淺談房產(chǎn)測(cè)繪的重要性

鄭金玉

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也獲得了較大的發(fā)展空間。當(dāng)前，房屋價(jià)格呈現(xiàn)出不斷攀升的狀態(tài)，在這種背景下，房產(chǎn)測(cè)繪面積問(wèn)題也成為了百姓關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、拆遷等過(guò)程中，需要通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，房產(chǎn)測(cè)繪在房屋交易過(guò)程中有著十分重要的作用。

一、房產(chǎn)測(cè)繪可以為 城市房地產(chǎn)管理提供重要的基礎(chǔ)信息服務(wù)

（一）房產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)城市建立的平面控制網(wǎng)，繪制房產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙、分幅平面圖，形成標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng)，為房產(chǎn)管理部門(mén)提供房屋的地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。同時(shí)，在繪制房產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步精密測(cè)量和細(xì)化，繪制房產(chǎn)分丘、分層、分戶平面圖，可以整體直觀表現(xiàn)每一處房產(chǎn)的狀況，為房產(chǎn)管理部門(mén)提供正確的決策。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供信息服務(wù)

房產(chǎn)的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房產(chǎn)的測(cè)繪，形成圖表和卡冊(cè)薄，對(duì)其形成的測(cè)繪成果為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)營(yíng)、銷售、核算提供可靠的資料。商品房面積大小直接決定房屋總價(jià)，廣大購(gòu)房者對(duì)房屋面積非常關(guān)注，特別對(duì)同一房屋在預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)前后面積差異更為關(guān)心。房屋面積測(cè)量主要采用房產(chǎn)預(yù)測(cè)算和房產(chǎn)實(shí)測(cè)兩種方法，因此其誤差主要取決于預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)以及數(shù)據(jù)計(jì)算處理的誤差。合理理解預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)，對(duì)整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪起著非常重要的實(shí)際意義，也為房產(chǎn)消費(fèi)者提供了必要的房產(chǎn)信息。

（三）在財(cái)政稅收方面的功能

房產(chǎn)測(cè)繪成果包括各種數(shù)據(jù)、圖冊(cè)，也可以在各個(gè)方面再次利用，是房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、契稅征收、房產(chǎn)交易等活動(dòng)的重要資料，也是房地產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)必不可少的依據(jù)。

（四）房產(chǎn)測(cè)繪有利于社會(huì)服務(wù)和城市的規(guī)劃建設(shè)

房產(chǎn)測(cè)繪成果，經(jīng)過(guò)整理、分類統(tǒng)計(jì)后，可以派生很多資料，它可以統(tǒng)計(jì)出一個(gè)城市的房屋總量、質(zhì)量、人均面積、住宅的數(shù)量等，這些資料無(wú)疑會(huì)給城市的整體布局建設(shè)、住房制度改革、老城區(qū)改造提供依據(jù)。也可為城市規(guī)劃、市政工程、綠化、電、氣等提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息，這些服務(wù)具有廣泛性。

二、房產(chǎn)測(cè)繪是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)

房屋產(chǎn)權(quán)的審查與確認(rèn)是指有管轄權(quán)的房屋產(chǎn)權(quán)登記的申報(bào)及其提交的證明、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)狀況的證件進(jìn)行審查，并確認(rèn)是否受理其申請(qǐng)和是否準(zhǔn)予登記及發(fā)放房屋所有權(quán)證的工作過(guò)程。在審查和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之前，當(dāng)事人必須持房屋的圖紙及相關(guān)資料，通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，測(cè)繪出房產(chǎn)圖，獲取房屋空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，以房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖作為房產(chǎn)證的附圖，準(zhǔn)確地測(cè)算出房屋面積方可全面確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和權(quán)屬界線。尤其是房屋建筑面積的測(cè)算，不能有細(xì)微的疏漏，任何的差錯(cuò)都會(huì)給產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)利益上的損害，所以房產(chǎn)面積的測(cè)算要求高精確度和100%的正確率。

三、房產(chǎn)測(cè)繪是解決房產(chǎn)糾紛 保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法利益的依據(jù)

