渝派地產與川派地產之比較

摘要：渝派地產以重慶主城區樓盤為代表，川派地產以成都地產為代表。重慶地形起伏大，城市發展速度迅猛，生活節奏較快；天府之國的成都平原地形平坦，城市發展悠久，生活比較悠閑。城市地域差異導致渝派地產與川派地產之間在樓盤建筑風格、地產商發展模式、建筑布局、高端住宅設計意向以及地產規劃等方面都存在著一定的差異。無論是渝派地產的“山水特色”，還是川派地產的“田園風格”，都旨在為居民提供一個舒適的生活環境，為城市構建一個協調的布局，最終實現城市與自然的和諧發展。

關鍵詞：渝派地產；川派地產；樓盤建筑風格；地產商發展模式；建筑布局；高端住宅設計；地產規劃；山水特色；田園風格

中圖分類號：F299.27 文獻標志碼：A 文章編號：16748131（2013）06008505“一方水土養一方人，一個區域鑄樓盤特色”。渝派地產以重慶主城區樓盤為代表，川派地產以成都地產為代表，而川渝其余二級城市地產尚未形成代表性風格。重慶地形起伏大，城市發展速度迅猛，生活節奏較快；天府之國的成都平原地形平坦，城市發展悠久，生活比較悠閑。城市地域差異導致渝派地產與川派地產之間存在著一定的差異。本文嘗試從樓盤建筑風格、地產商發展模式、建筑布局、高端住宅設計意向以及地產規劃五大方面對兩派地產進行比較，分析各自的現狀與特色，意在為兩派地產的發展規劃提供差異化與錯位競爭的概念設計與參考依據。

一、渝派地產與川派地產：“高樓大廈此起彼伏”與“田園小區星羅棋布”

如今的重慶有著一個新的形容詞——“摩天重慶”。“重慶”與“高樓”已經密不可分。時下在重慶開盤的樓盤，80%都是清一色的高層住宅，可見，高層建筑對重慶的影響是顯而易見的。目前，重慶高層建筑總數已躍居全國第二，超過了北京、廣州、杭州等眾多城市，僅次于總數上萬棟的上海。重慶直轄以來，其高層建筑一直保持著快速增長的勢頭。根據重慶市消防總隊最近的統計，現已建成投入使用的高層建筑共有8 664棟，既包括建筑高度超過24米的公共建筑，也包括10層和10層以上的居住建筑；其中，有84棟高樓“身高”超過了100米，屬于超高層建筑（何軍林 等，2008）。

案例：重慶珠江實業的“珠江太陽城”位于江北濱江路劉家臺路段，地處重慶CBD，毗鄰解放碑和觀音橋商業中心，總占地面積22.5公頃，總建筑面積100萬平方米，規劃居住人口1.8萬，綜合容積率3.86；是由37幢中高層住宅及商業建筑群組成的大型復合濱江社區，均價9 500元/m2。在整體規劃中，“珠江太陽城”的建筑布局以點線結合的方式，對地形進行合理整治，以做到開合有度、高低錯落，形成建筑與環境相結合的生活社區；社區內部空間形態豐富多樣，結合環境又具有可識別性，各組團結合地形，形成圍合，沿街空間形態各異，避免單調；結合地形設計的退臺式中央綠化休閑廣場是進行活動、鍛煉、游戲、休憩的主要場所；廣場內以林木、草坪為主要的環境構成元素，構筑起伏平緩的景觀帶，點綴各種花卉、樹木、卵石等，成為社區天然雕飾的風景。

如果說重慶的摩天高樓是因為其獨特的地形地勢而形成的，那么成都的廣闊和平坦則造就了以多層建筑為主的城市建筑形態。在成都平原建筑物平均層數為7層，屬于多層建筑，雖沒有高樓大廈的磅礴氣勢，但多了一份恬靜舒適的感覺。成都總體呈現出田園式小區星羅棋布的布局，將美麗的田園風格和現代化發展的城市融合得越來越天衣無縫，體現了“現代都市與田園文明”的契合，展現了天府之國的“平原生態之美”。

