房產稅稅基批量評估文獻綜述

孫鳳儀 韓曉露

（1.國家發改委經濟體制與管理研究所，北京 100035；2.北京工商大學，北京100048）

2003年以來，借鑒國際慣例，研究推進房產稅改革逐漸成為學界熱點和難點問題。2010年5月中央政府明確提出“逐步推進房產稅改革”；2011年1月28日，上海和重慶率先開始試點，將房產稅征稅對象擴展至個人自有住房；2012年3月7日，財政部部長謝旭人在答記者問時稱，“將在認真總結經驗的基礎上進一步研究推進房產稅改革的方案，適當擴大試點范圍，積極穩妥地加以推進。”由此可見，我國房產稅改革擴圍已是大勢所趨，作為其核心工作，構建適合我國國情的房產稅稅基批量評估系統亦成為當務之急。但近十年來，我國房產稅稅基批量評估問題卻聚訟紛紜，各持己見。梳理國內外文獻，繼往開來，努力拓深我國房產稅稅基批量評估研究是十分必要的。

一、國外研究綜述

目前各國進行房產稅稅基評估時普遍采用的批量評估技術最早可追溯到1919年，這時的批量評估為手工批量評估，對我國借鑒意義不大。20世紀70年代，得益于計算機技術的普及，計算機輔助批量評估技術獲得迅猛發展，關于批量評估的理論研究和實證分析也大量增加，主要集中在批量評估準則、批量評估方法、地理信息系統（GIS）在房產稅稅基批量評估中的應用三個方面。

（一）關于房產稅稅基批量評估準則

對于批量評估準則的研究，最權威的機構是美國評估促進會（the Appraisal Foundation，AF）、國際估稅官聯合會（International Association of Assessing Officers，IAAO）和國際評估準則委員會（International Valuation Standards Council，IVSC）。

近十幾年來，AF制定的《專業評估執業統一準則》（USPAP），IVSC制定的《國際評估準則》（IVC）和IAAO制訂的《數字地籍圖及不動產標識準則》、《自動評估模型準則》、《評估申訴準則》、《公共關系準則》等在業界都頗具影響力。

由于評估準則的適應性受到經濟環境、科技進步等的影響，三家機構都會定期對其準則進行更新。USPAP的2008年-2009年版本根據當時經濟發展情況對房產稅稅基批量評估進行了全面介紹，如準則1《不動產評估》、準則6《批量評估和報告》和咨詢意見32《從價稅評估和批量評估業務》。IAAO在2001年的《稅基評估申訴準則》、2005年的《不動產批量評估準則》和2010年的《財產稅稅基評估政策和實踐研究》中從房產稅稅基評估爭議的處理、批量評估方法的選擇和相關國家經驗介紹三方面逐步完善了其房產稅稅基批量評估系統構建的相關準則。IVSC自1985年版發行以來隨著環境變化不斷進行修正，至今已發行近10版。2005年版在2004年的基礎上新增了3個指南，其中包括《不動產評稅目的大宗評估》指南。2011年最新版則對成本法在不動產評估中的應用情形進行了重新設定。

上述機構在對房產稅稅基批量評估準則的探討中，均注重理論與實踐的結合，與時俱進，不斷創新。其制定的與房產稅稅基評估相關的準則，已成為各國進行房產稅稅基批量評估競相借鑒的對象。

（二）關于房產稅稅基批量評估方法

Carbone Robert和 Longini Richard（1977）開創性地提出了自動評估理念，認為評估管理的目的不只是保證評估結果的準確，更重要的是要使納稅人心理上認同。該文建立了反饋模型來檢驗納稅人對評稅結果的接受程度，不僅增加了納稅人意見反饋的渠道，而且有利于評估質量的提高。Rober J.Gloudemans（1999）系統闡述了房地產評估理論和批量評估體系。Robert J.Gloudemans（2002）分別介紹了加法、乘法、以及非線性模型在住宅評估中的作用并比較了三種模型各自的優缺點。隨后，John D.Benjamin、Randall D.Guttery和C.F.Sirmans（2004）詳細地介紹了多元線性回歸分析，為批量評估模型的建立和校準提供了方法支持。針對多元回歸技術對數據要求高的問題，Maurizio（2004）提出應用粗糙集理論避免數據缺失帶來的困擾。Gonzalez和Formoso（2006）提出應用模糊技術解決傳統的評估市場分區問題。

