七問中國房地產真的“漲勢如潮”嗎？

■ 魏雅華（陜西電視臺，西安710082）

七問中國房地產真的“漲勢如潮”嗎？

■ 魏雅華
（陜西電視臺，西安710082）

面對國家統計局“70大中城市新房價格僅一個同比下降”的報告，針對百姓眼中日益高企的房價，陜西電視臺《今日點擊》專欄財經評論員魏雅華對此提出了疑問，一問：“錢荒”是咋回事？二問：中國銀行業為什么會在全球減息風暴中逆風加息？三問：如何解釋2013年的中國經濟形勢偏冷？四問：如何解釋2013年的中國地方債危機警報？五問：為什么大中型房企近四成中報預虧？六問：問題到底出在了哪里？七問：李嘉誠為什么會在房地產漲勢如潮中清盤出逃？

9月19日，國家統計局發布了《2013年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》的統計公報。人民網用了這樣的標題來報道：《70大中城市新房價格僅一個同比下降》。70大中城市新房價格僅溫州的房價同比下降。

與前一個月環比來看，8月份70個大中城市中價格下降的有2個，持平的有2個，上漲的有66個。

更令人咋舌的是，北京新房同比上漲19.3%，二手房同比上漲16.4%，上海新房同比上漲18.5%，二手房同比上漲11.4%。廣州、深圳、南京等地也是兩位數的漲幅。

從1月到8月，國家統計局幾乎是用同一個標題報道中國的房地產漲勢，《70大中城市新房價格僅一個同比下降》。在今年8個月的《統計公報》中，僅有一處“一個”變成“四個”。

根據國家統計局發布的住宅銷售價格數據，2013年上半年，無論是同比還是環比，全國70個大中城市房價全線上漲，漲幅最大的是北京，半年漲幅達13.71%，排名墊底的溫州，半年中仍微漲了0.2%，并非是媒體一直報道的連續20多個月下跌。70大中城市平均漲幅為5.58%。

許多媒體居然用“中國一二線城市房價失控”為標題。

問題果真如此嗎？

一問：“錢荒”是咋回事？

就在媒體不斷爆出銀行“錢荒”的當口，2013年6月23日12點左右，以體重計算中國最大的銀行——中國工商銀行所有業務全部癱瘓。上海、北京、廣東、湖北、四川和遼寧等地，包括銀行柜臺業務、自動柜員機、網上銀行和手機客戶端在內的工行所有交易全部受阻。

合理的解釋只有一個，工行無錢兌付，緊急四處調挪頭寸。四個半小時后援兵趕到，交易恢復正常。

央行對此次事件解釋說，中國銀行業不缺錢，流動性充裕，錢荒只是央行對各銀行的一次壓力測試。很快，拒絕救市的央行又給各銀行放款了，危機似乎就這樣過去了。

可沒過多久，2013年9月，多家銀行停發房貸，原因是今年的房貸指標已告罄，銀行已無錢可貸。9月11日，中國證券網報道：房貸暫停蔓延至二三線城市。更嚴重的是，銀行不良貸款上行。今年的上市銀行中報數據顯示，16家上市銀行不良貸款余額達4400億元，相比2012年末增加了近400億元。增幅接近10%，這表明，銀行對房地產市場前景的擔憂才是銀行收緊房貸最重要的原因。

有媒體報道說，房地產商在雇人排隊買房，制造虛假繁榮。如果中國樓市真的漲勢如潮，那么，回籠銀行的資金也該猛如錢江大潮才對，不缺錢才對。

中國的銀行業缺錢，都是讓房地產給鬧的。

二問：中國銀行業為什么會在全球減息風暴中逆風加息？

按常理，在經濟形勢偏冷的情況下，國家應當減息以釋放流動性，把錢從銀行里驅趕出來，以烘暖經濟。全世界都是這么做的。可中國銀行業在全世界的減息風暴中卻加息。盡管央行并沒有宣布加息，可中國的大中小銀行都不顧中國銀監會的一再警告，將可以加息的幅度一次上浮到頂，即一次性地上浮到10%。開始只是一些中小銀行偷偷地這樣干，后來四大國有銀行也將存款利率一次上浮到頂了。再后來，業內專家放出話來，銀行存款利率上浮空間進一步增大，有可能放在15%～20%。可見中國銀行業的資金鏈也繃緊到了什么程度。

就在我家對門的工商銀行大門口，液晶橫幅的滾動字幕上打出的是，“中國工商銀行承諾，存期為18個月的大額存款，平均利率為8%”。國家規定的銀行利率中沒有一年半的，僅有一年利率3.25%，兩年利率3.75%，可它們居給出了8%！翻了兩個跟頭都不止，可以想像，銀行的頭寸緊張到了什么程度！只有資金鏈緊張到了快要繃斷的時候，才會如此飲鴆止渴。

三問：如何解釋2013年的中國經濟形勢偏冷？

如果中國樓市真的漲勢如潮，房價漲幅失控，相對應的應該是2013年的中國經濟過熱，GDP加速上行才對。中國經濟應該踩剎車，而不是轟油門。

截至2012年底，我國的水泥產能為16億噸，已經超出當年水泥需求8億噸。也就是說，中國水泥產業50%的產能閑置。這個情況與中國水泥業的調查情況相符。2012年中國鋼鐵企業累計實現銷售收入35441.1億元，同比下降4.31%；實現利稅740.89億元，同比下降54.33%；實現利潤15.81億元，同比下降98.22%。其中1、2月份全行業虧損，3、4、5月份略有盈利，6、7、8月份又出現虧損，從9月下旬開始，鋼材價格回升，四季度經營有所好轉，實現扭虧為盈。值得關注的是，雖然避免了全行業虧損，但全年虧損鋼鐵企業數量達到23戶，同比增加15戶，虧損面為28.75%，虧損額高達289.24億元，同比增長7.39倍。

