地權安全性、農村住房租賃市場與住宅投資
——以杭州市城鄉交錯區24個村為例

方 麗， 田傳浩

（浙江大學公共管理學院， 浙江 杭州 310027）

地權安全性、農村住房租賃市場與住宅投資
——以杭州市城鄉交錯區24個村為例

方 麗， 田傳浩

（浙江大學公共管理學院， 浙江 杭州 310027）

研究目的：探討地權安全性及農村住房租賃市場的發育如何影響農戶住宅投資行為。研究方法：建立跨期農戶選擇模型，并推導出一系列命題與推論。在此基礎上利用2010年浙江省杭州市城鄉交錯區24個村465戶農戶的樣本對本文的命題和推論進行實證檢驗。研究結果：（1）安全的產權能夠促進投資。（2）市場交易權能夠促進投資。（3）如果存在可能阻礙投資收益的政策，投資激勵會降低；政策對投資收益的損害程度越小，對投資的阻礙越小。研究結論：地權安全性與住房租賃市場的發育對農戶住房投資行為有顯著的影響，有保障的地權和對住房租賃市場的合理規范及引導對于提高資源利用效率有重要的意義。

土地經濟；投資激勵；實證研究；地權安全性；農村住房租賃市場；住房投資

Key words:land economics; investment incentives; empirical research; land tenure security; rural housing rental market; housing investment

1 導言

在中國宅基地屬于集體所有的制度背景下，農村的住房自有率超過了99%，農村居民人均住房面積從1990年的17.83 m2增長到2009 年的33.58 m2[1]。這一現象引發了一個值得思考的問題：在宅基地產權屬于集體且嚴格限制宅基地及其上房屋轉讓的情況下，為什么農戶的住房投資熱情會持續高漲？

對這一現象的解釋具有理論與現實意義。首先，在理論上，農村住房投資熱情的高漲挑戰了傳統的產權理論，該理論認為較弱的產權安全性會降低投資的激勵[2]，但在中國農村地區宅基地產權安全性缺乏的情況下，農戶住房投資熱情卻絲毫不見減少。其次，城郊地區的農村住房租賃為城市新移民提供了可負擔住房[3]，且住房投資的增加對健康、社會地位及生活滿意度也有重要影響[4-5]，因此對于這一現象的解釋具有重要的現實意義。

雖然很多學者都觀察到了“農村建房熱”的現象[5-7]，但試圖對此現象進行理論解釋的并不多。Sargeson利用農戶問卷直接回答住房投資原因的方法，指出體現身份地位、改善社會關系及為子女提供婚姻的資本等社會原因是農村住房投資的主因，在她的問卷中，產權安全性并不是一個選項[5]。這種研究方法得到的是農戶在既有制度框架下的回答，雖然有助于理解農戶住房投資的動機，卻沒有辦法揭示不同村莊、不同農戶在農村住房投資方面的差異。田傳浩等則進一步指出，農村宅基地的事實產權與名義產權之間存在顯著的差距，與承包地相比，農戶對宅基地事實產權有更為安全的產權認知，這才是導致農村建房熱的原因[7]。然而，這些研究主要是采用描述性統計的方法，沒有通過計量研究進一步檢驗事實產權安全性對農村住房投資的邊際影響。國外的學者已經在理論上提出了交易權[8]和政策安排[9]可能對土地與住房投資產生影響，但尚未得到中國經驗的檢驗。

本文的主要貢獻在于：第一，構建了一個農戶跨期選擇模型，將地權安全性、農村住房租賃市場發育、拆遷政策和住房投資行為納入一個分析框架，推導出了一系列待檢驗的假說，并利用第一手的調研數據對假說進行了檢驗；第二，論文調查了農戶對“宅基地所有權歸屬”的判斷，以及村莊拆遷安置政策中村干部對農村住房（包括超標面積和違章面積）補償標準①本次樣本村位于杭州市城鄉結合部，還有幾個城中村，都曾經面臨、已經面臨或者即將面臨城市發展所帶來的城中村改造。在基本制度框架不變的情況下，不同村莊根據自己的具體情況和談判能力與當地政府簽訂拆遷改造方案，因此不同村莊的拆遷安置補償方法和標準也存在細節上的差異。的認知，以此作為宅基地“事實產權”安全性的測度。從事實產權而非名義產權的角度進行了實證研究，不僅是因為宅基地事實產權與名義產權存在較大偏差，更因為不同的村莊存在不同的宅基地制度安排。