上述文獻通過理論闡述和實證分析對批量評估的方法進行了全面的探討和不斷的突破創新，在歐美理論與實務界產生深遠影響，為后續研究奠定了堅實的基礎。

（三）關于地理信息系統（GIS）在房產稅稅基批量評估中的應用

為了提升批量評估的效率，加強評估的透明性 ，Borst Richard、Mc Cluskey William、Deddis William、Mannis Adam和 Mc Buney Dillon（1997）對批量評估與GIS的結合進行了研究并創建了新系統，這為后來GIS在批量評估中的實際應用奠定了基礎。Roberto A Figueroa（1999）詳細闡述了加拿大莎斯喀徹溫省創建融合GIS的批量評估系統的過程，并且深入剖析了GIS在稅基批量評估中的作用。

二、國內研究綜述

（一）國內學者在理論方面的研究

國內在理論方面的研究主要集中在我國實施房產稅稅基批量評估的必要性、限制因素及房產稅稅基評估系統的構成要素和支持要素的選擇上，而且呈現出兩種趨勢。一方面，大家在房產稅稅基評估系統的構成要素選擇上各持己見，爭議較大；另一方面，在我國房產稅稅基批量評估的必要性、限制因素和房產稅稅基評估系統支持要素的構建上，各家觀點趨于一致。鑒于此，下文將從以上兩個方面展開敘述。

1.關于我國房產稅稅基批量評估系統的構成要素選擇。

（1）在評估主體的設置上，基本上各執一言，歧見紛紜。耿星（2004）從責任主體和行為主體兩方面對評估主體進行了描述，認為責任主體的設置應考慮成本和收益因素，而行為主體的確定關鍵在于明確評估機構的責任。王亞、尉京紅（2008）將評估主體分為征納稅稅基評估主體和糾紛稅基評估主體。張愛珠（2008）認為我國應優先選擇分別代表征、納稅雙方的機構的雙主體結構，各機構的選擇以社會中介評估機構為佳。劉洋（2009）提出為保證執行者對自己的行為負責，需設立一個由財稅部門、房屋管理部門和國土資源部門人員共同參與的專門評估機構。玄永生、王建忠、王余丁（2011）則認為我國應建立中央、地方政府兩級評估機構并且分別賦予一定的權限。還有學者認為我國稅基評估機構可在稅務部門、房屋管理部門或國土資源部門下面分設。

上述學者對房產稅稅基評估主體的研究，主要有兩個特點：首先，研究偏重行為主體，對責任主體的探討相對薄弱；其次，對行為主體的分析由總到分，由淺入深，不斷細化。

（2）在征稅范圍和評估客體的選擇上，理論研究主要基于三種角度。李文、陳國銳（2011）認為，完善房產稅征稅范圍的關鍵點在于將城鎮居民個人住房納入征稅范圍，這也是大部分學者的觀點。孫健夫（2010）從稅收公平的角度，提出物業稅的征收范圍應該覆蓋全國的所有房產，即不區分城市和農村，不區分普通房產和高檔房產，所有在我國境內的房產一律納入征稅范圍。同時，該文認為把農民房產納入征稅范圍與實際上是否征稅不是同一個概念，目前可以通過免稅條款的設計，將大部分農民房產的稅收負擔排除在外。王亞、尉京紅（2008）認為房產稅稅基評估客體應因地區而不同，東部地區應確定為土地與地上建筑物的價值和租金收益，中部地區為土地價值，西部地區為土地面積，特殊地區另行考慮。

上述有關房產稅征稅范圍和評估客體的探討中，各位學者首先就城鎮個人住房納入征稅范圍達成共識；然后結合城鄉差異和地區差異就征稅范圍和評估客體的設定表達了不同的看法。相對于征稅主體的研究，理論界對征稅范圍和評估客體的研究顯得不夠深入和具體，例如簡單按東中西對評估客體進行區分是否合理，折扣性規定如何設計等，上述研究并未涉及。

（3）在評估方法的選擇和批量評估模型的構建上，大部分學者認為房產的類型是主要決定因素。例如郭慶、尉京紅（2008）將房產分為是商業用不動產、住宅用不動產、工業用不動產和特殊不動產四類，提出用收益法評估商業用不動產，用市場比較法估價住宅用不動產，用成本法評估工業用不動產和特殊不動產。樊慧霞（2011）則認為我國應建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估方法體系。

