探討中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì)

摘 要：隨著中國(guó)漸漸地不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在提高城市品位、擴(kuò)大內(nèi)需、增加稅收中具有明顯的效果，成為各級(jí)政府大力扶持的行業(yè)，從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。分析中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的問(wèn)題以及市場(chǎng)需求的影響因素，探討中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序、持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展問(wèn)題 ；影響因素；發(fā)展趨勢(shì)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）03-0169-02

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，在發(fā)展進(jìn)程中還存在著經(jīng)營(yíng)效率低下、管理水平落后缺乏科學(xué)決策引導(dǎo)等問(wèn)題，使中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)受到了嚴(yán)重的阻礙。因此，探討中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求及其發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序、持續(xù)健康發(fā)展，具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

近幾年來(lái)，除受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響之外，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同樣受到了國(guó)家的宏觀調(diào)控，發(fā)展態(tài)勢(shì)難以預(yù)測(cè)，進(jìn)而長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的潛在問(wèn)題也凸顯出來(lái)。

1.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率較低，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡。目前大部分的開(kāi)發(fā)商在投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候都缺少足夠的調(diào)研論證，沒(méi)有根據(jù)商業(yè)的類(lèi)型而開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，都是單一的投資建造模式。由于缺少深入細(xì)致、科學(xué)的分析和研究，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入困難的營(yíng)運(yùn)狀況。近幾年在一些城市出現(xiàn)了購(gòu)物中心、大百貨商場(chǎng)、商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)倒閉的現(xiàn)象，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。受到全球金融危機(jī)影響，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成了避風(fēng)港，商業(yè)地產(chǎn)的投資迅速增加，使得商業(yè)地產(chǎn)的供需失衡進(jìn)一步加劇。商業(yè)地產(chǎn)存量逐年增加，造成商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)下降、租金下跌等嚴(yán)重后果，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置率也不斷上升，造成開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，這些都不利于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，沒(méi)有充足的資金作保障。房地產(chǎn)類(lèi)公司在資本市場(chǎng)和在金融機(jī)構(gòu)的融資長(zhǎng)期受住宅市場(chǎng)調(diào)控的影響，商業(yè)地產(chǎn)同樣受到影響。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行的短期貸款，對(duì)銀行信貸依賴(lài)水平普遍較高，融資渠道單一，這就產(chǎn)生了在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)脫節(jié)的問(wèn)題，只有拓寬融資渠道才有可能從根本上解決問(wèn)題。

3.商業(yè)地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)水平落后，發(fā)展缺乏科學(xué)決策引導(dǎo)。優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是建設(shè)與管理并重，招商建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理并重。但目前中國(guó)有很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，注重前期銷(xiāo)售效益，忽視長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。忽視后期的品牌招商和經(jīng)營(yíng)管理，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)混亂，管理落后缺乏服務(wù)意識(shí)，開(kāi)發(fā)商不僅不能從商業(yè)地產(chǎn)中取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，而且還陷入經(jīng)營(yíng)困境。

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，越來(lái)越多的城市都開(kāi)始以CBD投資來(lái)帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，然而由于缺乏科學(xué)的決策引導(dǎo)，很多商業(yè)地產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)后并沒(méi)能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，也沒(méi)有刺激當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還導(dǎo)致投資失誤資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

二、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素分析

1.國(guó)際金融危機(jī)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)地位的提升對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的影響。中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的提高導(dǎo)致了中國(guó)一些城市的國(guó)際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國(guó)際化程度的提高和向外輻射作用必然會(huì)引起商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力。雖然受到了全球金融危機(jī)的巨大沖擊，但中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，在世界各國(guó)中仍屬于高速增長(zhǎng)的國(guó)家。盡管近年來(lái)中國(guó)GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國(guó)的GDP 從1978年的2 683億美元，增長(zhǎng)到2010年的5.879萬(wàn)億美元，增長(zhǎng)了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續(xù)高速增長(zhǎng)必將促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2.中國(guó)城市化進(jìn)程加快促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)需求增長(zhǎng)。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17 175元，年末城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到了45%以上。中國(guó)城市化水平不斷提高，城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增加，必然會(huì)帶來(lái)巨大的商業(yè)地產(chǎn)需求。

