論房地產行業財務風險

摘要：隨著市場競爭、經濟全球化及金融危機的影響，財務風險已成為我國房地產業不得不面對的一個問題，也是房地產業迫切需要解決的現實問題。本文對此加以探討并提出相應的對策。

關鍵詞：房地產；行業；財務風險

財務風險是市場競爭的必然產物，財務風險是現代企業必須面臨的，企業加強財務風險的管理會使企業的財務損失減少、損失影響度減少，使企業不斷增強抵御風險能力，實現財務目標。

一、研究財務風險的必要性

（一）財務風險的概念與特點

財務風險實質是一種微觀經濟風險，是企業理財活動風險的集中體現。財務風險通常被稱為舉債籌資風險，是指企業由于舉債而給企業財務結果帶來的不確定性。它存在于負債經營的企業，沒有負載，企業經營的全部資本由投資者投入，則不存在財務風險。舉債籌資一方面為滿足投資需求、擴大規模、提高收益創造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負擔。

（二）財務風險的特點

財務風險具有客觀性、全面性、不確定性和共存性等特點

財務風險是資金運動過程中的風險，因此在籌資、投資和收益分配上可能會存在這樣的一些風險：

（三）研究財務風險的必要性

財務風險無時不在，無處不在。企業加強財務風險的管理會使企業的財務損失減少、損失影響程度減少，增強企業抵御風險能力，實現財務目標。這也就要求企業要正確地面對財務風險，衡量財務風險，充分利用財務風險的防范措施來盡量的降低財務風險給公司帶來的損失。

二、房地產行業面臨的財務風險分析

（一）消費萎縮帶來的財務風險

受金融危機外化影響我國經濟增長放緩，消費者信心衰退，這次金融危機不僅對宏觀經濟增長產生了重大影響，而且引起房地產市場的波動。金融危機放緩了投資者世界經濟增長速度，導致我國外部需求萎縮，出口量持續下降，企業經濟效益下滑，失業率上升，居民收入不斷下降，內需乏力，大多數投資者對資本市場和房地產市場失去了信心，處于觀望狀態，制約了消費增長，使得房地產公司面臨虧損的財務風險。

（二）強力的宏觀調控加大了資金鏈斷裂的財務風險

房地產市場受國家政策調控的影響明顯。房地產公司貸款絕大部分來自銀行，利益和銀行利益密切相關。在公司資金來源渠道單一背景下，交易量得持續低迷和信貸緊縮，導致公司面臨生存危機。此外，土地出讓政策、房貸政策的出臺都加大了公司資金鏈斷裂的財務風險。

（三）籌資結構單一，負債比重偏高帶來的財務風險

房地產開發的特點決定了房地產企業籌資額巨大。我國的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自由資金卻相當低。這不僅提高企業的資金成本，同時也加重了企業的財務風險。如果在一定時期內，公司投資收益不足以抵消貸款利息，則公司無利可圖，面臨資不抵債的財務風險。

（四）資產結構單調，存貨比重過大帶來的財務風險

由于房地產資金投入量大，整體資金周轉慢，資金運動受地域影響大等特點，使得房地產行業的資產結構存在著較大的特殊性，占資產最大比例的為存貨。由于大量的資金投于存貨，整體資金周轉過慢，可能造成由于資金周轉不足而帶來的停運等財務風險。

（五）資金回收困難帶來的財務風險

房地產開發企業是資金使用密集型的企業，在一般情況下房地產開發規模較大，資金占用就越大，經營風險越大；項目開發經營越難，資金占用周期就越長，墊付成本就越高；項目開發經營利潤越高，不可控因素就越多，經營風險也越大。

（六）現金流管理不當帶來的財務風險

房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。萬科公司內現如今缺乏現金流管理觀念，在經濟效益良好的情況下，存在著盲目擴大生產規模的現象，這加大了公司財務風險控制的難度，使得公司可能因現金流管理的不適當而帶來無法經營的財務風險。

