淺談如何走出鄂爾多斯房地產困局

張振華 劉浩源

（內蒙古農業大學 內蒙古 呼和浩特 010018）

（注：劉浩源為本文通訊作者。）

縱觀人類發展史，無不發現人是經濟社會發展的核心要素和主導力量，高素質人才更是推動經濟社會持續健康快速發展的發動機。鄂爾多斯作為新興的資源性城市，經濟快速發展背后需要人才的強力支撐。作為新興城市，且要實現跨越式發展模式，一定要有良好的人才機制和強有力的人才支撐。

一、鄂爾多斯經濟發展現狀及面臨的困境

當前鄂爾多斯受房地產市場疲軟、國際煤炭行情低迷和國際經濟走弱的大環境影響，鄂爾多斯經濟增長明顯回調。與此同時鄂爾多斯經濟也受經濟結構單一、高素質人才匱乏等因素影響，經濟增長乏力。在短期內促進經濟增長唯有加大投資，但受房地產市場低迷形勢影響，投資力度受到了極大制約。那么是否存在切實可行的促進經濟增長的措施，而且能對遠期經濟產生積極影響的措施呢？融化鄂爾多斯市房地產的冰凍狀態并引進高素質人才就是打破鄂爾多斯困局且能優化鄂爾多斯勞動力結構和有利于經濟轉型的一劑良方。

二、房地產是破解鄂爾多斯困局的原因分析

當前鄂爾多斯經濟受國際經濟環境、低迷煤炭行情和疲軟的房地產市場影響，經濟增長乏力。這種大環境下唯一可以影響或調整的是本市的房地產市場，鄂爾多斯房地產發展融資規模在2000億元左右，而其中有80%來源于民間借貸，低迷的房地產市場使眾多民間資金變成鋼筋混凝頭，緊繃的資金鏈不僅使房地產企業甚至企業集團步履維艱，更抑制了當地民眾的消費和資金再融通。總之，在（影響鄂爾多斯市經濟發展的因素中）可影響的因素中房地產低迷的市場行情極大地制約了鄂爾多斯市經濟的發展。對個別房地產進行收購而改建為保障性住房，僅僅只是將房地產從左手倒到右手，收益的僅僅是有限的幾家企業，而且其對經濟的杠桿效應幾乎為零。解救鄂爾多斯經濟的根本方式就是注入新鮮血液，而當前相對稀缺的信貸資源，對經濟的影響極為有限。那么房地產冰封的巨額資金若能逐步轉化為可流動的資金，對整個鄂爾多斯市經濟發展意義重大。那么是否存在可操作方法將冰封在房地產的資金融化而且能改善鄂爾多斯勞動力結構的辦法呢？答案是肯定的。這種從鄂爾多斯市低迷的房地產市場挖掘資金進而帶動當地民眾消費和改善勞動力結構對促使地方經濟發展有著重大的現實意義。

那么為什么從鄂爾多斯房地產市場著手？原因有以下幾方面：首先，房地產是拉動經濟發展的主要力量，是城市化進程的關鍵環節，房地產停滯不前就意味著經濟發展遲緩，而且預示著城市化止步不前。其次，當前鄂爾多斯房地產冰封著巨額財產（其中很大一部分是公眾財產），巨額資金冰封不動是對資金的巨大浪費。再次，鄂爾多斯市公眾通過民間借貸將資金投放在房地產市場，在房地產不能轉化為真金白銀的時候就極大地抑制了鄂爾多斯市人民大眾的消費，進而制約鄂爾多斯第三產業的發展。最后，諸多鄂爾多斯房地產公司呈多元化發展，資金冰封不動，不僅抑制了居民的消費，也對房地產公司所在的集團企業產生致命威脅，這不僅僅迫使房地產公司破產、倒閉，而且危及集團企業的正常運轉甚至導致集團企業破產。