案例：成都“翡翠城”位于二環邊，南偏東約15°位置；左連南門富貴之氣，上接百年川大翰墨書香，右鄰繁華商業廣場；占地69 384平方米，規劃居住人口1 918戶，平均單價15 000元/m2。一湖、兩河、三公園的簇擁，翡翠城儼然半島城邦；三面環水，270°半島河景，3 900米迤邐河岸線，共同營造出“翡翠城”純凈而優雅的氣質。

二、渝派地產與川派地產：“走出去開拓新領地”與“請進來建設根據地”

重慶本土房地產企業發展真正開始起步是始于1995年，當時的南方汽配率先進入房地產開發領域，成為重慶早期的民營房地產開發公司。1997年重慶直轄，重慶地產業進入了重要發展時期，1997—2008年，重慶市商品房銷售面積年均增長率達10%（劉貴文 等，2010），本土的民營企業如龍湖、華宇、金科等開始嶄露頭角，占據了重要的地位，并逐漸掌握重慶地產業的話語權。之后，經過一段行業發展的飛躍時期，自2003年起至今，重慶房地產行業進入了快速發展、百花爭鳴的階段，重慶本土房地產行業巨頭掌控了市場相對較大的份額，并確定了其行業領導者地位。此時的他們已不再滿足于在僅僅在重慶地區的單線發展，于是開始“走出去開拓新領地”。如重慶房地產行業排名第一的龍湖地產現早已開始著眼于面向全國發展，在重慶、北京、成都、西安、天津、上海等多個城市都已開展運作，現已將其總部遷移至北京；再如金科地產，除了在無錫、成都等地醞釀新項目外，還在長沙、貴陽、瀏陽等城市布陣；東和除在本地的開發之外，還一舉拿下海南三亞總建筑規模約65萬平方米的三亞海棠國際的項目。各個重慶本土房地產企業都開始構造全國性發展的新格局。

案例：龍湖地產有限公司，創建于1994年，成長于重慶，發展于全國，是一家追求卓越、專注品質和細節的專業地產公司。集團總部設在北京，現有員工7 300多人，業務領域涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊。截至2007年底，龍湖集團累計交房面積318萬平方米、已銷售待交房面積140萬平方米、在建面積370萬平米、規劃面積191萬平方米。公司于2009年在香港聯交所主板掛牌上市。經過十幾年的潛心發展，龍湖形成了集投資規劃、開發建設、商業管理和物業服務為一體的全過程運作能力和系統、高效的多業態綜合開發能力，產品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業及大型城市綜合體等多種業態，每一種業態都擁有城市標桿性的代表作品（陳濤，2010）。

成都房地產萌芽于1988年。為促進房地產市場的發展，住房制度改革開始在成都乃至全國轟轟烈烈地推進，此時成都首批20余家房地產企業宣告成立，金房、合力達、青年房產、交大房產等成都本土房地產公司的名字逐漸出現在成都市民的視野中。在之后的一段時間里，成都市本土房企風生水起，房地產市場持續發力，進入鼎盛時期。然而1999年深圳房地產巨頭萬科來到成都后，開啟了成都房地產的新篇章，中華、華潤、龍湖、花樣年等外來房地產開發巨頭也紛紛進入成都，大量外來資本進入成都房市。由此可以看出，相對于重慶房市的本土品牌走出去的發展模式，成都房市的發展則更側重于“請進來建設根據地”，全面開放市場，面對外地房企巨頭，引進外來資金，以此來發展成都本土的房產行業。

案例：萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2010年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的46個城市。成都萬科房地產有限公司是萬科集團全資子公司，自1999年進入成都市場。12年間，相繼開發了“城市花園”“魅力之城”“金域藍灣”“金色海蓉”“金潤華府”“五龍山”等15個項目，為30 000多戶家庭提供了高品質住宅及服務，成為成都主要住宅開發商之一。2011年，成都萬科全年銷售總金額約60億元，已連續三年實現增長。