2 理論模型

2.1 產權安全性與投資

經推導得到命題1：安全的產權能夠促進投資。

2.2 交易權與投資

當存在交易費用T時，UH(H0T)=p-T ；經推導得到推論2.1：交易費用會抑制投資；交易費用越小，投資越多。同時得到推論2.2：交易收益越高，投資會越多。

2.3 政策不確定性與投資

在存在改變交易收益持續性的不確定政策下，存在一個概率θZ，在第1期有θZ的可能性農戶能夠獲得投資帶來的全部消費與交易收益；而有（1-θZ）的可能性農戶不能獲得任何收益。θZ∈（0，1），這時 1期的期望收益E（rz）=θZrj＜rj，但是出現某項政策，未必將交易收益完全剝奪（或者剝奪后會給予其他形式的補償），因此引入δ均勻分布于［0，1］；δ=0表示投資收益被完全剝奪，δ=1表示投資收益完全不受剝奪。

經推導得到命題3：如果存在損害交易收益的不確定的政策，投資激勵會降低；政策損害投資收益的程度越小，對投資的阻礙越小。

3 實證檢驗

3.1 數據來源與說明

2010年課題組依據地理位置與經濟發展狀況的差異，在杭州市選擇了江干區、拱墅區、余杭區和濱江區位于城鄉交錯區的24個村莊開展了調研②之所以選取杭州市城鄉交錯區作為調研區域，主要是因為本文所希望檢驗的命題2及其推論和命題3要求樣本區域存在較頻繁的住房市場交易和不確定性的住房產權政策。這樣的條件，只有在一方面有著活躍住房租賃市場，另一方面有隨著城市化的進程面臨著發生時間不一、補償標準不同、具有較強不確定性的拆遷政策的經濟發達城市的城鄉交錯地區才能滿足。當然，由于杭州市是經濟發達地區，且城鄉交錯區也具有不同于普通農村的特征，因此本文的結論不能夠盲目地被推廣到中西部地區以及東部非城鄉交錯地區的其他農村地區，但在東部經濟發達城市的城鄉交錯地區可以一定程度上適用。。課題組在每個村莊內隨機走訪了20戶左右的農戶，采用填寫調查問卷與訪談的形式進行了調查。為了解村莊層面的基本情況與政策現狀，還對村干部進行了問卷調查與訪談。最終回收農戶有效問卷465份，村干部問卷24份。

被調查地區農村住房租賃市場較為活躍，出租農戶的比例達到了62.80%，租出戶平均出租的總面積達到了163.33 m2，平均年租金收入2.99萬元（表1）。與此同時，被調查地區農戶住房投資熱情較高，這為本文分析農戶住房投資決策的影響因素提供了有力的數據支持。農戶平均初始建房投資為25.51萬元，在房屋建成后再次進行裝修的農戶比重達到了65.15%，再次裝修的平均花費為14.07萬元。

3.2 檢驗結果

本文用多元回歸模型（表2模型一）分析地權安全性及交易權對農戶住房總投資（包括建設投資與裝修投資）的影響，以檢驗命題1，推論2.1和2.2。其中地權安全性用是否認為宅基地屬于個人所有來衡量，村莊出租戶的比重用來衡量交易費用的大?、儆捎诮灰踪M用的存在會減少合意的交易，因此越多的出租戶比重意味著越低的交易費用；反之，出租戶的比重較少，意味著交易費用較高。；村莊每間房間月租金的中位數用來衡量交易收益。雖然地權安全性與農戶住房投資關系的研究通常容易存在內生性問題，但內生性問題是否存在要視采用什么變量來測度地權穩定性而定。本文所選取的以農戶對宅基地所有權歸屬的認知來測度地權安全性的方法，一般被認為不存在內生