部分學者也提出要優先考慮區位因素，先分區后分類。張平竺（2007）提出要考慮城鄉差別、地區差別等因素，因地制宜采用不同的房地產稅基評估方法和不同的房地產稅基評估周期。陳泳杏（2010）在考慮地區差別后提出，對于我國經濟發達的地區和城市，應采用以市場法為主、收益法和成本法為輔的評估體系，而經濟欠發達地區和鄉村，應以政府定價為主。在批量評估模型的定價上，郭慶、尉京紅（2008）首先明確地提出了分區構建的基本原則“行政歸屬原則”、“聚集度原則”和“用途相似原則”。王偉星、樓江（2011）分析了聚類法在稅基評估的應用，為房地產稅基評估分區的定量分析提供了思路。袁玉強（2011）以區位論為基礎，考慮到因地制宜原則和動態平衡原則對模型的影響，應用一元二次評估模型和二元評估模型解決了市場區域劃分問題。

評估方法的選擇直接關系到評估建模的準確性，各位學者基于地區差異和房產類型的角度分別進行了闡述，為以后的深入研究指明了方向。但探討市場分區方法的文章偏少，還不能滿足我國目前房產稅稅基批量評估的需求。

（4）在稅收優惠的設計上，各方學者也發表了不同的看法。殷海娜（2012）在完善征稅細節的建議中，支持首套普通住宅免征，二套適度征收，二套以上重征的方式。孫瑞玲（2012）認為按套劃分不合理，應以人均免稅面積來確定房產稅的起征點，并采取先征后退的辦法避免偷稅漏稅的發生。劉云召（2011）根據房產類型進行了細分，認為個人居住房屋需以人均面積計算起征點，而個人經營性房產應按市場評估價值全面征稅，不應設減免稅優惠。胡曼軍（2012）認為對非營利性組織使用的公益性房產也應免稅；對一些特定群體，如低收入家庭和殘障人士，稅負設計不宜過高，或者予以免稅。

上述文獻大多從居民的基本居住權以及稅收公平性的角度對稅收優惠方案的設計提供了思路，能否真正實施還依賴于實務部門的稅收征管能力。只有兼顧公平性和可行性的房產稅，才能真正地取信于民，付諸實踐。

2.關于我國實施房產稅稅基批量評估的必要性、限制因素和支持要素。

相對于單宗評估，學界普遍認為批量評估可兼顧稅收的公平和效率，批量評估技術被引入房產稅稅基評估是必然的選擇，如周淑敏（2005）、傅傳銳（2005）、鄭婕（2008）、胡東蘭（2009）等。李旭紅、孫力強（2008）認為我國建立房地產稅基評估的批量評估系統，面臨許多困難，其中最為棘手是數據庫的建設問題。緊接著他們對數據庫建設面臨的問題進行了詳細分析，將其歸為兩方面：一是“數據來源多，信息孤島化”；二是“數據失真問題比較嚴重”。王瑞玲、鄧曉璘（2011）對我國房產稅稅基評估的困難進行了系統的論述：（1）前期準備工作時間長，工作量大、成本較高；（2）房地產信息系統數據庫的建立和完善難度較大；（3）評估機構專業技術人才力量薄弱、儲備不足；（4）目標房產修正系數的確定工作量較大，對工作的細致程度要求較高。其它文獻關于我國房產稅稅基批量評估的限制因素或障礙的分析，雖然不盡相同，但意思基本一致，因此不再贅述。

在支持要素的配套建設的討論中，學者們都傾向于從部門信息資源共享機制、基礎數據采集機制和稅基評估爭議處理機制的建立完善以及GIS的拓展應用等方面展開。

以上關于限制因素和支持要素的大量研究為我國今后房產稅稅基批量評估工作指明了努力的方向，具有重要的現實指導意義。

（二）國內學者在實證方面的研究

國內在實證方面的研究主要集中于對某個城市進行批量評估可行性的探討上，數據來源多為二手房市場。周琳娜（2007）以廈門市思明區、湖里區、集美區以及海滄區105處房產的交易數據為基礎進行實證分析，認為基于我國目前的數據信息質量能夠運用批量評估技術來估計房產的市場價值。張旭（2008）選取廈門思明區和湖里區的房地產數據進行模擬研究，分析了特征價格法在廈門市房產稅稅基批量評估的適應性。喬志敏、李德峰等（2009）通過對2006年北京市4個行政區461個二手房交易有效數據的多元回歸分析，認為建立健全不動產交易數據信息系統對房產稅稅基批量評估意義重大。郭慶（2010）通過對指標物業法、分區回歸法和個體回歸法在保定市稅基評估中的模擬應用分析，認為選擇分區回歸法對保定市最為合適。