三、渝派地產與川派地產：“山地房產因勢而建”與“濕地樓盤逐水而居”

重慶是著名的山城，地處長江與嘉陵江交匯處，四面環山，其山地區域的多樣性、山地地勢的多變性和地肌地理的豐富性，使重慶的山地景觀具有獨特的視覺特征和景觀可塑性。渝派房產正是抓住這一突出的地域性特征，使地產樓房依山而立，臨江而建，地勢的變化使房產空間分異呈組團式的圖層結構和濱水帶狀空間分異的特征，形成一種層次感極強、地產群落分布明顯的城市景觀。隨著重慶經濟的逐年增長，重慶人口的逐年增長，促使重慶地區許多市郊房產開發，并且大多的房產建設場地具有場地形狀不規整、地形高差變化大、地質條件復雜等特點；對于這些不利的條件，渝派房產在建設上適應其變化特質和規律，通過規劃手段和建設方式，將地理環境上的不利條件轉化為優勢，突出了渝派地產“因勢而建”的特點。

案例：重慶“天地雍江藝庭”位于重慶天地核心區域，南臨瑞天路（原嘉陵路），北臨嘉陵江，依山城地勢，融于自然，融于山水。依托重慶“山是一座城，城是一座山”的山水景致，打造更具有藝術化風格的時尚建筑，享有一線江景和近8 000平方米的江畔綠地休閑區，均價 11 200元/平米。

成都平原由于其獨特的地理環境和歷史原因，保持著其獨特的川西建筑風格。在成都市內，目前已有8大生態濕地公園，如青龍湖生態濕地、清水河生態濕地、江安河生態濕地等，同時，還將陸續開建天府新區、彭州、郫縣、金堂等地的一大批濕地公園。濕地環境保護著成都的碧水藍天。依托豐富的濕地資源，成都各房地產商紛紛打出了“緊鄰濕地、沿水而居、舒適宜居”的樓盤廣告。川派地產將盆地特征和濕地特征結合，迎合了川西平原居民對“仁山智水美人”居住環境的渴求，不少樓盤呈現逐水而居的景觀布局特色。

案例：“香榭里”二期“玲瓏郡”位于彭州市龍門山地質公園白鹿鎮法式風情鎮中心區內，彭州市共投入10億巨資，按照4A級旅游景區標準，將白鹿鎮打造成“中法傳統風情小鎮”，是現中國唯一的中法風情小鎮。白鹿鎮擁有世界地質奇觀——飛來峰、成都最近的溶洞和川西最壯觀的天坑——塘壩子五龍溶洞、百年法式天主教教堂——上書院等著名景觀。樓盤建設用地10 000平方米，均價5 000 元/平方米，綠化面積達百分之三十，是真正融入環境的最好樓盤典范。

四、渝派地產與川派地產：“高端住區注重功能”與“品質樓盤考究環境”

目前，重慶各大房地產修建的樓盤已逐步趨向建設高端住宅區，特別體現在重慶市主城區內。主城區內土地使用面積有限，隨著重慶城市化的進程不斷加快，建設用地面積日趨稀少，能夠保證自然環境優越的高端住宅房地產建設甚少；又由于重慶歷史文化的積淀，人們對住宅的要求更多體現在功能的實現。渝派地產著重強調房產功能，如對住宅區交通便捷性、生活服務便利性、基礎設施完善性等功能的追求（扈恩邦 等，2012）。隨著生活質量的不斷提高，重慶也將逐步進入追求高品質住宅的優環境時代，開啟建設森林、宜居重慶。

案例：位于重慶市渝中區民權路88號（較場口轉盤）的解放碑一號樓盤，由重慶鼎固房地產開發有限公司開發，戶型區間為38～138m2，建面最低8 800元/m2起，套內均價17 300元/m2。由于位置地處渝中半島，且融入繁華的解放碑之中，環境優越，交通便利，設施齊全，配套完善。

