我國住房金融主要風險及其防范措施

薛春龍

摘 要：目前，我國已形成的商業銀行為主、住房公積金為輔的以個人住房抵押貸款為主要形式的住房金融模式，在取得一定成就的同時也存在一些問題。在分析我國住房金融發展現狀和存在問題的基礎上，分析了我國住房金融中存在的違約風險、經營風險等主要風險，以及缺少風險分散和風險轉移機制等問題，并提出了幾點風險防范措施。

關鍵詞：住房金融；抵押貸款；風險；防范措施

中圖分類號：F832 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）08-0113-03

住房金融是指為住房生產和消費而進行的資金籌集、融通、借貸和結算等一系列信用活動。住房金融對于刺激住房供給和住房需求、改善居民居住條件、促進房地產業發展都發揮了重要作用。20世紀80年代以來，我國住房金融經歷了從無到有、再到相對完善的發展過程，尤其近年來隨著國內房地產市場持續上揚而快速發展。與此同時，我國房價過快上漲導致房地產市場呈現“泡沫化”趨勢，使住房金融風險不斷累積。從世界經驗來看，大多數經濟危機都與房地產泡沫和住房金融危機有關，美國次貸危機便是其中典型案例。因此，研究我國住房金融風險問題具有重要意義。那么，我國住房金融發展現狀如何？主要存在哪些問題和隱藏哪些風險？我們該如何防范和處理這些風險？本文將對這些問題進行研究。

一、我國住房金融發展現狀及存在的問題

經過30年的探索和實踐，我國已經形成了商業銀行為主、住房公積金為輔的、以個人住房抵押貸款為主要形式的住房金融模式，并取得一定成就。首先，我國住房金融體系不斷完善。1998年7月，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求停止實物分房，實行商品化住房制度。伴隨著住房制度改革進程的推進，我國先后成立了住房金融運營管理機構、推出各種金融產品、頒布有關法律法規、出臺相應調控措施，我國的住房金融體系逐步完善。其次，隨著房地產業迅速發展，我國住房金融規模不斷擴大，發展水平迅速提高。一方面，多年來我國住房開發貸款余額保持著20%以上的高增長率，為住房建設提供了持續穩定的資金來源；另一方面，住房消費信貸余額也快速增長。根據中國人民銀行統計數據，2011年，全國個人住房抵押貸款余額相比1998年增長了近200倍，在金融機構各項貸款中所占的比重由不足0.5%上升到16.1%，我國住房金融在住房消費領域得到了迅速發展。最后，建立和發展了住房公積金制度。1994年在全國普遍建立起住房公積金制度，目前住房公積金的歸集呈現快速增長趨勢。截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20 699.78億元，累計為961.17萬戶職工家庭發放個人住房貸款10 601.83億元。中國住房公積金制度的發展有力地促進了中國住房改革的順利實施，完善了中國住房金融體系的建設。

目前，我國住房金融主要存在市場體系不完善、融資渠道少、產品類別少等問題。

一是住房金融市場發育滯后，不能滿足房地產業發展需要。首先，一級住房金融市場不完善。住房金融機構仍以各銀行的房地產信貸部和各地的公積金管理中心為主，缺乏住房保險公司、住房儲蓄銀行以及住房信用合作等專業性的住房金融機構。其次，住房金融品種較少，商業銀行以存款為主要籌資工具，以抵押貸款為主要金融產品，相關證券、債券和信托產品種類很少。最后，二級住房金融市場尚處于初級發展階段，少量試點的房地產證券產品僅限于銀行間的債券交易。

二是住房金融過度依賴銀行信貸資金。目前，我國住房企業開發融資渠道60%來自銀行信貸資金，在住房開發的一級土地開發、住房開發、住房銷售三個階段中，每一個階段都離不開銀行信貸資金的支持。同時，住房抵押貸款已經成為我國支持個人購房最重要的信貸資金供應形式。2009年，我國個人住房貸款占總貸款比重達到11.9%，在絕對數量上有了快速的發展。因此，我國目前住房金融資金渠道比較單一，導致住房行業風險集中于銀行系統。

