個人住房抵押貸款的風險與防范對策

馮玉軍

摘 要：經濟危機背景下，我國個人住房抵押貸款的風險逐步增大。因為個人住房關系到人民群眾的生活，因此個人住房抵押貸款風險也成為了社會各界關注的焦點。本文將通過對個人住房抵押貸款風險進行分析，并提出相應的防范對策。

關鍵詞：個人住房抵押貸款 風險 防范對策

1.個人住房抵押貸款的風險

1.1 個人住房抵押貸款風險一：信用風險。

信用風險是目前個人住房抵押貸款的主要風險之一，也是銀行抵押貸款工作中的難點和重點。信用風險一般分為兩類：一是，個人住房抵押人故意通過偽造等手段，故意造假，來實現銀行貸款目的。二是， 由于貸款還貸期比較長，一旦貸款人生活出現巨大變故，很容易產生無力負擔貸款的現象。

1.2個人住房抵押貸款風險二：把關不嚴。

把關不嚴主要是在操作中的不合理。一是，目前部分金融部門核查力度不夠。銀行對不同身份人的考核力度不一樣，雖然有細則與標準，但是與實際預防風險要求相比，還有較大差距，比如對待公務員貸款時金融機構只是通過形式上的電話進行單位回訪，而對于公務員自身是否有償債能力監督不夠。二是，目前樓市調整背景下，如何規范“二套房”在細則和工作上，尚缺乏有效的監督手段。

1.3個人住房抵押貸款風險三：流動風險。

目前，我國流動性金融風險主要有兩方面：一是，我國貸款和儲蓄之間的風險。我國金融貸款主要來源于居民儲蓄，而我國居民儲蓄一般為活期存款，隨時取用，但是我國的住房貸款一般時間較長，甚至有一部分是二十多年。二是，債權危機。一方面金融機構貸款限額是有限制的，如果金融機構過多的將資金投入到個人住房貸款則失去了投入其他金融產品的機會，二是，一旦出現泡沫，居民集中取款時，很容易造成銀行資金困難，甚至導致銀行的破產。

1.4個人住房抵押貸款風險四：市場風險。

金融機構政策風險主要來自于兩個方面：一是，我國經濟也存在低谷和繁榮的周期性變化，如果變化不大的情況下，房地產受到的影響不明顯，但是，如果一旦出現較大變化，特別是目前，世界經濟危機背景下，我國房地產受到的影響還是非常明顯的，因此很容易造成銀行呆賬和壞賬的增加。二是，政府宏觀調控影響。當房地產出現較大變化時，政府肯定會進行宏觀調控，一般都會采用稅率和財政手段，比如，提高金融機構的保險金，此時，銀行即面臨著政策風險。

1.5個人住房抵押貸款風險五：抵押物品風險。

抵押物風險在目前個人住房抵押貸款中比較常見，也比較難解決。一是，部分抵押人偽造抵押物的相關手續，騙取銀行貸款，而由于抵押物所有權等問題，造成銀行無法處置抵押物。二是，抵押物價格變化。雖然說，金融機構在進行個人住房抵押進行貸款時，對抵押物進行了價值評估，但是市場瞬息萬變，抵押物的價格很容易產生變化，造成銀行資產損失。三是，抵押物風險。抵押物風險是由于在抵押過程中，我國宏觀調整和地方政府規劃帶來的物權糾紛和補償糾紛，比如政府要占用某一住房地區，而住房地區補貼與貸款額相比，差距較大，因此造成銀行資產的損失。

1.6個人住房抵押貸款風險六：管理風險。

我國個人住房抵押貸款中的管理風險主要體現在兩個方面：一是，我國銀行在管理水平，技術上都比較欠缺。銀行實際工作中，很多職員都面臨著跑業務的尷尬現狀，即每個月都要完成固定的貸款額度，而管理層對于貸款額度雖然有限制，但是都是基于銀行當時能貸款的最大額度進行，忽視了可能帶來的信貸風險。二是，銀行間合作不夠。我國逐步在完善個人信用體系，而各個銀行出于某種需要，對信用資源并沒有進行分析。

