試析城市人口的變化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響

【摘 要】本文結(jié)合我國(guó)眾多城市中所統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，利用多元線性的回歸模式，于各個(gè)城市多個(gè)因素中，選取了影響房地產(chǎn)投資的有關(guān)人口這個(gè)大因素。得出了人口對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展與投資有著非常重要的影響結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】城市人口；房地產(chǎn)投資；分析研究

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城市化的腳步不斷加快，我國(guó)城市的集聚效應(yīng)越來(lái)越明顯，城市化中的集聚效應(yīng)帶來(lái)了一些列現(xiàn)象，其拉動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)影響到我國(guó)各個(gè)行業(yè)。集聚效應(yīng)為城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論中最為經(jīng)典的思想。本文作者查閱大量的資料，使用路徑分析模型以及回歸模型，對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)集聚效應(yīng)以及房地產(chǎn)投資二者關(guān)系進(jìn)行分析研究。

一、研究分析方法

我國(guó)很多的城市無(wú)論是在面積經(jīng)濟(jì)規(guī)模，還是人口基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等各個(gè)方面，一直都有著很大的差異。從相關(guān)的研究分析結(jié)果來(lái)看，通常認(rèn)為北上廣（即北京、上海以及廣州）為超大綜合性質(zhì)的城市。在城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、職能以及政策等相關(guān)因素的作用下，一些城市已經(jīng)形成了多中心的發(fā)展形態(tài)，城市的發(fā)展規(guī)律和一般的單一中心城市相比存在著較大的差異。結(jié)合上面的實(shí)際考慮，本文所研究的城市選取的標(biāo)準(zhǔn)為城區(qū)非農(nóng)業(yè)性質(zhì)的人口在100萬(wàn)到300萬(wàn)之間的城市。

二、城市人口與房地產(chǎn)分析研究

隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，引起城市數(shù)量的增加、城鎮(zhèn)人口聚增、城市用地規(guī)模的擴(kuò)大以及城市人口在總?cè)丝诘谋戎夭粩嗯噬@現(xiàn)出一種鄉(xiāng)村向現(xiàn)代城市社會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變的現(xiàn)象，稱之為城市化。房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、維修和中介等多種形式為主的行業(yè)，是隨著人口量增大和城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)而發(fā)展起來(lái)的產(chǎn)業(yè)。（1）不同時(shí)間段城鎮(zhèn)化程度對(duì)比。江西萬(wàn)載縣十年前（2002年以前）總?cè)丝?0萬(wàn)，現(xiàn)在93萬(wàn)；十年前人均GDP1000元，現(xiàn)在2400元；十年前城市化率22.5%，現(xiàn)在31.5%；十年前只有10個(gè)建制鎮(zhèn)，今天已發(fā)展到14個(gè)建制鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)人口總量均增加20%，城鎮(zhèn)規(guī)模增大，城鎮(zhèn)功能不斷完善。（2）房地產(chǎn)業(yè)與人口和城市化的關(guān)系分析。城市化快速發(fā)展導(dǎo)致城鎮(zhèn)用地緊張和城鎮(zhèn)人口增加導(dǎo)致用房緊張，助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲。多種因素影響可以看到房地產(chǎn)業(yè)與城市化的發(fā)展相輔相成，相互促進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)展投資比重、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整、城市化率、人口數(shù)量等指標(biāo)是維系城市化發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展的紐帶，房地產(chǎn)與城市發(fā)展是同步關(guān)系。（3）城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素。影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素諸多，在區(qū)位條件、環(huán)境、人文因素、人口狀況、經(jīng)濟(jì)、政策和法律制度以及城市化率，而城市化率集中體現(xiàn)了所有，是核心。城市化提升使得城市規(guī)模擴(kuò)張，具體表現(xiàn)在增加用地、加速基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，學(xué)校、醫(yī)院、公共設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等得以改造，以稅收增加財(cái)政收入，提供城市建設(shè)資金。建設(shè)資金給城市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的生產(chǎn)力。（4）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于城市化水平的影響原因。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度綜合和關(guān)聯(lián)的行業(yè)，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐行業(yè)，從而影響著眾多產(chǎn)業(yè)和部門的發(fā)展，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是評(píng)判城市化水平指標(biāo)的重要一項(xiàng)內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，優(yōu)化和升級(jí)，對(duì)城市面貌改觀、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境、培植和完善城市的市場(chǎng)體系、加快城市化進(jìn)程和建設(shè)步伐起著巨大的作用。

三、結(jié)果

城市的暫住人口此因素在我國(guó)各個(gè)領(lǐng)域的研究中涉及非常少，主要是因?yàn)樵谖覈?guó)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)現(xiàn)階段的人口統(tǒng)計(jì)手段還依舊停留至戶籍人口上，除非是某些特別大型的城市才有有關(guān)流動(dòng)人口以及暫住人口的數(shù)據(jù)信息。上個(gè)世紀(jì)90年代之前，因?yàn)閼艏贫鹊南拗?，我?guó)城市的暫住人口的數(shù)量并不是根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律所形成的，關(guān)鍵還是政策作用帶來(lái)的結(jié)果。在第五次人口普查之前，我國(guó)人口普查關(guān)鍵統(tǒng)計(jì)口徑為城市戶籍人口，一直至第五次人口普查時(shí)，才將居住半年以上的統(tǒng)計(jì)口徑加進(jìn)去?，F(xiàn)階段隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善以及城市化腳步的加快，我國(guó)各個(gè)地方流動(dòng)變得更加頻繁與自由。我們知道，城市的發(fā)展離不開人口，但人口的發(fā)展在較大程度上又依賴真遷入人口的數(shù)量，很多的遷移模型與理論早已證明，經(jīng)濟(jì)因素與城市功能固有的吸引力為形成暫住人口以及促進(jìn)遷移的關(guān)鍵原因，城市人口的遷移與暫住比例亦體現(xiàn)出城市的吸引力與發(fā)展程度。發(fā)展空間以及吸引力越大的城市，其對(duì)人口的吸引力亦越大，它們是完全成正比的關(guān)系。而對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)和城市集聚有著密切關(guān)系的行業(yè)，會(huì)隨著各個(gè)城市逐漸放寬戶口以及對(duì)住宅購(gòu)置等因素限制，城市暫住人口的數(shù)量與比例對(duì)于房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵影響會(huì)逐漸得到釋放。

城市人口和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間全面深入研究，取決于各種基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)資料的具體程度，因?yàn)楹茈y獲得我國(guó)城市人口中每個(gè)年齡階段人口所占據(jù)城市總的人口比例，所現(xiàn)階段很難進(jìn)行更加深入的分析。

參考文獻(xiàn)

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