淺析中國房地產發展趨勢

羅峰

摘 要 經過20多年的培育和發展，中國房地產業規模迅速擴大，市場體系基本形成，房地產交易日趨活躍，配套服務逐步完善，房地產業的地位和作用不斷增強，已順利度過了創業階段，保持了持續、穩定、健康發展的態勢。但是，同國際成熱的房地產業相比，發展的時間畢竟比較短，成熟度比較低，尚處于走向成熟的發展過程中。展望未來，中國房地產業的發展，將按照社會主義市場經濟的要求，繼續深化改革，擴大開放；貫徹落實科學發展現，堅持以人為本，實現全面、協調發展；實施科技創新，提高行業索質；加強宏觀調控，進一步實現持續健康發展。

關鍵詞 房地產 發展 趨勢

1、中國房地產發展過程

當代中國的房地產業，是隨著改革開放和現代化建設的進程而逐步發展的。自黨的十一屆三中全會召開至今20多年時間里，房地產業經歷了復蘇、初步發展到快速發展等主要階段，正處在從不成熟逐步走向成熟的過程之中。

第一階段：房地產業的初步發展階段（1985—1991）

1984年10月黨的十二屆三中全會作出《關于經濟體制改革的決定》，將改革的重點由農村轉向城市，逐步明確了市場化導向改革的思路，為土地使用制度改革和住房制度改革指明了方向，推動了房地產業的初步發展。

第二階段：快速發展階段（1992—1995）

1992年春鄧小平視察南方重要談話發表，創立廠社會主義市場經濟理論。同年10月，黨的十四大根據鄧小平理論確立了中國經濟體制改革的目標是建立社會主義爪場經濟體制.極大地解放了牛產力，市場需求快速增加，推進房地產業出現第一個快速發展時期。

第三階段：盤整消化和調整發展期（1996—2000）

由于20世紀90年代亡半期房地產開發投資規模過大，引發空置率上升，房價下跌，從1996午開始，房地產業進入盤整消化期，著重進行調整，采取了一系列政策，促使房地產市場定出低迷期，得到復蘇和繼續發展。

第五階段：持續發展的耀榮階段2001—2013

2、經過前期的調整和制度完善，從2001年開始，中國房地產業出現了空前的持續發展的繁榮局面。

深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。

房地產業對土地資源的依賴性特別強.而中國又是人均土地占有量較少的國家，深化土地使用制度改革，節約土地，提高土地資源配置效率是永恒的主題。為此，一要盡快解決土地使用“雙軌制”的問題.把原先劃撥使用的存量經營性土地通過土地租賃制納入有償使用的軌道。二要加強土地利用規劃，以城鄉土地一體化綜合規劃思想為指導，實現土地資源的集約高效利用。三要營造土地市場主體，構建經營性的土地交易運作公司n四要嚴按土地供應總量，加強用途管職，調整：土地供應結構。五要進一步完善土地市場機制，改進招標出讓制度，實施綜合評標，控制地價漲幅。深化土地使用制度改革的方向，是要加快市場化

步伐，健全土地市場體系，實施科學規劃和管理，從源頭上調控房地產市場運行。

加快企業改麓，健全企業制度。

房地產企業是房地產行業的微觀基礎，深化企業改革.健全運行機制。是提高企業效率的根本立足點。從長期趨勢來看，一要加快房地產企業改制，推進股份制改造，積極發展民營經濟。房地產業是競爭性行業，國有企業的比重應大大綱減，通過資產重組和改組，使混合所有制成為公有制的主要實現形式，并充分發揮民營經濟的作用。二要深化企業制度改革按現代企業制度的要求，健全市場化運行機制，提高企業效率；三要推進規模化經營，針對目前房地產企業“多而小”、規模不經濟的狀況，必須通過合作、聯合、兼并等形式組建大型房地產企業集團，擴大企業規模，提高企業素質，增強競爭力，

貫徹落實科學發展現，堅持以人為本實現全面協調發展。

堅持以人為本，實現全面、協調和可持續發展的科學發展觀，是新時期各行各業發展的根本指針。房地產行業在貫徹落實這一重要戰略思想過程中，首先要堅持從大多數人的利益出發，考慮居民的可承受能力，多建普通住宅和中低價值商品房.以滿足改善居住條件的要求。其次要從全局出發，增強與國民經濟發展的適應度，以市場需求為依托，為國民經濟的發展服務，協調發展。再次要調整供給結構，根據居民的收入結構和消費結構，合理安排住宅的房型、價格和地區結構.以滿足多層次的住房需求。

實施科技創新，提高行業素質。

以前房地產業的整體素質不高，偏重數量型擴張，科技含量少，人員素質差，產業化程度低是普遍現象。從長期看，房地產業必然朝著增加科技含量.提高行業素質的方向發展。一是轉變房地產經濟增長方式，促進開發建設從粗放型向集約型、效益型轉化。二是積極引進先進技術，發展自有產權的核心技術，包括引進先進設計，研制新型建筑材料，采用新工藝、新設備等，把房地產開發建設逐步提高到國際先進水平。三是大力發展部品部件工廠化、標準化生產，既可以提高建筑質量，又可以達到節能、書水、節地、節材的目標，改造落后技術.盡快使房地產業從勞動密集型產業轉化為技術密集型產業。四是提高房屋科技含量，發展智能化建筑、智能化住宅。要盡力把高科技運用到行業中來，如智能化信息管理、智能化辦公設施名能化物業管理等.真正建立起利用計算機網絡與現代控制技術為中心的協調的一體化系統，全面達到集成目標。五是實施人才戰略，加快人才培養。重點是要看力培養房地產技術人才、管理人才和營銷人才，培養出一批具有創新精神和創新能力的高級專業人才，使房地產行業素質提高到一個新水平。

加強宏觀調控，建立和完善對房地產經濟的調控體系。

房地產業與國民經濟的關系特別密切，因此，一方面要根據市場經濟的要求，充分發揮市場配置資源的基礎性作用；另一方面則要加強宏觀調控，保持房地產業與國民經濟相適應地健康持續發展。首先，要加強法制建設，提高依法行政水平，房地產的權利關系比較復雜，經營房地產又受到多種因素制約，更需要建立相應的法律法規體系來加以規范?，F有的一些法律，如土地法、房地產交易法等比較粗，不甚健全，同時，還有一些法律缺門，如至今尚未出臺《物諷法》、《住宅法》等由此出現土地市場和房產市場的一些混亂狀況。要規范市場秩序，固然治理整頓是必要的，但要有健全的法律法規為依據，才能建立長效管理機制。同時，要提高依法行政水平，著重抓好行政決策科學化、民主化，提高政策的透明度，保證決策的正確性，力求做到公開、公平、公正，逐步建立行政權力行使的約束機制和責任追究制度，確保房地產法律法規的貫徹實施。其次，要積極推進政府職能轉換，提高管理效益。一方面，要解決行政管理過多過濫的問題，減少管理內容，避免對企業經營活動的宜接干預：另一方面要削減審批項目，簡化審批手續，提高管理效率。再次，要建立和完善對房地產經濟的宏觀調控體系，轉向運用經濟手段的間接調控為主，如財政政策、貨幣政策、產業政策調控，同時充分運用城市土地國有制的優勢，通過嚴控土地供應量，改善供應結構，實施土地用途管制等推行政手段加強宏觀調控。此外還可以利用城市規劃、土地利用規劃，調控房地產業的發展方向。從房地產市場的形勢來看，完善宏觀調控體系是十分重要的。

總之，21世紀中同房地產業的發展前景是光明的，必將朝著可持續發展的方向繼續前進。

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