房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)與技術(shù)應(yīng)用

陳百強(qiáng)

( 赤峰市維衡房地產(chǎn)測繪大隊(duì)，內(nèi)蒙古 赤峰 024000)

1 房地產(chǎn)測繪的定義

房地產(chǎn)測繪是測繪學(xué)的分支，所有的測繪都離不開儀器和測繪技術(shù)，房地產(chǎn)測繪也無例外，也是指在測繪中運(yùn)用在測繪工作所需的各種儀器，運(yùn)用測繪技術(shù)和測繪手段，來有效的測量、測定房地產(chǎn)的位置、房地產(chǎn)的界址、以及房地產(chǎn)實(shí)際占地范圍和面積數(shù)量、空間等一些相關(guān)實(shí)際有效的數(shù)據(jù)，測量結(jié)果的真實(shí)性和可靠性為房權(quán)的持有人和政府房產(chǎn)管理部門提供準(zhǔn)確信息服務(wù)的一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)活動。

2 房地產(chǎn)測繪的作用概述

房地產(chǎn)的測繪成果是房產(chǎn)的擁有人最原始最直接的法律證據(jù)體現(xiàn)，按著國家有關(guān)部門制定的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和房屋及其他有關(guān)數(shù)據(jù)資料，為開發(fā)企業(yè)和業(yè)主銷售、核算提供數(shù)據(jù)方面最有效的依據(jù)和信息。房地產(chǎn)測繪還可以為我國城市建設(shè)在布局中起到重要作用，對住房制度的法律化、司法辦案中產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定、合理稅收等相關(guān)部門提供合法數(shù)據(jù)和依據(jù)。這些數(shù)據(jù)和信息都將是賦予法律地位的。

房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)的基礎(chǔ)測繪和房地的產(chǎn)項(xiàng)目測繪兩種。是對房地產(chǎn)平面測量，房地產(chǎn)調(diào)查，房屋方位位置諸要素的準(zhǔn)確測量，以及房產(chǎn)圖的繪制，建筑面積的測算，變更測量，同時還包括所有權(quán)的年限及有關(guān)部門的檢查和驗(yàn)收結(jié)果等等。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是在一個城市的較大區(qū)域內(nèi)，進(jìn)行大范圍的建立一個整體房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)絡(luò)，測繪出房產(chǎn)的最基礎(chǔ)、最準(zhǔn)確、最有效的圖紙，繪制出房產(chǎn)分幅平面圖紙，把房地產(chǎn)的信息有比例的記錄下來。為社會提供便捷的服務(wù)。房產(chǎn)項(xiàng)目測繪，是指在房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系管理中、在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中、以及其他有關(guān)房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和行政管理活動過程中，需要測繪出房產(chǎn)的分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖表、冊簿和一些有關(guān)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)等。

在房產(chǎn)測繪的實(shí)際工作中，應(yīng)該遵循以下程序;A 房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)權(quán)的初始調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，對房產(chǎn)諸素測量和測繪;B 完成房產(chǎn)圖繪制，房產(chǎn)的建筑和使用面積測算，也包括變更測量;C 所有的基礎(chǔ)工作做成后，對成果資料進(jìn)行系統(tǒng)的認(rèn)真的檢查，最后達(dá)到驗(yàn)收合格的結(jié)果。從房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)來看，表現(xiàn)的內(nèi)容較多，特別是有有關(guān)的權(quán)屬界線更應(yīng)該標(biāo)注清楚。地產(chǎn)所屬的分布圖標(biāo)尺不盡相同，較大的居多，作為我國的比例尺常用的一般是1:500 或1:1000，分丘圖和分戶圖的比例更大，1:50的圖例也有，但要求會更高。內(nèi)容也必須更詳細(xì)。

3 現(xiàn)代測量技術(shù)的應(yīng)用

現(xiàn)代技術(shù)愈來愈發(fā)揮重要作用。RTK 和計(jì)算機(jī)作用作用更大，使房地產(chǎn)的測繪更準(zhǔn)確。利用RTK 技術(shù)定位時，基準(zhǔn)站的接收機(jī)把檢測數(shù)據(jù)準(zhǔn)時的傳輸給流動站的GPS 接受系統(tǒng)，流動站還可以快速分析調(diào)整其模糊度，可以實(shí)時的測定權(quán)屬的界址，對一些物點(diǎn)的位置能達(dá)到厘米級別的精確度，對GPS的數(shù)據(jù)處理后錄入系統(tǒng)。這樣，精確的房產(chǎn)圖就產(chǎn)生了。

3.1 對于變更范圍比較小的房地產(chǎn)，視其實(shí)際情況，在原有房屋或設(shè)置的測線，采用卷尺定點(diǎn)測量和采用正交法和交會法、延長線法和方向線法，也可以使用建立自由測站法來進(jìn)行測量和測繪。