3.需求主體對(duì)宏觀形勢(shì)的不樂(lè)觀的影響。近幾年，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的調(diào)控力度，而調(diào)控的對(duì)象主要是住宅地產(chǎn)，這就使得很多開(kāi)發(fā)商和投資者把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，促使商業(yè)地產(chǎn)需求增加。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》提出十條舉措，被行業(yè)內(nèi)稱(chēng)作“新國(guó)十條”。住宅地產(chǎn)的需求受到了國(guó)家政策的影響，國(guó)家一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，比如財(cái)政政策和貨幣政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，需求主體對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不樂(lè)觀也會(huì)導(dǎo)致中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)需求潛力的下降。

三、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)方向、城市化進(jìn)程不斷加快的客觀發(fā)展規(guī)律及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，都將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

1.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)進(jìn)一步發(fā)展。首先，從中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展前景看，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的必要補(bǔ)充，在其帶動(dòng)下相互增長(zhǎng)。其次，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展國(guó)家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的政策，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費(fèi)能力。所以，連鎖零售業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)的發(fā)展必將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第三，在投資方面，以食品、快速消費(fèi)品、日用品為經(jīng)營(yíng)主體的大型超市和連鎖超市受金融危機(jī)影響最低，所以當(dāng)其他投資產(chǎn)品不同程度處于低迷狀態(tài)的情況下，投資于商鋪、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)，將會(huì)有很大的利益的回報(bào)空間。

2.城市化進(jìn)程加快將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)良好發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和繁榮離不開(kāi)城市發(fā)展，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市消費(fèi)升級(jí)將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。新的城市規(guī)劃和向外擴(kuò)張需要地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行城市功能完善和綜合平衡的開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)繁榮助推了城市發(fā)展，擴(kuò)張了城市的發(fā)展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業(yè)向城市集中，進(jìn)而提高了城市化率，商業(yè)地產(chǎn)和城市化互為動(dòng)力，這兩者是共生共融的關(guān)系。隨著中國(guó)中產(chǎn)階層的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)增值服務(wù)更加完善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。

3.多元化的融資模式為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商60%～70%的資金都來(lái)自銀行貸款的現(xiàn)象，近年來(lái)得到了很大的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和手段發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出前所未有的創(chuàng)新勢(shì)頭，正走向融資模式多元化發(fā)展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場(chǎng)等各種融資途徑都成為了商業(yè)地產(chǎn)融資的手段，而且越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)走向上市這條道，如萬(wàn)達(dá)、SOHO等。委托貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金（REITs）、股權(quán)融資等成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資選擇渠道，從而實(shí)現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術(shù)將在在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中發(fā)揮重要作用。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，運(yùn)用電子信息化體系來(lái)提升商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)管理水平，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)更重視市場(chǎng)信息。通過(guò)深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念，應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來(lái)整合企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、設(shè)計(jì)、管理，及時(shí)地為企業(yè)的決策系統(tǒng)提供準(zhǔn)確而有效的數(shù)據(jù)信息，以便對(duì)市場(chǎng)需求做出迅速反應(yīng)。

5.服務(wù)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)逐漸走向成熟。雖然中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展步伐迅速，隨著連鎖業(yè)、服務(wù)業(yè)、百貨業(yè)的興起，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。許多開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商到運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范等一系列探索過(guò)程之后，已經(jīng)摸索出一條正確的發(fā)展道路使其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)腳步，并開(kāi)始成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的典范。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整，將由原來(lái)的主要依靠工業(yè)增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，推動(dòng)各個(gè)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。2007年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，給予了服務(wù)業(yè)以更高的發(fā)展地位，使得服務(wù)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展中具有比以往更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在許多城市中，地方政府已經(jīng)提出以服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，因此，商業(yè)地產(chǎn)將是城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要推動(dòng)力。

四、總結(jié)

中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)目前和未來(lái)仍處會(huì)于快速發(fā)展階段，這一行業(yè)將吸引越來(lái)越多新的企業(yè)新的資金，而且國(guó)外著名的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。新的融資渠道、新的投資模型，新的市場(chǎng)空間正不斷被發(fā)現(xiàn)挖掘，國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理方法與中國(guó)的實(shí)際情況相結(jié)合將產(chǎn)生更多的值得研究的新課題。例如，主力店群信托、產(chǎn)權(quán)商鋪、泛商業(yè)地產(chǎn)投資等模式都需要我們?nèi)ミM(jìn)一步研究和探討。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)，但是我們也要注重差異化發(fā)展以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同城市和不同項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的深入分析研究，實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化，并確保投資決策的安全性，這樣商業(yè)地產(chǎn)才能長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 陳鳳雪]