房地產業面臨三大轉變

人活下來的重要原因還有就是，開始尋找特定的空間，一個保暖、安全和舒適的空間，這個空間逐步變成了今天講的人造空間，這個人造空間就是房地產，這是從人類脫離了野獸狀態，進入到人的時候一個重要的區別。

五六千年來，我們把這樣一種本能為生存而創造的空間，特別是在最近幾百年把空間形式用商業的方式來推廣發展，就出現了房地產。只要人類存在，我們80%的時間都是在人造空間里完成，房地產所要提供的服務和產品將是人類繼續生存和生生不息的一個重要條件。

既然如此，大家當然就對房地產有信心，只要還有人類就會有房地產，只要有房地產就會有房地產企業，只要有房地產企業，我們的空間、結構的形式，我們的享受，我們的便捷性、安全性就越來越高。

有些很有思想的妹妹會在微博里、小說里寫：找一個房子比找一個男人靠譜，因為房子只要你按揭完基本上不再騙你。博納董事長于冬拍的電影里經常有不靠譜的男人和女人的關系，但房子是靠譜的，可以給我們提供安全和便捷、方便的條件。

重要的地產公司都在做一件事情，即告別住宅時代，進入房地產全面發展的時代，由住宅公司轉型到全功能的房地產公司，這是最近房地產行業最實質性的變化。

比如，萬達早已不把自己定位為純粹的地產公司，它由一個住宅公司，轉到商用，現在變成全功能娛樂文化導向房地產類的一個特殊公司。再比如中建，要把它所有系統內的，包括中海外、中建國際，以及在內地上市的各式各樣公司所有的統合到一起。

而這個變化中，有三個方向是共同的：

一、大家的關注從外部轉化到內部空間里；

二、商業模式由縱向模式逐步地變成單一的全能型的房地產開發商，逐步變為收費開發商，變為橫向模式，平臺模式；

三、財務安排的機制，由直接融資占主導，取代過往，全部的間接融資。

第一，外部轉化到內部空間里。以前做房地產，做住宅的時候只要關注整個有多少面積，多大，然后多少銷售額，多少規模，對空間里邊的內容其實不大關注，在住宅時代，所有空間里邊是老婆（運營商）打老公，給你這么大的地方，你怎么折騰都可以。

比如，萬達發現，商場內賣服飾的已被電商擠得七零八落，因此要把服飾業態砍掉，這就是關注了里邊的事。而現在全球的購物中心最大幾家全都在關門、減少，并且都在關注里邊的業態發生的變化。

第二，商業模式的改變。地產公司現在正在開始關注房子里邊怎么樣去設計，究竟應該按照國際上做商用不動產通常的辦法，把開發商頭商，運營商者分開，由開發商來統合，還是像過去做住宅一樣一個開發商從頭做到尾，是平臺模式，還是沿襲過去的縱向模式？這是第二個關注的興奮點。

第三則是，地產公司由直接融資占主導，取代過往全部的間接融資。以往地產公司70%是銀行的錢，現在所有的地產公司都開始在財務安排的模式上發現了變化，直接融資占了越來越大的比例。這是一個趨勢。在美國直接融資房地產企業當中，特別是商業不動產當中大概占到七八成。銀行的錢非常少。

萬通，現在銀行收緊貸款大家也不抱怨了，相當于天上人間關了，良家婦女不抱怨了，因為男人不去了。政府監管還是按照原來的習慣，管銀行，但地產公司還是發展很快，實際上通過直接融資增加了很多表外融資，都不止幾十億了，上百億。

過去的地產商恨不得什么都做，但是現在發達地區地產價格鏈已經從縱向開始變化，由制造業變為服務業，服務業演化為金融業。傳統開發是制造業，空間的研究和運營叫服務業，由此帶來的一些財務安排和金融產品的變化，這叫金融業。地產公司要做一個選擇，你是聚焦在制造業、服務業還是金融業？

在制造業階段競爭力主要是在成本、規模、速度上競爭。就跟富士康一樣，雇100萬人來帶兵；服務業競爭則在服務品質和財務安排的技巧；到金融部分的競爭則是創新能力，以及公司信用和周邊的一些組合資源能力。

服務講究的是品牌和收益，地產商逐步轉到服務業以后，就變成了手藝人，就是打磨鉆石的人。根據調查，這種服務業的模式轉變越來越多，圍繞這些東西創造出無限多跟房地產有關的服務類公司。

在美國，這樣的服務公司一共有60萬家，開發商反而很少，但是在中國，開發公司有6萬多家，服務類的公司少于開發公司，今后在這個領域里服務類的公司將大大增加，傳統的開發公司會減少。

從全球，特別是美國來看服務類的房地產公司，或者是商業不動產公司的市值大于住宅公司的市值，房地產金融類的市值又遠遠大于商業不動產公司的市值，所以最大、最復雜、最有容量的是不動產金融。

目前，中國的熱錢體量很大，多到什么程度呢？現在保險公司的資產有10%可以用于房地產，特別是用于住宅和土地開發以外的其他各種類型的房地產，這個錢就有1萬億元。還有1萬億元是民間通過類似于影子銀行、基金、理財公司等各種金融服務機構進入到房地產公司。

但錢很多，跟你有關的卻很少。房地產進入了以直接融資為主的時代，每家公司相當于在《非誠勿擾》上的男生和女生，怎么樣保持燈不滅，或者像《中國好聲音》一樣，怎么讓這些錢為你轉身，直接融資時代最大的挑戰是這個。

直接融資時代，地產公司跟間接融資、跟銀行打交道更難，而不是更容易。就像導演選演員一樣，演員永遠是多的，機會總是少的，能紅的機會更少，地產公司要想法做到足夠有信用，有品牌，有能力。