土地增值稅清算過程中房產開發成本分攤方法比較

鄭麗敏

摘要：據我國《土地增值稅暫行條例》、《實施細則》以及部分地方稅務機關的有關規定，在土地增值稅清算的過程中，對我國房地產企業的房產開發成本所采用的方法作出了明確規定，本篇文章就主要對同一建筑物中包含的不同類型房地產時采用的層高系數建筑面積法與采用建筑面積法二者的差異進行比較，從面說明其對土地增值稅的影響。

關健詞：土地增值稅 層高系數 建筑面積法

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等相關規定，在土地增值稅清算過程中，同時按照河北省稅收政策法規處下發的《關于地方稅有關問題的解答》通知的精神，均對房地產開發公司的土地及房產開發成本的分攤方法作出了明確規定。具體規定如下：

（1）納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，扣除項目金額應采用的占地面積法來計算分攤。

（2）同一項目中包含不同類型房地產的，土地成本則應該采用占地面積法。其他的開發成本應采用建筑面積法來計算分攤。

（3）同一建筑物中包含不同類型房地產的，應該采用層高系數建筑面積法來計算分攤。

根據上述規定，說明房地產公司土地清算過程中對同一建筑物中不同房產的開發成本，應該選擇適層高系數建筑面積法或者建筑面積法來進行成本分攤。

一、層高系數建筑面積法的計算口徑、步驟：

（一）計算項目的層高系數

在納稅人的同一項目（包括不同類型房地產）中，選取住宅的層高為基數，設定為1；層高低于住宅的，則以1為系數；其他類別的用房層高高于住宅層高的，就需要按其他類別用房層高和住宅層高的比例，然后計算出其層高系數。公式如下：

某類型用房層高系數=該類型用房的層高數÷住宅層高

（二）計算項目的總層高系數面積

（1）某類型用房總層高系數面積= ∑（某類型用房層高系數 ×某類型用房可售建筑面積）

（2）某類型用房已售部分的層高系數面積=某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積

（三）計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本

某類型用房已售部分應分攤的房地產開發成本=房地產開發總成本÷ 總層高系數面積 ×某類型用房已售部分的層高系數面積

以某房地產公司開發的城市綜合體項目為例子，該綜合體項目包括普通住宅、公寓、商鋪和地下停車位四種類型房產，其中土地成本為21664760.27元，房產開發成本為320358130.80元，總成本為342022891.07元，按照層高系數建筑面積法分攤結果如下：

二、建筑面積法計算方法如下

某類型用房已售部分應分攤的房地產開發成本=房地產開發總成本÷ 總建筑面積 ×某類型用房已售部分的建筑面積

將上述綜合體項目再按照建筑面積法重新分攤計算結果如下：

從上述計算結果可以看出，采用層高系數建筑面積法分攤房產開發成本，如果房產的層高系數越大，則分攤的開發成本越多，相反，如果房產的層高系數越小，則分攤的開發成本越少。土地增值稅清算過程中，由于普通住宅增值率不超過20%，則可以享受免征土地增值稅的優惠政策，所以從理論上講，土地增值稅清算時，如果上述綜合體項目進行成本分攤后，普通住宅增值率不超過20%，且非普通住宅及其他房產項目為正增值，那么采用層高系數建筑面積法比采用建筑面積法對企業更為有利，可以起到節約土地增值稅的作用，從而降低企業的整體稅負。

實踐過程中，由于各地稅務機關對稅收政策的理解和把握并不一致，具體運用時要以當地地方稅務機關的政策規定為準，并且企業也要根據自己的具體情況進行合理稅收籌劃，不能一就而就，簡單照搬。