三是住房金融領域狹窄，制約了住房金融的作用。一方面，商業銀行融資渠道單一、銀行信貸資金不足，不能適應住房抵押貸款增長的需要。同時，銀行貸款覆蓋人群有限，住房需求最強烈的中低收入消費者往往因為過高的貸款條件而被排除在外。另一方面，我國住房金融中從事債券、股票等直接融資業務的比重較低，開發資金主要依靠銀行信貸的間接融資，盡管融資程序比較簡單方便，但是不利于充分吸納社會富裕資本，也不利于全社會分享住房金融的增長收益，從而限制了住房金融推動房地產業發展和國民經濟進步的重要作用。

四是政策性住房金融作用較小。我國以住房公積金為主要內容的政策性住房金融還不完善，對解決中低收入居民購房需求的作用沒有充分顯現。一方面，目前全國個人公積金住房貸款余額比重較低，僅占全國個人住房貸款總規模的1/9，并且與商業銀行貸款涵蓋人群大量重疊，沒有和商業性貸款形成互補；另一方面，住房公積金歸集率和覆蓋率都很低，運作效果不理想，存在使用率低和投向不合理等不足。此外，部分地區住房公積金在歸集、使用和管理等過程中還存在管理透明度低、缺乏監督約束等問題。

五是缺少市場化的調控手段，住房金融法律、法規不完善。我國目前主要通過一些強制性的行政調控手段來調節房地產業過熱問題，例如，直接限制購房數量和貸款額度，不能有效運用各種經濟金融手段對住房融資結構、規模進行疏導和調節。限購限貸等行政性的調控手段盡管能快速發揮作用，但是卻破壞了住房金融市場自發的調節機制，從房地產調控“邊調邊漲”的現象中也能看出行政調控手段的負面作用。另一方面，住房貸款保險、擔保、信托和證券化等方面的法律法規有待完善，很多內容落后于住房金融發展實踐，使一些必要的住房金融市場監管和調控措施缺少相應的法律依據，影響監管和調節措施的實施效果。

二、我國住房金融存在的主要風險

住房金融風險是經營住房金融業務的金融機構由于決策失誤管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產收益或信謄遭受損失的可能性，包括信用風險、利率風險、房價風險和抵押房產風險等等。我國住房金融發展現狀及其存在的問題，使我國住房金融也存在某些風險，具體包括如下方面。

（一）房地產泡沫是住房金融首要風險

房地產泡沫增加了房地產業風險，而房價下跌時的信貸違約將風險轉移到住房金融領域。目前，我國住房銷售價格和租賃價格連續多年持續上漲，整體價格水平居于過高位置，脫離了住房自身真實價值。以國際通行的房價收入比來衡量，2012年我國城鎮房價與居民年收入之比為12.07，一線城市房價收入比甚至高達25.25，遠超國際上3—6倍的合理水平，從而增加了住房產業和住房金融的風險。首先，房價泡沫破裂將會導致個人住房抵押貸款的大面積違約。雖然，目前我國實施限購政策和貸款政策，比較有效地控制了個人信貸風險，但是如果房屋價格下跌過多，住房抵押貸款違約情況就會增多，這樣就增加了商業銀行面臨的風險，美國次貸危機就是一個典型教訓。其次，房價泡沫破裂也會帶來房地產企業的信用風險，這是目前金融機構面臨的最大住房金融風險。由于我國房地產開發資金中銀行信貸資金所占的比重過高，據統計，房地產企業開發資金來源中直接和間接來自銀行貸款的比重至少要占到60%以上，這意味著銀行與房地產企業高度關聯，如果房地產企業因為房地產泡沫破裂而導致住房滯銷，則很有可能停止向銀行償還房地產開發貸款，因此銀行也將在房地產泡沫破裂中遭受巨額損失，銀行等金融機構承擔較高風險。最后，房價泡沫破裂也會帶來房地產相關產業的信用風險。房地產業的上下游相關產業較多，產業鏈較長，是我國一項重要支柱產業，若出現風險將毫無疑問地傳導給鋼鐵、水泥、建材等相關產業，如果這些企業行業出現問題并貸款違約，也會導致金融機構承擔較大風險。房地產業風險通過這一間接作用機制仍能導致住房金融風險。總之，房地產泡沫破裂將會影響相當比例的銀行資產。