這是中國樓市繁榮的標志嗎？中國房地產漲勢如潮是真的嗎？

四問：如何解釋2013年的中國地方債危機警報？

國家審計署警告說，許多地方省會城市政府的地方債已資不抵債，超過了100%的警戒線，最高的已達到了189%。9月19日《每日經濟新聞》報道：審計署說，地方債規模大約在15萬億元到18萬億元之間。這一組數字讀來讓人震驚。說他們“家無隔夜之糧”都是溢美了，他們早就已經在靠借貸過日子了，他們的財產是負值。中國的地方債不僅數字巨大，而且呈加速度疊加。

國家審計署審計長劉家義指出，地方政府性債務管理中主要存在三方面問題?！耙皇亲兿嗳谫Y現象突出。一些地方通過信托、BT和違規集資等方式融資2180.87億元，其中違規集資30.59億元，融資成本普遍高于同期銀行貸款利率，如BT融資年利率最高達20% ?！?/p>

當我們誤認為地方政府錢包多到被土地出讓金撐破的時候，實際情況卻恰恰相反，地方政府不僅債臺高筑，而且為了補窟窿，不惜剜肉補瘡，己經在借高利貸了。

五問：為什么大中型房企近四成中報預虧？

證券時報7月18日報道說，截至目前，已披露上半年業績預告的52家A股上市房企中，近四成中報預虧。16家出現業績縮水，其中不乏大型房企?！胺綀A地產”首席分析師鄧浩志直言，即使下半年房地產市場持續明朗，中小房企前景依然悲觀。

如果中國樓市真的漲勢如潮，房企會是這樣嗎？

六問：問題到底出在了哪里？

在國家統計局發布的數字后面，有一段話非常重要，而絕大多數報刊在轉載時都裁減了這一段話，連國家統計局網站上都查不到這段話。我是在人民網上看到的，而翌日我再查時，這段話已被裁了。這段話是，“數據采自各地政府房地產管理部門的網簽數字”。

問題就出在這里。

什么是“網簽數字”？

“網簽”就是買房人和房地產商簽訂合同后，要到房地產管理機關進行備案，并公布在網上。然后會給個網簽號，可以通過這個號在網上進行查詢。網簽是為了讓房地產交易更加透明化。簽后合同可以撤銷。

請注意這句話，“簽后合同可以撤銷”。撤銷起來非常簡便，網簽合同的買房人和房地產商各有一個密碼，如果雙方都輸入自己的密碼，便可以很方便地撤銷合同。

那么，如果買房人和房地產商為同一個人呢，如果買房人是房地產商的托兒呢，如果買房人是房地產商的虛擬人呢，所以這一切都太容易了。

不要說在網上作假網簽，連銀行的假按揭房地產商都作得出來。9月19日，幾乎中國的所有媒體都在報道，廣東中山房地產公司用假按揭騙銀行1.47億元。與這條新聞同時發布的還有：《環首都經濟圈房價猛飚調查: 假按揭泛濫支撐》。

連以真金白銀為大魚的假按揭都能作得出來，何況一個可以隨意撤銷的假網簽。

問題出在“網簽合同”并非實際交易行為，而是購買意向合同。所以，房地產商可以合法地造假，無成本造假。

七問：李嘉誠為什么會在房地產漲勢如潮中清盤出逃？

就在“融創”以21億元的天價奪得北京農展館地塊，樓面地價高達每平米7.3萬元的當天，9月4日，香港首富李嘉誠卻不動聲色地清盤拋售了手中的410億港元資產。開始了他的勝利大逃亡。

此前一個多月的時間里，李嘉誠旗下的“長江實業”以及“和記黃埔”相繼宣告或將拋售百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心OFC寫字樓和廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。

李嘉誠為什么選擇出逃？也許是因為他讀到了這條新聞：

人民日報系的《中國經濟周刊》8月27日報道說：“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP。“2013年上半年，北京的土地總收入已達到664億元人民幣，成交的土地面積為813萬平方米。以此計算，北京市土地的平均價格為8167元/平方米。北京市的國土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，可以得出當前北京土地總市值已經高達134萬億元人民幣。8月2日，美國商務部公布調整后的2012年GDP數據為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值?！?/p>

這讓我們想起的是1987年的日本，當時美國一年的GDP也還不及東京土地總市值。而這恰恰是日本房地產見頂的訊號。隨即日本房地產成了漸凍人。1989年，歷時6年的日本房地產泡沫從天堂步入地獄，日本股價和房地產價格同時開始暴跌。據日本國土交通省公布的調查數據，截至2002年7月1日，日本的土地價格已經連續12年下跌。跌幅有多大？東京的商業和辦公用房及其地價，平均跌去75%，住宅及其用地的價格也只有1990年的40%。泡沫留下了嚴重的后遺癥，導致日本經濟20多年來一蹶不振，至今未能恢復元氣。

這大概就是李嘉誠勝利大逃亡的原因。

勝利大逃亡的不只是李嘉誠，美國銀行與李嘉誠一起出逃。9月3日，美國銀行清空手中持有的建設銀行最后20億股H股，套現113～117億港幣。

實際上，中國房地產的確在北京、上海、廣州漲勢如潮，可也僅此而己。離開了這幾個超大城市，中國房地產便是另一個樣子：到處都有空城、鬼城。

（作者為陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》專欄財經評論員）