我國(guó)憲法規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)”。為了保護(hù)房屋所有權(quán)，政府依據(jù)法律、法規(guī)和行政規(guī)章對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行審查與確權(quán)，并發(fā)給房屋所有權(quán)證。也就是說(shuō)，審查確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的過(guò)程，在一定意義上就是實(shí)施憲法和法律有關(guān)規(guī)定的過(guò)程，以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，進(jìn)行的房產(chǎn)測(cè)繪得出的房產(chǎn)圖及房產(chǎn)數(shù)據(jù)具有合法性。當(dāng)房屬產(chǎn)權(quán)人或房屋權(quán)屬界限不清、建筑面積不準(zhǔn)確發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房產(chǎn)的合法占有、使用、收益和處分的權(quán)利受到侵犯時(shí)，就可以通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪劃清產(chǎn)權(quán)界，測(cè)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，防止侵權(quán)和投機(jī)行為的發(fā)生，保證國(guó)家、集體和個(gè)人房產(chǎn)不受損失，確保社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

四、房產(chǎn)測(cè)繪為產(chǎn)籍檔案、樓盤(pán)的建庫(kù) 提供了準(zhǔn)確及時(shí)的基礎(chǔ)資料

根據(jù)《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第八條第二款的規(guī)定：房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖（即房產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶圖），房產(chǎn)平面圖按區(qū)裝訂成本，并配有反映圖幅號(hào)、街道名稱的結(jié)合圖。查閱平面圖也能查到丘號(hào)，進(jìn)而調(diào)到檔案。圖上標(biāo)志產(chǎn)權(quán)范圍，一目了然。圖上的產(chǎn)權(quán)界線和房屋墻界線結(jié)合起來(lái)判斷，能反映墻體歸屬防止產(chǎn)權(quán)糾紛。如圖離開(kāi)檔案，則純粹是毫無(wú)意義的幾何線條，失去了它的產(chǎn)權(quán)含義，反之檔案離開(kāi)圖，產(chǎn)權(quán)范圍則不明。只有圖檔結(jié)合，才能把產(chǎn)權(quán)真正反映清楚。

五、房產(chǎn)測(cè)繪是城市房屋拆遷改造的必然性

房產(chǎn)測(cè)繪工作作為房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，屬于測(cè)繪行業(yè)的范疇，同時(shí)又是房產(chǎn)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。房產(chǎn)測(cè)繪的分幅圖、分丘圖、分戶圖并進(jìn)行的房屋調(diào)查、要素測(cè)量、面積測(cè)算等，是保存了城市完整的房屋數(shù)據(jù)資料，包括房屋的坐落、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)屬和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置等基本情況，為拆遷工作提供了可靠的參考標(biāo)準(zhǔn)。

在2001年11月1日國(guó)務(wù)院頒發(fā)實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置。”其中第二十四條規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)價(jià)格確定。”其實(shí)質(zhì)就是按照城市規(guī)劃的整體需要，城市房屋拆遷就是對(duì)規(guī)劃區(qū)域紅線以內(nèi)的房屋實(shí)施拆除并對(duì)房屋的權(quán)利人實(shí)施補(bǔ)償、安置的過(guò)程。所以，只有通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪介入到城市房屋拆遷工作中去，借助房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)手段，確定房屋的建筑面積，并依照房屋的實(shí)際情況繪制房產(chǎn)圖，將直接提供被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等資料，以滿足房屋價(jià)值評(píng)估、拆遷補(bǔ)償安置的需要。拆遷人要摸清拆遷區(qū)的具體情況，只有通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，才能對(duì)整個(gè)拆遷項(xiàng)目的實(shí)施提供決策和具體操作辦法。

只有在房產(chǎn)測(cè)繪單位的配合下，拆遷人才能夠在短時(shí)間內(nèi)取得所需的拆遷區(qū)數(shù)據(jù)資料，便可準(zhǔn)確地核算出總的拆遷資金、補(bǔ)償安置費(fèi)用金額，從而有計(jì)劃地確定拆遷啟動(dòng)資金、安排拆遷時(shí)間等具體工作，為城市建設(shè)決策提供可靠依據(jù)。

在拆遷補(bǔ)償安置工作時(shí)，評(píng)估部門(mén)只有根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)提供的具體的房屋數(shù)據(jù)資料，才能快速準(zhǔn)確地計(jì)算出每一戶的補(bǔ)償安置費(fèi)，進(jìn)一步提高了工作效率，使被拆遷戶能及時(shí)得到補(bǔ)償。

綜上所述，房產(chǎn)測(cè)繪在社會(huì)各個(gè)方面起著舉足輕重的作用，因此，必須加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪工作，促進(jìn)測(cè)繪工作的規(guī)范化、制度化，為推進(jìn)城鎮(zhèn)化作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

【作者單位：林州市房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)】