（二）金融機構自身存在經營風險

住房金融業務自身特征和金融機構經營時的不確定性也帶來一定金融風險。首先，商業銀行個人住房抵押貸款業務審核不嚴會帶來未知風險。一方面，在房價持續上漲時商業銀行普遍放松了對貸款者的資質審查，部分銀行為了自身短期效益，違規放寬了個人住房按揭貸款者市場準入；另一方面，信用體系缺失、借貸者信息不真實、各銀行信息不共享等問題使商業銀行不能有效識別并控制個人住房抵押貸款風險。上述因素將會成為房價下跌時首要的風險來源，美國次貸危機就有類似的教訓。其次，“假按揭”和提前還貸等現象也會帶來風險。所謂“假按揭”，就是利用特定關系人與房地產企業簽訂虛假個人住房抵押貸款合同，套取銀行的信貸資金，以滿足開發企業自身的資金需要。由于這一過程存在嚴重的信息不對稱，房地產開發企業作為真實的貸款資金使用者卻不受貸款合同約束，在通過提前變現獲得利潤的同時卻將風險全部轉移給金融機構。“假按揭”也是一種嚴重擾亂住房金融秩序的違法行為。提前還貸就是購房者在住房抵押貸款到期前提前償還剩余貸款，提前還貸尤其大規模的提前還貸，將會減少銀行的利息收入，加大銀行經營和再投資的風險，這種風險在加息預期強烈和居民償付能力提升時更為明顯。再次，我國住房金融機構以吸收存款為主要資金來源，缺乏國外住房金融機構常用的貸款支持債券等證券化的房地產融資方式，難以吸引大量的信托投資基金和養老基金，不利于分散風險和增加抵押貸款的流動性。最后，預售制度下期房所占比例過高導致金融機構的短期流動性壓力。盡管預售制度使房地產企業盡早收回建設資金，加速了房地產企業的資金周轉和降低財務成本，但是，房地產企業通過住房按揭貸款把開發風險轉移到銀行和消費者。同時，預售制度下房地產企業與購房者之間交易的不確定性，容易侵害購房者的合法權益，在出現購房糾紛時貸款人很容易降低還款意愿，從而使銀行承擔較大違約風險。

（三）我國住房金融缺少風險分散和風險轉移機制

首先，我國住房金融二級市場沒有建立起來。開展住房抵押貸款業務的銀行如果不能在二級市場上籌資和分散風險，當遇到流動性困難時只能高成本籌資或壓縮其他資產，從而累積了大量風險。同時，缺少住房金融二級市場也制約了住房金融市場的發育，影響銀行聚集資金和向中低收入家庭發放比較優惠的住房貸款，限制了住房金融的重要作用。其次，我國住房融資以間接融資為主，缺乏完善的直接融資機制。根據人民銀行《2011年金融機構貸款投向統計報告》，2011年全國金融機構人民幣房地產貸款余額10.73萬億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，銀行貸款仍是住房開發融資的主要渠道。房地產企業較少通過證券市場籌集資金。目前，我國約有3 500家房地產開發企業，而通過市場直接融資的約為130家，僅占房地產企業的0.4%，且多是1994年前上市或借殼上市的。這種住房開發融資格局不利于分散和轉移住房金融風險。最后，缺少政策性的住房貸款擔保機制。我國商業銀行在缺少分散和轉移風險機制的情況下，辦理住房貸款時除要求貸款人以所購房產抵押外還要求貸款人單位或其他第三方進行擔保，這種過高的擔保條件使很多潛在的住房貸款申請人不能獲得銀行信貸支持。因為我國政府主要通過建設經適房和廉租房，來滿足中低收入群體的住房需求，所以較少通過政策性擔保機構為低償付能力群體提供支持，這使風險主要由借款人和商業銀行承擔，住房金融分散風險和轉移風險的機制大打折扣。