三、發揮人力資本是轉變經濟增長方式的原動力

經濟學專家吳敬璉認為所謂轉變經濟增長方式，就是要發揮人力資本，也就是人的知識和技能的作用。經濟增長模式轉變并不一定會減少就業，但前提是要提高現有勞動者的知識水平和技能水平。人才引進應該筑巢引鳳，不要光是把人弄出去，不僅把生態環境搞好，還要把生活環境搞好，吸引外地的人才來發展定居。由此可見人才對地方發展的重要性。破解鄂爾多斯房地產困局，又為什么引進人才呢？原因如下。

第一，人是推動經濟社會發展的主導力量，對于想要實現跨越式發展的鄂爾多斯市來說，人才是影響鄂爾多斯市經濟社會發展的主要因素，對于鄂爾多斯市經濟發展形勢及未來愿景來看，當前人才數量相對匱乏，人才質量需要跨越式的提高。

第二，從世界著名的德國魯爾工業區、法國洛林市到我國山西大同市等資源性城市的發展路徑來看，都經歷第二產業的快速發展并在總產值中占絕對優勢，再到第三產業發展并超越第二產業成為影響經濟發展的主導產業。從鄂爾多斯市2006年到2010年的三次產業結構看，第二產業產值占到總產值的近六成，第三產業產值不到總產值的四成，鄂爾多斯市第三產業還有很大的發展空間，第三產業作為吸納就業人群的主體，引進人才是支撐鄂爾多斯市經濟又好又快發展的主要途徑。

第三，據新華社消息，2008年我國人力資本對經濟增長的貢獻率大體為35%，而發達國家的這一比率大體為75%，這說明我國及鄂爾多斯市人力資本對經濟增長的貢獻存在著很大的發展空間，也說明人力資本是鄂爾多斯市今后推動經濟又好又快發展需要重點加強的領域。

第四，根據鄂爾多斯當前的發展形勢和戰略規劃，當前鄂爾多斯人才相對匱乏，這甚至影響到一些對高層次人才依賴程度大的企業來鄂爾多斯市投資發展。那么制定吸引高層次人才的政策將促使高新技術企業來鄂爾多斯市投資發展。

第五，鄂爾多斯地大物博、物華天寶、資源富集、人口稀少，當前的條件下不適宜發展勞動密集型產業，而適宜發展科技含量、單位人均產值高的產業。因此，引進人才，特別是引進高素質人才對鄂爾多斯實現跨越式發展顯得尤為重要。

四、破解鄂爾多斯房地產困局及引進高素質人才的方法

如何才能贏得房地產持續健康發展和吸納人才的雙贏局面呢？那就需要將房地產作為誘餌或者一定程度的獎勵賣給高素質人才。揚州市常務會于2010年4月提出提高對低收入人群購房補貼的政策，提高后針對低收入人群購房補貼達600元/平米；蘇州市于2012年6月再次提高低收入人群收入標準和購房補貼標準，補貼標準達3570元/平方米，購房補貼可享受到近20萬/套；各地紛紛出臺針對低收入人群的補貼。與此同時，安徽銅陵市出臺《中共銅陵市委辦公室銅陵市人民政府辦公室關于加強引進高層次創新創業人才工作的實施意見》中針對本科生出臺300元/平方米的購房補貼；深圳市出臺的《深圳市人才安居暫行辦法》，辦法針對購房、租房補貼覆蓋了從院士到僅有學士學位的中初級人才，各類人才可享受的房租補貼每月從200元到4800元不等；從人才匱乏的安徽銅陵等地到高新技術人才集聚地的深圳、上海等地都紛紛出臺租房及購房補貼政策，這不僅溫暖了高素質人才的心，更解決了高新技術人才短缺的問題，又優化了地方人才結構，為高新技術產業發展奠定了堅實的基礎，也推進了地方房地產健康發展。

制定引進高素質人才機制和對鄂爾多斯市經濟社會發展就顯得尤為重要，對于引進高素質人才的機制有很多，這里僅從房地產的角度給出一些建議：對于來鄂爾多斯市發展的高層次人才視緊缺程度，給予租房補貼和免房租的措施吸引高層次人才來鄂市發展；對于來鄂市發展并購房的高層次人才，按學歷層次給予購房補貼，本科按500元/平米且最高不超過6萬元每人的標準給予補貼；碩士按800元/平米且最高不超過10萬元每人的標準給予補貼；博士按1000元/平米且最高不超過15萬元每人的標準給予補貼；對于新興產業的高層次人才且對產業發展影響較大的人才簽訂協議贈送住房。對于高層次人才的租房及購房優惠政策均制定相應完善的制度，防止個別人員鉆政策漏洞。

