房地產(chǎn)稅對(duì)住宅價(jià)格的影響分析

【摘 要】近幾年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，我國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出急劇上漲的趨勢(shì)。本文通過(guò)運(yùn)用回歸分析的方法，分析了房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系及對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并分析原因，從而說(shuō)明房地產(chǎn)稅改革的必要之處。然后通過(guò)數(shù)據(jù)分析新房產(chǎn)稅對(duì)重慶、上海房?jī)r(jià)的影響，并說(shuō)明原因，提出解決合理建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)；回歸分析

一、房地產(chǎn)稅概述

房地產(chǎn)稅是綜合性的概念，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程中相關(guān)稅收的總稱。在我國(guó)，房地產(chǎn)稅收包括房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。本文的研究對(duì)象是直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅收，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

二、實(shí)證分析房地產(chǎn)稅對(duì)住宅價(jià)格的影響

本文將以1998年～2009年十二年的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)稅收對(duì)住宅價(jià)格的影響。從1998年到2010年十三年的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，除2003年以外，房地產(chǎn)稅稅收收入一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)，并且，近幾年來(lái)增勢(shì)上升，特別是2003年到2010年增勢(shì)一直較快，2010年收入總額為1998年的21倍。而我國(guó)商品房均價(jià)，除1999年有所下降，2001年與2002年保持相同外，也一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)，并且2002年到2007年增長(zhǎng)迅速，2008年增勢(shì)變緩，但2009年迅速回升。（1）模型建立。房地產(chǎn)稅對(duì)住宅價(jià)格影響的基本函數(shù)形式可表示為：P=f（x），也可以用具體的一元線性回歸函數(shù)表示為：P= 0+∑ i+Xi+ 。其中， 0是截距， i是偏回歸系數(shù)， 是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。在SPSS中對(duì)變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，目的在于消除各變量由于計(jì)量單位不同造成的影響。（2）相關(guān)分析。模型的判定系數(shù)R方為0.957，說(shuō)明樣本觀測(cè)值聚集在樣本回歸直線周圍的密集度比較好，也就是回歸模型與樣本觀測(cè)值有較好的擬合度。同時(shí)看到，經(jīng)調(diào)整，R方為0.953，說(shuō)明因變量變化的95.3%可以由模型解釋。進(jìn)行F檢驗(yàn)，F(xiàn)值為243.323，F(xiàn)檢驗(yàn)的P值為0，小于設(shè)定的0.05的顯著性水平。說(shuō)明就回歸方程來(lái)說(shuō)，預(yù)測(cè)變量對(duì)因變量的作用是顯著的，回歸模型顯著成立。住宅價(jià)格與房地產(chǎn)稅的相關(guān)系數(shù)為0.978，顯著性水平小于0.01，所以住宅價(jià)格與房地產(chǎn)稅的相關(guān)關(guān)系為正向的且相關(guān)性很強(qiáng)。從T檢驗(yàn)可以看出，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的P值均小于設(shè)定的0.05的顯著水平。說(shuō)明回歸方程的回歸參數(shù)顯著不為0，也即預(yù)測(cè)變量的作用是顯著的，從另一方面反應(yīng)回歸模型顯著成立。最終的回歸模型估計(jì)為：Y=2033.831+0.516*10-10X。從回歸方程可以看出，房?jī)r(jià)與房產(chǎn)稅呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅的系數(shù)為0.516*10-10，也就是說(shuō)當(dāng)房產(chǎn)稅增長(zhǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)也程上漲趨勢(shì)，但是上漲的幅度非常小。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用非常不明顯。

三、房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯的原因

（1）保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)偏重。對(duì)城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅的最高稅額僅為每年每平方米30元，并且對(duì)非營(yíng)業(yè)用房一律免稅。而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，針對(duì)土地增值稅的稅率高達(dá)30%～60%，同時(shí)企業(yè)方面還必須再繳納營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅，使得企業(yè)的平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上，負(fù)擔(dān)相當(dāng)重。（2）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制沒(méi)有體現(xiàn)公平稅負(fù)的原則。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的不公平性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一。內(nèi)資外資企業(yè)區(qū)別對(duì)待。（3）房地產(chǎn)稅收制度的目標(biāo)多元化，稅種、稅率設(shè)置不科學(xué)。我國(guó)房地產(chǎn)稅種較多，房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)多元化，各個(gè)稅種的政策目標(biāo)專門化，且相互之間政策目標(biāo)不協(xié)調(diào)，造成房地產(chǎn)稅的整體政策目標(biāo)并不清晰。同時(shí)，房地產(chǎn)稅課稅標(biāo)準(zhǔn)繁多，一些以面積為課稅標(biāo)準(zhǔn)，還有一些則是以評(píng)估價(jià)格為課稅標(biāo)準(zhǔn)。

四、完善房地產(chǎn)稅收的建議

（1）借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，建立稅負(fù)公平的房地產(chǎn)稅制體系。各國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)表明，我國(guó)應(yīng)將建立“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅制體系作為房地產(chǎn)稅的發(fā)展方向。并且需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程以及市場(chǎng)行為來(lái)設(shè)定稅種，以建立合理的房地產(chǎn)稅收體系。（2）統(tǒng)一內(nèi)外房地產(chǎn)稅制。將現(xiàn)行的企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅合并為企業(yè)所得稅，適用于內(nèi)外資企業(yè)。將外資企業(yè)和外籍人員納入房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人之中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。（3）完善房地產(chǎn)課稅的配套制度與政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征管力度。第一，強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。第二，完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。第三，完善城市土地和房屋管理體制，建立一個(gè)“精簡(jiǎn)、高效、統(tǒng)一、權(quán)威”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。（4）開(kāi)征物業(yè)稅。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系缺乏主體稅種，從房地產(chǎn)稅收體現(xiàn)房?jī)r(jià)變化的層面，開(kāi)征物業(yè)稅是有必要的。由于對(duì)存量住房征稅，征收物業(yè)稅將優(yōu)化資源配置，促進(jìn)存量房屋的有效利用，有利于人均資源相對(duì)貧乏的中國(guó)走向“節(jié)約型”社會(huì)。

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