性問題①因為在邏輯上，農戶對所有權歸屬的認知可能會影響其住房投資，如果認為宅基地屬于自己，投資的激勵可能更強。但反過來，沒有足夠的理由認為，如果農戶對宅基地進行了更多的投資，就會促使他認為宅基地是屬于自己所有的。，采用這種測度的文章也通常并不采用工具變量方法[10-11]。本文還對表2模型一進行了豪斯曼內生性檢驗，檢驗結果也表明模型不存在嚴重的內生性問題。除了以上因素外，已有研究發現還有其他一些因素會影響家庭的住房投資額[5,12-13]，這些因素例如家庭人口組成、家庭財富狀況②由于直接用家庭人均收入會導致內生性問題，因此這里采用家庭消費變量來反映家庭的財富狀況。、村莊特征及住房特征等，在模型中將這些因素作為控制變量。

表1 被調查地區的農村住房租賃市場與農戶住房投資Tab.1 Rural housing rental market and housing investment in surveyed areas

表2 地權安全性、交易權、拆遷補償政策與農戶住房投資Tab.2 Tenure security, transfer rights, compensation policy and housing investment

被調查地區由于臨近杭州市區，因此大多面臨著即將來臨的拆遷，而在拆遷工作中不同的村莊對住房超標面積和違章面積的補償有著不同的政策安排。那么這種拆遷政策安排對農戶住房投資又有怎樣的影響呢？表2模型二以農戶住房建設投資③之所以選擇農戶住房建設投資作為被解釋變量，是因為在調研中對拆遷政策認知的提問方式為超標和違章面積如何補償、按主體房面積補償標準的百分之多少？也就是說，這里所強調的補償僅僅是針對于面積的，而和裝修檔次關系不大，因此這里所測度的拆遷政策在邏輯上僅會影響農戶住房建設投資，而較少影響裝修投資。作為被解釋變量，以村干部認為村莊超標和違章建筑能夠得到補償的比例作為解釋變量，并將產權安全性、交易權、家庭特征、住房建設特征等因素作為控制變量，對命題3進行檢驗。由于對拆遷政策的測度是基于村莊層面的，因此只有村莊整體的住房投資情況才可能對村莊的拆遷政策產生影響，而對于單個農戶來說，這一政策是外生的。許多研究在處理類似問題時都是采用同樣的做法，將村莊層面的產權相關政策視為外生于個體農戶的投資決策[12,14]。與此同時本文還對表2模型二進行了豪斯曼內生性檢驗，檢驗結果也表明模型不存在嚴重的內生性問題。

模型一計量檢驗的結果表明，認為宅基地屬于個人所有的農戶，由于有著更強的地權安全性認知，因而住房投資的金額會更多。這表明安全的產權能夠激勵投資，命題1通過了檢驗。村莊出租戶比重較高，意味著村莊住房租賃交易費用較低，檢驗的結果表明，雖然村莊出租戶比重對農戶住房投資額有正向的影響，但統計意義上不顯著，因此推論2.1沒有通過檢驗④這可能由兩個原因導致：第一，用村莊出租戶的比重來測度交易費用比較間接，由此導致了測度方面的一些不準確；第二，由于所選取的樣本都位于杭州市城鄉交錯區，都有著活躍的住房租賃市場，這意味著村莊間在交易費用方面的差異可能不夠顯著，這也是導致計量檢驗的結果不顯著的一個可能的原因。。村莊每間房間月租金的中位數對農戶的住房投資額也有正向的作用。對個體農戶來說，租金很大程度上是外生的，因此較高的月租金意味著較多的投資收益，而投資收益的增加有助于增加農戶對住房的投資，推論2.2通過了檢驗。模型二檢驗結果表明，村莊超標和違章建筑能夠得到補償的比例較高時，該村莊的農戶會顯著增加對住房的投資；反之，當拆遷政策剝奪投資收益程度較高時，農戶則會顯著地減少住房投資，命題3通過了檢驗。

