城鎮化進程中的房地產業發展研究

范忠宏

摘 要 城鎮化不僅被看作是中國新的經濟增長動力，更被認為能為中國創造更多的發展空間。在城鎮化發展的道路中，房地產也成為其中發展的焦點，城鄉房地產需求不同、發展力度開發程度不同。一直以來我國的城鎮化發展以粗放型為主，發展盲目，定位不準確，目標不明確，對房地產業發展有諸多影響。本文試對城鎮化進程中的房地產業發展情況進行分析研究。

關鍵詞 城鎮化 房地產業

中圖分類號：F812.4 文獻標識碼：A

今年兩會熱議的話題之一就是城鎮化，城鎮化不僅被看作是中國新的經濟增長動力，更被認為能為中國創造更多的發展空間。城鎮化的概念在很大程度上，是將縣級以下的城鎮集中，在最短半徑內讓最多的農民獲得非農就業機會。雖然與城市化概念有很大區別，但同樣是經濟發展到一定程度對人口、資本、土地、技術等生產要素從分散到集聚的需要，并會伴隨著經濟的發展而漸進。這種人口的集聚、生產要素的大量集中會產生大量的外部經濟，外部經濟將會導致交易成本下降、技術水平提升、產業升級等，從而促進經濟增長。

一、存在的問題

在城鎮化發展的道路中，房地產也成為其中發展的焦點，城鄉房地產需求不同、發展力度開發程度不同；房地產的發展在1998年政府放開市場后發展突飛猛進，在快速發展的同時必然會存在許多不完善的地方，政策體制的出臺速度跟不上產業本身的發展速度。一直以來我國的城鎮化發展以粗放型為主，發展盲目，定位不準確，目標不明確，對房地產業發展有諸多影響。

首先，土地的城鎮化遠快于人口的城鎮化。在城鎮化建設過程中，一些政府盲目強調城鎮化發展速度，以增加土地要素投入為主要手段，建立新區或轉移城鎮發展重心，房地產先行進入，經濟卻沒有發展起來。沒有經濟實體的依托，吸引不到新的人口入城，原有的被占地農民也只能另尋他徑，從而出現在了“空城”、“鬼城”。這也是為什么有的城市房價一漲再漲，仍供不應求；而有的城市房價一降再降，卻無人問津現象出現的原因之一。

其次，城鎮化過程中存在農民雙重身份的問題。城鎮化發展中，土地要素先行，農民被征地成為了無地農民，被迫進入城市，成為無身份的城市人。在過去十年，中國人口的年平均增長率不到0.6%，反映了在死亡率基本穩定的情況下，出生率的下降使人口的增長幾趨于零?？梢?，人口的死亡和生育對人口走勢影響越來越弱，人口流動和人口城市化對地區人口數量影響起到了主導作用。人口流入越多的城鎮，房地產業發展得越好，房價越高。

最后，城鎮化發展到了更加深入的階段，人口越來越向大中城市集聚，相應地，對城鎮的配套設施、公共服務等的要求增多，這也表現在人們對生活品質的追求上。房地產業的開發不僅要考慮到樓盤本身的質量，也得綜合考慮樓盤周邊的配套設施是否完備。在調查中，我們可以發現，住房銷售得好的房地產周邊的綠地、學校、商圈、交通都相對齊全且便利。而如果在開發的房地產只是建樓盤，那不只是銷售業績不好，其本身也會導致被邊緣化，從而背離了城鎮化的初衷。

二、發展現狀

自1998年中國住房改革進入全面市場化階段后，伴隨城鎮化逐漸推進，房價一路高漲。特別是面對資源分配不均的局面，人口流動特別是高素質人口的流動，向超大型城市尤其是北上廣流動的趨勢愈發明顯，這一點，從房地產價格走勢能夠得到更直觀的印證。顯然，這種發展的過度集中并非城鎮化的科學布局。所以，中央強調新型城鎮化將重心從土地城鎮化轉向人口城鎮化，過去城鎮化推進過于倚重房地產發展，人口城鎮化試圖將房地產市場的結構和未來的需求引導向更加理性的區間。

三、解決建議

在新型城鎮化實施過程中，根據以上存在的問題筆者提出相應的幾點建議，以期引導房地產業進入正常發展的軌道。

1、依靠產業支持城鎮經濟發展。產業發展是城鎮化發展中的最強有力依托，支持民營企業發展，為其提供政策服和技術支持，支持民營企業參與城鎮建設相關項目，積極開發適合小微型企業需求的多種金融產品。把“土地財政”轉到實體經濟上來，建立地區的新的經濟支柱。

2、繼續推進公共服務均等化。我國城市間、城鄉間公共資源、配套服務嚴重的不平衡，人口流向便可見一斑。把推進公共服務均等化作為社會發展目標，減弱了大城市因占有資源優勢而對勞動力的吸引力，同時增強了中小城鎮的發展競爭力，對于我國地區間平衡發展十分有力，且兼顧了地區之間的公平競爭，有利于促進發展的積極性。然而，推進公共服務均等化不能急于一時，首先，資金短缺是個大問題，平衡各地區教育、科技、衛生、體育、保障等等各項社會事務需要投入的資金數額不小。其次，推進公共服務均等化與追求GDP的發展相悖，需逐漸改變以追求高速增長和見效益快的標準來評價政績的要求，給各級政府時間，逐層逐點推進公共服務均等化才能使民眾真正受益。

3、在房地產問題中以人為本，重視人的感受，保證生態資源的優化，增加社會和諧度，從而保證經濟的良性發展。經濟發展與生態保護在城市的發展中是互相制約又相互依存的，一方面經濟粗放式發展會消耗大量的資源，2010年中國單位國內生產總值能耗是世界平均水平的2.2倍，主要礦產資源對外依存度逐年提高。2011年前三季度，單位國內生產總值能耗僅下降1.6%，氨氮排放量下降0.9%，氮氧化物排放量不降反升7.2%。固體廢物、危險廢物、持久性有機物等持續增加，重大環境污染事件時有發生。農村和土壤環境問題日益凸顯，水土流失、草原退化等生態問題十分突出，一些地區資源環境承載能力接近極限也會有一定的污染物排放，這些對于環境承載力是一個嚴峻的考驗；另一方面要實現經濟的真正發展，而非單純量的擴張，提高整個社會的經濟水平，就要提高勞動生產率。提高勞動生產率的關鍵在于最大限度地提高資源和能源的利用率，而這一目標恰恰就是環境保護的根本目標所在。

（作者：遼寧社會科學院助理研究員，經濟學碩士）