三、我國住房金融風險防范措施

防范我國住房金融中存在的各種風險，從根本上看要加強對房地產業的宏觀調控，防止房地產“泡沫化”，從而消除住房金融危機的主要來源。此外，從住房金融領域來看，可以考慮采取如下策略和措施。

（一）完善住房金融的一級市場

規范化的住房金融市場應是一級市場和二級市場均很發達和完善的市場。首先，要鼓勵和扶持住房貸款的保險機構、擔保機構、評估機構、征信機構和信托機構的發展，進一步完善住房公積金管理機構的職能。其次，要減輕住房金融對銀行信貸的過度依賴，增加直接融資渠道，為房地產企業在股市和債市融資創造條件，發展房地產信托投資基金，加快向房地產證券化為主的直接權益融資模式過渡。最后，完善住房金融市場體系，在規范住房信貸市場的同時，加快住房證券市場、住房抵押市場和住房保險市場的發展，進而實現我國房地產業的持續發展和繁榮。

（二）培育住房金融的二級市場

從發達國家經驗來看，以抵押貸款證券化為主的二級市場是住房金融市場的核心。不能因為美國次貸危機的爆發而懷疑二級市場的重要作用，如何規范和監管好市場才是住房金融發展的本質要求。因此，我們要借鑒國際經驗，大力培育和發展住房金融二級市場。一是盡快制定二級市場所需的各項法律法規，為二級市場發展提供必要法律依據。二是擴大抵押貸款證券化的范圍和規模，在安全、審慎原則下加快發行抵押貸款支持的證券產品，增加住房貸款債券經營機構，鼓勵基金、信托、證券、保險等金融機構進入二級市場，擴充市場資金量。三是強化政府住房抵押貸款擔保機構，鼓勵住房抵押貸款債權轉讓和交易。四是要同時加強住房金融市場監管，以監管促進二級市場良性發展。

（三）提升金融機構的經營管理水平

首先，建立對個人信用進行調查評估的專門機構，建立和完善個人信用評估制度，提高對借款人借款資格和償債能力的審查能力，防范住房信貸風險。其次，要完善個人住房貸款中授信、評估、保險、償付、考核和風險監控等標準化系統，強化住房貸款中的信息化建設，使住房貸款業務更加標準化、程序化和規范化。再次，健全信貸違約處理機制，當購房者不能按照貸款合同如期償還貸款本息時，貸款人可以妥善進行違約處理。最后，要強化金融機構的風險內控機制，提高抵御風險能力。

（四）豐富住房信貸資金來源渠道

住房貸款具有借短放長的特點，容易造成資產負債期限錯配產生的流動性壓力，因此要豐富住房信貸資金的來源渠道。一是擴大抵押貸款證券化規模，從資本市場獲得更多資金來源，為住房金融機構提供融資。二是大力發展住房儲蓄業務，吸收個人住房資金存入銀行，使住房儲蓄貸款成為商業按揭貸款、公積金貸款的重要補充。三是擴大財政資金支持力度，對保障性住房的貸款給予貼息支持。

（五）完善住房金融法規，優化外部制度環境

當前，我國住房金融法律法規體系還不完善，在個人住房貸款及其證券化業務方面缺乏全面、統一的規劃。一是要盡快制定與住房抵押貸款證券化有關的法律法規，為證券化提供一個有利的法律體系。二是研究制定抵押貸款法，以規范抵押市場。三是建立健全違約處理機制，健全抵押物處置制度，規范抵押住房沒收、接管、拍賣等一系列民事法律行為，以維護貸款人的合法權益。四是完善與公積金、住房儲蓄、住房融資稅收、住房補貼等方面有關的住房金融法規。

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[責任編輯 王 莉]