2. 個人住房抵押貸款的防范對策

2.1 國家必須完善相關的法律法規。

目前，雖然我國已經有了比較完善的法律法規體系，但是缺乏嚴密性。一是，目前，我國部分法律法規中的條款已經不能滿足我國個人住房抵押貸款現狀要求，二是，部分條款在實際操作中，出現了嚴重與實際不符的現狀。基于以上兩點，我國政府必須制定更加嚴密的政策法規，嚴格個人住房抵押貸款過程。通過實行差別利率，彈性利率體系等多種手段，實現政策落實到市場當中，真正推動住房抵押貸款市場的良性發展。

2.2推進個人信用制度建設。

個人信用制度在一些發達國家已經建立起來，而且在防范個人住房抵押貸款風險方面取得了非常好的效果，因此，我國要在已有的個人信用制度基礎上，加快個人信用制度建設。通過建立我國特色的個人信用制度，實現個人住房抵押貸款風險防范。因此，我國個人信用制度建立時必須要做好以下幾個工作。一是，個人信用制度建設要采用現代信息技術，通過計算機等手段，實現個人信用建立的有效性和共享性。二是，建立多層次的個人信用評估體系。個人信用評估體系不單單是政府或者金融一個部門的事情，也不是一個行業可以完成的，個人信用評估體系的建立必須堅持政府主導，其他市場主體協助的方式，實現個人信用多層次評估。

2.3 加強我國銀行的個人住房抵押貸款管理。

我國商業銀行是實現個人住房抵押貸款最重要的一環，其身份具有二重性，因此必須加強我國銀行的個人住房抵押貸款管理。一是，要加強審查工作。銀行審查工作的重點是對個人住房抵押人還款能力進行調查。二是，進一步做好銀行內基礎工作。雖然，我國商業銀行出于方便用戶的心理，大都采用減少手續基礎上來實現縮，短流程的目的，但是，在個人住房抵押貸款問題上，商業銀行在減少手續的基礎上，也要對個人抵押貸款相關的重點環節進行檢查和基礎工作。三是，加強抵押物的管理。抵押物一般具有保值增值的作用，但是，目前我國市場經濟制度不完善的背景下，市場信用體系尚沒有建立起來，因此，要特別注意抵押物欺詐行為。四是，加強銀行工作人員的業務能力。銀行工作人員工作在個人住房抵押貸款的第一線，因此加強銀行工作人員的業務能力對防范個人住房抵押貸款風險具有十分重要的意義。

2.4 健全個人住房抵押貸款制度。

健全個人住房抵押貸款制度主要的工作是做好抵押物處置制度。一是，做好抵押物拍賣工作。我國銀行為了防范個人住房抵押貸款風險，一般都采用抵押物模式，部分地區采用保險公司和抵押物雙重保險模式，雖然這些模式都舉得了很好的效果，但是做好抵押物拍賣工作是銀行防范個人住房抵押貸款風險的必然。目前我國在抵押物拍賣工作市場方面經驗和相關的實踐準備還稍顯不足，因此，我國要盡快發展相關的行業。二是，要做好違約下的房屋處置工作。個人住房抵押貸款風險一旦出現，特別是 借貸人出現違約情況時，銀行可以立刻啟動法律及其他方面的工作，對房屋進行收回處理工作。三是，健全我國房地產評估工作。目前，我國房地產評估工作已經取得了一定進展，各種部門的從不同角度對房地產都進行了評估，但是，在進展的背后，我國尚沒有形成統一的獲得業內廣泛共識的評估標準，因此，我國相關部門要健全我國房地產評估工作。

總結語：

我國個人住房抵押貸款的風險在逐步加大，特別是目前，我國社會處在轉型期，政府的職能和定位尚不明確，金融機構面臨著來自市場調節風險和政府宏觀調控兩方面因素制約。因此，有關部門必須要做好個人住房抵押貸款的風險與防范研究工作。