4 結論與政策含義

中國農村地區長期以來存在著“建房熱”現象，而近年來隨著經濟發展與城市化進程，許多城鄉交錯區住房租賃市場日益活躍，這也對這些地區農戶的住房投資熱情產生了一定的影響。本文試圖在產權安全性的框架下解釋農戶的住房投資行為。首先，安全的產權能夠促進投資。當農戶認為宅基地屬于個人所有時，其宅基地產權相對來說更為安全，這時農戶會更傾向于對其宅基地上的住房進行投資。其次，市場交易權能夠促進投資，較高的投資收益往往伴隨著較高的投資熱情。在市場租金隨區位而變化時，租金較高地區的農戶更傾向于對住房進行投資。第三，由于位于城鄉交錯區，因此被調查地區普遍面臨著即將來臨的拆遷，而拆遷中不確定的補償政策也成為農戶的住房投資決策中的重要約束條件，當村莊的拆遷政策可能較多侵犯投資收益時，農戶會更不傾向于進行投資。

在沒有發展出更好的投資渠道的情況下，武斷地否定農戶自發的住房投資行為是不明智的。在進行必要規范和管理的前提下，城鄉交錯區自發形成的住房租賃市場既能滿足外來務工者的居住需求，又能提高本地農戶收入，不失為改善農民生活水平的有效途徑。受到經濟利益的趨動，在經濟發達的長三角、珠三角及北京周邊地區，宅基地使用權實際上已經以出租、轉讓、聯營、入股和抵押等多種模式進入市場，參與利益分配，成為土地資源配置中的一股重要力量[15]；一些地區的宅基地管理辦法中也已經開始出現鼓勵流轉的條款①例如，浙江省溫州市強調了宅基地作為財產的增值權，廣東省承認了宅基地抵押權，而成都市和重慶市則明確提出了鼓勵宅基地流轉及經營用途。，通過擴展名義產權對事實產權進行承認并賦予法律保障。如何對農戶所擁有的宅基地事實產權加以規范、引導和保障，是未來宅基地政策設計和制度改革中所需要重點考量的內容。

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Tenure Security, Rural Housing Rental Market and Housing Investment: Evidence from 24 Villages in the Peri-urban Area of Hangzhou

FANG Li, TIAN Chuan-hao
（College of Public Administration, Zhejiang University, Hangzhou 310027, China）

The purpose of this paper is to explore that how land tenure security and the development of rural housing rental market affect households’ housing investment decision. Based on a two-period model we draw several propositions about households’ housing investment behaviors. We further use a set of first-hand survey data of 465 households from 24 villages in Hangzhou, China to validate the hypotheses. The following results are found. First, secure land tenure promotes investment. Second, the right to transfer stimulates investment. Last, if the policy somehow prevents households from enjoying the investment interests, less investment would be made in the first place. We conclude that the tenure security and the development of housing rental market have significant impact on households’ housing investment decision. Thus, policies aiming at secured tenure and well-functioned housing rental market may have valuable implications on enhancing land use efficiency.

F301.11

A

1001-8158（2013）02-0016-06

2011-12-22

2012-08-25

國家自然科學基金（70973107）；教育部基金（07JA790100）；國家社會科學基金（08AJY016）；浙江省大學生科技創新項目計劃（新苗人才計劃）（687）。

方麗（1988-），女，山東煙臺人，碩士研究生。主要研究方向為土地經濟。E-mail: fangli2088@163.com

田傳浩（1975-），男，湖北宜昌人，博士，副教授。主要研究方向為土地制度與住房政策。E-mail: tch@zju.edu.cn