四川深厚的文化底蘊，人們休閑愜意的生活方式，決定其品質性樓盤更講究環境，主要包括自然環境和人工環境兩大部分。自然環境主要體現在宜人的氣候環境、優美的自然地理環境等；人工環境主要為人工綠化環境、休閑服務環境。通過對四川房地產整體條件分析可知，川派地產注重良好的自然氣候條件、豐富的周邊旅游資源、優美的城市生態環境（蔣玉石，2011）。例如成都地產已逐步跨入公園地產，成都人居環境建設進入大公園時代。

案例：“泰悅灣”位于成都金融城紅星路南沿線錦江河畔，是金融城規劃的首席純居住用地，是唯一臨江并可觀賞整個金融城繁華城市風景的純居住區。整個項目總占地約67畝，住宅總建筑面積約16萬m2，由7座全石材、Artdeco風骨的全江景大宅和兩座3層的商業樓組成；項目采取半圍合布局，每套住宅都面向一線江景，并且將綠地集中在中心，充分考慮小區內外景觀自然融匯，規劃了3重水景系統為核心的古典法式私家園林。

五、渝派地產與川派地產：“規劃設計厚積薄發”與“起步在先不斷優化”

規劃是城市發展與樓市發展的重要指南與取向。渝派地產較川派地產規劃起步較緩，屬于厚積薄發型。囿于傳統體制的藩籬，重慶在直轄之前，對城市功能及地產規劃重視不夠，導致城市基礎設施與城市發展、房地產業發展不匹配，功能結構失衡，部分居住環境的布局不合理，人居環境、社會環境與生態環境不協調（汪峰屹，2012）。重慶直轄以后，各屆政府加大了城市規劃、房地產業規劃的力度，不斷改善城市地產布局以及人居環境，加強規劃管理力度，大力推進城鄉統籌和促進居住區集群，各類小區（包括公租房小區）建設注重按照規劃實施，呈現出厚積薄發的態勢。

川派地產規劃設計優先起步，城市地產空間布局相對協調，逐步實現人工環境與自然環境的協調規劃，并不斷優化地產規劃。四川省“十一五”規劃中提出“建設宜居城市”以及“改善農民生活”等規劃方案；隨即四川省“十二五”規劃中提出“生態環境明顯改善”以及“人民生活水平不斷提高”等規劃內容。不同時期提出的發展規劃方案充分體現了川派地產應遵循的規劃準則，也同時體現了川派地產規劃的循序漸進以及川派地產規劃發展的穩步上升模式。

六、結語

從以上五個方面對渝派與川派地產進行特色比較后，我們不難看出，雖然成、渝兩地緊鄰，卻在建筑形態、地產發展、城市規劃布局乃至人們的生活習性上有著一些差別。渝派地產根據重慶建設“世界型大都市”的目標，利用重慶特有的地形高低錯落、兩江環抱的特色，精心打造山景房、江景房等重慶特色房產，不斷創新，快速發展，形成品牌效應，并走向了全國。而川派地產則順應成都建設“生態化、現代化的田園城市”的理念，著力弘揚其地勢平坦遼闊、河網密集、濕地資源豐富的特點，精心打造富有川西風格的特色樓盤，更注重于愜意悠閑的城市生活環境的建設，發揚并不斷優化其城市地產空間的協調布局、人工環境與自然環境協調結合的城市總體規劃特色。可以斷言，無論是渝派地產的“山水特色”，還是川派地產的“田園風格”，都旨在為居民提供一個舒適的生活環境，為城市構建一個協調的布局，最終實現城市與自然的和諧發展。當然，也要看到川、渝地產發展中尚存在一些有待解決的問題，如融資渠道過于單一、信貸資產質量下降、土地市場局部存在過熱現象等（黃善明 等，2005），這都是進一步研究的方向。

參考文獻：

陳濤.2010.基于品牌協同性探析物業服務對房地產企業發展的影響——以重慶龍湖地產集團為例[J].現代商貿工業（11）：135137.

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