三、房地產公司應采取的風險防范對策

房地產開發與經營的過程中存在各種各樣的風險，其中政策風險、經濟風險、社會風險、自然風險、國際風險屬于系統風險，對這類風險，投資者不易進行判斷和控制；另一類是非系統風險，包括經營風險和技術風險，這是易于控制和防范的風險。針對以上提出的各種風險，結合我國房地產現狀，為房地產公司提出一些風險防范的對策。

（一）充分利用市場機遇，擴大銷售

2007年以來，在上市公司強大資金支持下，開發商“拿地”的膽量似乎越來越大，全國各地不斷有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800萬/畝的天價，這就使得一些人認為：現在的開發商是在囤地，勢必導致房價大幅攀升，由此而產生房地產市場“泡沫”。其實，這是房地產發展到一定階段的現象，是經濟運行中的客觀存在。我國的房地產還處在發展階段，可挖掘與開發的潛力還很巨大，中國房地產市場依然處于擴張期，城市化進程、人口結構、中國居民財富結構的革命性調整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在。萬科公司要充分把握這種契機，把握市場機遇，迎合市場需求，利用政府在經濟下滑情況下的扶植政策，抓住投資機會，減低消費萎縮帶來的虧損財務風險，渡過難關。

（二）優化公司的供應鏈，積極嘗試“零營運資金管理”

房地產企業是一個顧客需求驅動型的市場，隨著顧客要求的個性化、市場競爭的多樣化及新材料、新技術的高速發展，房地產市場的不確定性越來越大，為提高競爭力應改善公司的生產條件，不斷縮短房地產產品的開發周期，采用科學的方法預測營運資金的需求數量，合理安排流動資產和流動負債的比例管理，嘗試使用以“零”營運資金為目標，強調的是資金的使用效益，著重衡量營運資金的運用效果的“零營運資金管理”。合理使用營運資金，加速營運資金周轉，提高房地產企業因強力的宏觀調控產生資金鏈斷裂財務風險的抵抗能力。

（三）積極拓寬籌資渠道、優化資本結構

一般企業現有的融資手段主要是銀行信貸，為避免單一的融資方式帶來的風險應積極開拓民間融資、房地產委托貸款、進行合作開發、成立互助聯合擔保機構、典當融資、產權交易等新的融資渠道，找到真正適合自己的融資模式，從而將財務風險降到最低。

（四）積極緩解企業庫存壓力

隨著經濟減速，同時政府出臺的新房地產政策。雖然萬科公司采取折扣的銷售方式， 但市場成交持續萎縮、購買觀望持續的情況下，公司面臨的運營資金壓力越來越大。公司應采取力度更大的促銷策略，而且除了降價折扣外，在于價格手段相配合、面向剛性需求消費者的針對性宣傳方面，企業應盡量提供平臺，利用企業宣傳材料時，共同擴大宣傳。促進商品的銷售，增加庫存的周轉，緩解由資金的營運不足而產生的停運財務風險。

（五）強化企業應收賬款和預付賬款管理

許多企業為了避免客戶拖欠貨款造成的資金出現流動性危機。要采取避免風險、預防風險、降低損失、轉移風險、承擔風險、加強貨款回收管理等相應的措施，盡量調整應收賬款與應付賬款時間，與企業發展相一致。從而使得企業有充足的資金，降低資金不能正常運轉的財務風險，以保證公司正常的經營。

（六）運用多種財務策略，盡量減少風險損失

房地產行業經營者要能夠識別各種財務風險，并時刻關注各種潛在的財務風險因素，尤其要特別注意國家政策和經濟環境帶來的財務風險，應用風險規避、風險損失控制、風險分散、風險轉移等各種財務風險防范措施，做好財務風險的防御對應工作，及時、合理地管理和控制各種財務風險，從而保證公司可以穩定、健康、持續地發展。

參考文獻：

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