五、破解鄂爾多斯房地產困局和引進高素質人才的效果

第一，該政策的實施促使財政資金撬動社會資金來消化鄂爾多斯市存量房，這將使財政資金效用放大。假定鄂爾多斯市房價均價是4500元/平米，房子均按100平米記，財政補貼為5萬元，這將促使40萬元的社會資金注入到鄂爾多斯房地產市場之中。按照財政資金與社會資金1∶8的比例來算，10億元的財政補貼將促使80億元的社會資金注入到鄂爾多斯房地產之中。再假定市政府每年拿出20億元的專項資金來實施購房補貼政策，那么撬動160億元的社會資金注入到鄂爾多斯市房地產市場之中，也將消化40000套房產，這對于低迷的房地產市場來說將意義重大（對于政府購買樓盤改建保障房而言只是空房子換了主人而已，房子的意義在于有人住，因此政府購買樓盤對于房地產市場復蘇及促進市經濟發展的意義不大）。根據鄂爾多斯市奇巴圖秘書長在2011年10月提到鄂爾多斯市目前累計建成房屋23.54萬套和在建11.15萬套的數據，消化存量房還任重道遠。那么實施高素質人才購房補貼政策以推動房地產市場健康發展顯的尤為重要。

第二，高素質人才對存量房的消化將逐步化解鄂爾多斯市房地產市場面臨的巨大壓力，這將逐步使房地產企業扭轉資不抵債甚至破產的局面，也有利于房地產市場的健康可持續發展，與此同時將逐步化解民間借貸存在的尖銳問題，也逐步釋放市民的消費潛力。這將有力推動鄂爾多斯市第三產業發展。

第三，高素質人才的引進將化解鄂爾多斯市高素質人才短缺的局面，也將促使高新技術企業來鄂爾多斯市投資發展，進而豐富鄂爾多斯市相對單一的能源型經濟結構。

第四，高素質人才的引進優化了鄂爾多斯市的人才結構和促使該市第三產業的發展，對提高經濟發展水平起極大的推動作用，也為該市實現經濟跨越式發展奠定了堅實的基礎。

六、結語

本文僅僅是對鄂爾多斯市房地產市場面臨的困境和人才匱乏的角度進行剖析，真正解決鄂爾多斯經濟發展所面臨的諸多問題還需要從控制物價、產業結構、產業布局、產業規劃等方面進行深入分析和出臺相應政策來支持相應產業，特別是新興產業的發展，進而優化鄂爾多斯市經濟結構。筆者認為解救鄂爾多斯困境，房地產市場是實現經濟快速發展的切入點，結合引進高素質人才來實施購房補貼政策是為鄂爾多斯市未來經濟發展奠定堅實的基礎。該政策是解救鄂爾多斯當前困境和推動鄂爾多斯繼續快速發展的一個正確方向，具體實施還需要以大量的調研為基礎，再最終確定政策的具體方案。

[1]經濟轉型說了27年，什么時候能夠真正轉變？[EB/OL].http：//www.infzm.com/content/45885，2010-06-04.

[2]中國人力資本對經濟增長貢獻存在很大發展空間[EB/OL].http：//news.xinhuanet.com/newscenter/2008-04/13/content_7968533.htm，2008-04-13.

[3]購房補貼提至 600元/平米[EB/OL].http：//www.yznews.com.cn/news/2010-04/15/content_3196007.htm，2010-04-15.

[4]人民網：蘇州市住房保障政策再降門檻 購房補貼國內最高[EB/OL].http：//su.people.com.cn/n/2012/0605/c154726-17110623.html，2012-06-05.

[5]深圳推出人才安居工程新政 博士租房月補千元[EB/OL].http：//politics.people.com.cn/GB/14562/11499811.html，2010-04-30.