響。企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)以資本預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)所有的資金活動(dòng)作出具體安排。針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目前期的可行性研究、借款計(jì)劃、開發(fā)成本、規(guī)劃費(fèi)用、預(yù)期效益、間接費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算，從而提高項(xiàng)目投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于資金預(yù)算，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)企業(yè)資金的需求、項(xiàng)目資金的使用計(jì)劃等方面進(jìn)行全面、仔細(xì)的規(guī)劃，同時(shí)還需構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系作為預(yù)算管理工作的保障。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、堅(jiān)持月度分析、嚴(yán)格執(zhí)行績(jī)效考核機(jī)制，與企業(yè)的年度總評(píng)相結(jié)合，全面開展預(yù)算分析，以此對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束，從根本上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.優(yōu)化企業(yè)的融資方式，降低資金管理成本。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求量相對(duì)較大，如何破解融資難題，將成為制約企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要因素。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采取的融資方式過(guò)于單一，其中借債是最為主要的融資途徑，通過(guò)借債進(jìn)行融資可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的快速周轉(zhuǎn)，但是客觀增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇融資方式時(shí)，必須按照財(cái)務(wù)管理工作的相關(guān)要求進(jìn)行成本預(yù)算，對(duì)于融資過(guò)程中有可能出現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)的分析，利用先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法進(jìn)行資金管理成本的控制。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中要根據(jù)承包方案的不同，全面地分析工程的付款狀況與施工進(jìn)度，這樣有利于減少工程造價(jià)管理中的成本支出，而且為工程的竣工結(jié)算提供了必要的依據(jù)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以應(yīng)用非變更股權(quán)融資方式，即在不變更工商登記的前提下和投資人共同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，該融資方式的優(yōu)點(diǎn)是：無(wú)融資費(fèi)用，又可減弱經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要改變?nèi)谫Y觀念，盡早與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌、與國(guó)際接軌，國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式都是多樣靈活的，要積極探索國(guó)外的融資渠道和方式，但要注意防范其風(fēng)險(xiǎn)。再次可以大力發(fā)展融資中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)融資涉及金融、法律、房地產(chǎn)、投資等方面的專業(yè)領(lǐng)域，因此設(shè)立提供信息服務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，咨詢公司、律師事務(wù)所很有必要。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充滿風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇適合自己的融資方式。

4.合理控制工程進(jìn)度。工程的進(jìn)度可以說(shuō)直接決定了工程的造價(jià)成本，進(jìn)而關(guān)系到房屋最終的售價(jià)。在保證施工質(zhì)量的條件下，最大程度地縮短施工期，就會(huì)降低工程的綜合成本，進(jìn)而房屋價(jià)格也會(huì)降低一些。這樣做的好處就是會(huì)有更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅獲得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還能夠在社會(huì)上獲取很高的知名度和信譽(yù)度。確保工程質(zhì)量。消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候一般都會(huì)考慮價(jià)格和質(zhì)量，質(zhì)量是整個(gè)工程中的最重要的部分，不斷加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量的管理，就能夠形成良好的口碑，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。有效管理成本。在保證工程質(zhì)量的前提下，合理控制工程的成本，就會(huì)降低房屋的售價(jià)，物美價(jià)廉的房產(chǎn)向來(lái)就是消費(fèi)者所追求的終極目標(biāo)。另外，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)合理的降價(jià)，還能有效提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

5.加強(qiáng)在項(xiàng)目建設(shè)中的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)的施工建設(shè)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的有效控制是必要的，具體實(shí)施筆者認(rèn)為：首先對(duì)招投標(biāo)的過(guò)程進(jìn)行把關(guān)。而實(shí)行招投標(biāo)制度，是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建設(shè)成本的有效措施。其次在施工隊(duì)伍的選擇方面。房地產(chǎn)企業(yè)最大的額外資金的支付是對(duì)后期工程質(zhì)量的買單，所以控制成本首先要控制質(zhì)量成本，只有選擇一個(gè)相對(duì)信譽(yù)好的的施工企業(yè)才能確保工程質(zhì)量，減少或杜絕因質(zhì)量問(wèn)題而造成的成本的增加。再次就是在合同簽訂中嚴(yán)格審查。必須事先確定好結(jié)算依據(jù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最后還應(yīng)該注意工程簽證，特別是隱蔽工程的簽證。

6.實(shí)行工資與績(jī)效掛鉤，提高人力效益。一份適應(yīng)市場(chǎng)且合理的薪酬計(jì)劃，必定要考慮薪酬與績(jī)效掛鉤，使激勵(lì)變成員工的努力，從而創(chuàng)造出最大的銷售業(yè)績(jī)。邱吉爾、福特和沃克等專家已經(jīng)研究過(guò)激勵(lì)銷售代表的基本模式為：激勵(lì)→努力→成績(jī)→獎(jiǎng)勵(lì)→滿足。

實(shí)踐證明，在銷售部門實(shí)行工資與績(jī)效掛鉤，讓付出的努力與獲得的薪酬成正比，是提高個(gè)人能動(dòng)性，提高人力效益最為有力的手段。但這需要管理者“兩手都要硬”，即在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，建立嚴(yán)格的制度。對(duì)后進(jìn)者要破釜沉舟，制定只有通過(guò)努力才可以達(dá)到的銷售指標(biāo)，讓其沒(méi)有退路；對(duì)先進(jìn)者施以重獎(jiǎng)，以遞增式的傭金激勵(lì)創(chuàng)造優(yōu)異業(yè)績(jī)。這樣或許薪酬會(huì)增加，但創(chuàng)造出的價(jià)值量將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資增加的幅度。

當(dāng)然世界上沒(méi)有一種完美無(wú)缺的制度，工資績(jī)效掛鉤可能會(huì)造成個(gè)別員工只看業(yè)務(wù)指標(biāo)，而不顧一切的做法。為此，還必須建立相應(yīng)的制度對(duì)銷售人員的行為進(jìn)行監(jiān)控與管理，在激發(fā)個(gè)人能動(dòng)性的同時(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的合作能力與銷售人員的職業(yè)道德水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速膨脹，導(dǎo)致營(yíng)銷人員嚴(yán)重缺乏，為了提高人力資源效率，每個(gè)房地產(chǎn)銷售部門，都想吸引人才、留住人才，然而“樹欲靜而風(fēng)不止”，如今房地產(chǎn)銷售部門，人員流動(dòng)之風(fēng)非常強(qiáng)勁，主要原因就是很少有公司能提供一套完善的學(xué)習(xí)體系，從而優(yōu)秀人才很快會(huì)感到“口渴”，而不斷地需要尋找新的“水源”。為此，加強(qiáng)培訓(xùn)、鼓勵(lì)溝通、激勵(lì)學(xué)習(xí)，將學(xué)習(xí)能力根植入公司的經(jīng)營(yíng)中，不僅是銷售部門的一種生存方式，更是搶占市場(chǎng)先機(jī)的最大“源泉”。

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