總之，國內房產稅稅基批量評估的實證研究主要集中2008年以后，總量偏少；由于2011年我國房產稅改革試點才真正開始且數據獲取困難，上述研究都停留在模擬研究階段。

（三）國內學者對滬渝房產稅改革試點的研究

滬渝試點是我國房產稅改革實質性操作的開始，對日后房產稅改革擴圍具有重要的借鑒意義。國內學者對滬渝房產稅改革的研究主要集中在試點的法理性、兩地試點方案的比較、試點的效果以及存在的問題上。王起國、馮強（2012）指出滬渝開征房產稅雖與我國現行稅收法律、行政法規相符合，卻違背稅收法定主義理念。劉梅（2012）、邱思琴（2011）、楊晨青（2011）等從兩地試點范圍、稅率設置等對試點方案進行了比較，認為總體溫和，各有亮點。對于試點效果，劉貴文（2012）等認為應正確看待：短期試點效果不理想，主要因為征稅范圍偏窄、稅率偏低、房產稅征管能力不足等。上述問題解決之后，房產稅全面鋪開效果值得期待。

上述學者對滬渝改革的全方位綜合分析，為我國房產稅稅基批量評估系統的構建和完善指明了方向，現實指導意義顯著。

綜上所述，對于房產稅稅基批量評估的研究，學界已取得了較為豐碩的成果，尤其滬渝試點之后，研究針對性增強，這為我國房產稅稅基批量評估的開展提供了豐富的參考資料和重要的思想啟迪。同時，在梳理文獻的過程中，我們也發現：首先，與國外研究相比，國內研究明顯落后，大部分的研究還集中在對外國理論和實踐的消化吸收上，亟待拓深；其次，國內相關方面的實證分析較少，且數據的精確性不夠，研究的精細化不足，研究的信度和效度亟待提升；再次，國內學者在房產稅稅基批量評估系統構成要素的選擇上爭議較大，且對地區差異的影響、減免稅政策規定以及評估區域內市場劃分方法的研究不夠充分；最后，房產稅稅基評估獲取納稅人心理上認同極其重要，我國公共關系視角下的房產稅稅基評估亟待拓展。這些問題與不足昭示著后繼研究的努力方向。

〔1〕USPAP.Standard 6：Mass Appraisal[S].Development and Reporting，2008.

〔2〕International Valuation Guidance Note No.13.Mass Appraisal for Property Taxation[S].International Valuation Standards Seventh Edition，2005.

〔3〕International Valuation Standards Committee.International Valuation Standards Ninth Edition[S].2011.

〔4〕Carbone Robert，Longini Richard.A Feedback model for Automated Real Estate Assessment[J].Management Science.Nov，1977.

〔5〕Robert JGloudemans，Comparisonofthreeresidentialregression models：Additive，multiplicative，and nonlinear，Assessment Journal；Jul/Aug，2002.

〔6〕耿星.開征物業稅中的評估問題[J].稅務研究，2004（4）.

〔7〕張愛珠.對房地產稅基評估問題的探索[J].稅務研究，2008（4）.

〔8〕王亞，尉京紅.國外稅基評估理論與方法及對我國的啟示[J].會計之友，2008（5）.

〔9〕劉洋.我國房地產稅基評估管理研究[J].中國經貿導刊，2009（23）.

〔10〕玄永生，王建忠，王余丁.我國房產稅稅基評估問題研究[J].環渤海經濟 望，2011（4）.

〔11〕馬源林.基于基準物業價格的物業稅稅基評估研究[J].財會研究，2010（9）.

〔12〕李文，陳國銳.完善房產稅征稅范圍關鍵分析[J].會計之友，2011（26）.

〔13〕袁玉強.物業稅稅基評估中基礎模型建立的研究[J].時代金融，2011.

〔14〕孫健夫.關于物業稅負擔水平設計的幾個問題[J].稅務研究，2010（4）.

〔15〕殷海娜.關于我國房產稅改革的分析及長期規劃[J].商業經濟，2012（8）.