3.2 對于變更范圍大的房產(chǎn)，可采用測線固定點(diǎn)測量法和平板儀測量法。

3.3 采用解析測圖方法時，應(yīng)把平面控制點(diǎn)布設(shè)好，設(shè)立測繪站，然后再進(jìn)行數(shù)據(jù)采集工作。

3.4 權(quán)屬變更測量的方法。1)圖解復(fù)丈法，具體應(yīng)用是調(diào)用有關(guān)的已登記在冊的房地產(chǎn)原始資料和相關(guān)信息，包括房屋使用調(diào)查表資料，用地調(diào)查表資料、房地產(chǎn)初始登記申請等相關(guān)資料來實(shí)施測繪工作。2)根據(jù)房地產(chǎn)在做出變更登記時的批復(fù)、產(chǎn)權(quán)所有人的申請，和所繪制房屋用地位置圖紙、各項(xiàng)權(quán)利證明合法文件，產(chǎn)權(quán)的約定時間和日期，通知房地產(chǎn)變更登記申請人到測繪現(xiàn)場指界，變更申請人無法到場的，可指定他的法定代理人到現(xiàn)場認(rèn)定。3)在實(shí)際測繪中，需要把現(xiàn)有的有效圖根點(diǎn)和界址點(diǎn)，房角點(diǎn)等平面控制點(diǎn)加以利用，作為測繪和測量的測量基準(zhǔn)點(diǎn)。如果利用現(xiàn)有平面控制點(diǎn)，必須設(shè)立測繪站，同站檢測的誤差不超過圖上±0.2mm;異站或自由測站檢測誤差不能超過圖上±0.4mm。4)對同幢房屋測量測繪時，還可以將分界的實(shí)際測量出來的有效數(shù)據(jù)注記在測量的圖紙上，按著測量時，被測房產(chǎn)實(shí)際的長度，加以計(jì)算，記載下有效準(zhǔn)確的面積。再定出分割點(diǎn)，這樣才有利于繪制，這樣做出的分戶圖紙更精確。

3.5 使用解析復(fù)丈法進(jìn)行測繪時，1)根據(jù)原房地產(chǎn)原始有效的登記資料和登記信息進(jìn)行合法測繪，這些資料包括房屋登記表，房屋用地情況的登記、審批、調(diào)查表、還包括房屋產(chǎn)權(quán)人變更登記事項(xiàng)申請書、房地產(chǎn)平面結(jié)構(gòu)圖紙，對現(xiàn)有的在測量中使用的房屋界址點(diǎn)、房屋房角點(diǎn)坐標(biāo)成果表等。2)根據(jù)房屋在變更登記時產(chǎn)權(quán)人的申請書，標(biāo)示的房地產(chǎn)位置圖紙，能夠證明房屋產(chǎn)權(quán)的法律性文件和其它合法證明，看房屋產(chǎn)權(quán)是如何約定的，約定的時間和日期。通知房地產(chǎn)變更登記申請人，申請人不能到場的，可請他指定的代理人到測繪現(xiàn)場指界，對沒有設(shè)立界標(biāo)的，要設(shè)立界標(biāo)。3)如果利用現(xiàn)有平面控制點(diǎn)進(jìn)行測繪，在測繪之前也必須進(jìn)行檢驗(yàn)和測定。在檢測后，采用比對和用重復(fù)測定的方法，測得界址兩點(diǎn)之間的距離，與由坐標(biāo)反算的距離再進(jìn)行檢驗(yàn)核對時，兩者之間距離誤差不超過倍相應(yīng)等級控制點(diǎn)、界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差。在使用野外解析法時，也可以在測量采用極坐標(biāo)法來進(jìn)行測繪。

4 結(jié)語

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，房地產(chǎn)作為一種高價、耐用的特殊商品進(jìn)人了流通領(lǐng)域，交易市場日趨活躍，房正交法或交會法。它們的技術(shù)要求必須按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。等級界址點(diǎn)的精度要求也要符合規(guī)定和規(guī)范，必須精確，選擇測定房屋界址點(diǎn)的坐標(biāo)也必須準(zhǔn)確，這樣測繪出的，我們所需要的數(shù)據(jù)才精確，還必須注意，用地合并后的面積，以合并后外圍界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算之面積為準(zhǔn)。房地產(chǎn)確立了其在國民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)的地位，也因?yàn)榉课莺屯恋厥侨藗兩钪凶罨镜奈镔|(zhì)條件，對房產(chǎn)信息采集和繪制、表述必須準(zhǔn)精確、科學(xué)，房地產(chǎn)測繪成果對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對保護(hù)公民合法財產(chǎn)意義非凡。