市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下加強(qiáng)物業(yè)合同管理的思考

【摘 要】物業(yè)合同管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的重要一環(huán)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要樹立強(qiáng)烈的法律意識(shí)，重視物業(yè)合同管理工作，通過(guò)建立合同管理機(jī)構(gòu)，健全合同管理制度，強(qiáng)化合同執(zhí)行的跟蹤管理，推進(jìn)合同管理信息化，提高合同管理人員素質(zhì)，提高物業(yè)合同管理水平。

【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；物業(yè)合同管理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)

合同管理與履約成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的重要一環(huán)，這不僅關(guān)乎企業(yè)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，對(duì)品牌建設(shè)也有舉足輕重的作用。越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，加強(qiáng)物業(yè)合同管理成為企業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

一、加強(qiáng)物業(yè)合同管理的必要性

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)、契約經(jīng)濟(jì)、合同經(jīng)濟(jì)。合同是平等民事主體間的一種協(xié)議，是由雙方自愿并依法訂立并受其約束的平等當(dāng)事人間有關(guān)權(quán)利義務(wù)的書面文書。它是企業(yè)與外界進(jìn)行經(jīng)濟(jì)交往的主要手段，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要媒介。物業(yè)合同是一種新型的民事合同。物業(yè)合同管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)合同的訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止等行為的審查、監(jiān)督、控制的總稱，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)和管理人員運(yùn)用科學(xué)管理方法實(shí)現(xiàn)合同管理目標(biāo)的活動(dòng)過(guò)程。加強(qiáng)物業(yè)合同管理具有重要意義。首先，物業(yè)合同管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本保障。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是依法、依合同進(jìn)行管理服務(wù)的，與業(yè)主間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系都是通過(guò)合同來(lái)締結(jié)，合同是實(shí)現(xiàn)其正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本保障。沒有有效的合同管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將無(wú)法進(jìn)行正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次，加強(qiáng)物業(yè)合同管理有利于防范、化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)包括合同無(wú)效、權(quán)利殘缺、主體不合格、條款有瑕疵等風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)加強(qiáng)合同管理，使物業(yè)合同處于有利的受控狀態(tài)，則能有效地防范、化解風(fēng)險(xiǎn)。再次，加強(qiáng)物業(yè)合同管理是建設(shè)法制經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，也是法制經(jīng)濟(jì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場(chǎng)活動(dòng)主體，必須嚴(yán)格遵守市場(chǎng)規(guī)則，自覺履行合同義務(wù)，維護(hù)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)物業(yè)合同管理對(duì)于物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)中確立行為的合法性、有效性，督促企業(yè)全面履行合約，規(guī)范企業(yè)物業(yè)管理，提升品牌形象，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有不可忽視的現(xiàn)實(shí)意義。

二、加強(qiáng)物業(yè)合同管理的舉措

（1）高度重視物業(yè)合同管理，建立合同管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一合同審核和管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要樹立強(qiáng)烈的法律意識(shí)，重視誠(chéng)信和合同管理工作，充分發(fā)揮合同在服務(wù)工作中的重要紐帶作用，強(qiáng)化和規(guī)范合同管理。為了對(duì)物業(yè)合同進(jìn)行合理有效的管理，首先應(yīng)建立完備精干的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)合同的綜合管理，并完善企業(yè)專兼職合同管理人員工作網(wǎng)絡(luò)，這是保證合同管理有效性的重要組織機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)。（2）建立健全物業(yè)合同管理制度。合同管理制度是用來(lái)規(guī)范合同管理行為的規(guī)則、條文，要確保物業(yè)合同管理規(guī)范化、科學(xué)化、法律化，使物業(yè)合同管理工作有章可循，必須制定切實(shí)可行的物業(yè)合同管理制度，強(qiáng)化制度管理。物業(yè)合同管理制度的主要內(nèi)容應(yīng)包括：物業(yè)合同的歸口管理制度，物業(yè)合同簽訂、審批、會(huì)簽、審查制度，物業(yè)合同保管及登記制度，法人授權(quán)委托辦法，物業(yè)合同示范文本管理及合同專用章管理制度，物業(yè)合同糾紛協(xié)商處理及訴訟制度，物業(yè)合同業(yè)務(wù)人員責(zé)任追究及獎(jiǎng)懲制度等。建立和健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同管理制度，必須根據(jù)我國(guó)的《合同法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)，同時(shí)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況。（3）加強(qiáng)檢查和監(jiān)督，重視合同履行。物業(yè)合同一旦簽訂，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持做到自覺遵守合同約定，嚴(yán)格履行合同條款。合同利益屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體利益，具體落實(shí)一般是某個(gè)部門或責(zé)任人，合同行為是否到位不僅要靠自覺性，更要有外在的監(jiān)督機(jī)制。因此，在合同行為實(shí)踐過(guò)程中，應(yīng)有必要的檢查和監(jiān)督程序，以保證合同的有效履行。（4）積極推進(jìn)物業(yè)合同管理信息化。合同管理是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，為了適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的需要，提高管理效率，應(yīng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同管理方式的轉(zhuǎn)變，將現(xiàn)代先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用于物業(yè)合同管理日常工作，建立方便實(shí)用的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，將物業(yè)合同文本制定、合同審查、合同履行、存檔管理以及業(yè)務(wù)運(yùn)行有機(jī)地融為一體，通過(guò)建立軟件管理平臺(tái)，使物業(yè)合同事務(wù)管理規(guī)范化、信息化、可隨時(shí)隨地對(duì)合同進(jìn)行查詢，從而達(dá)到提高物業(yè)合同管理效率，確保合同安全的目標(biāo)。（5）提高物業(yè)合同管理人員的素質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要高度重視合同管理人才招聘工作，積極選調(diào)素質(zhì)高、學(xué)習(xí)能力強(qiáng)、知識(shí)面廣、責(zé)任心強(qiáng)的人員充實(shí)合同管理隊(duì)伍。同時(shí)，加強(qiáng)合同管理人員的教育培訓(xùn)。通過(guò)定期培訓(xùn)、高校深造、邀請(qǐng)專家授課、到其他單位考察學(xué)習(xí)等途徑，提高合同管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，為強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同管理提供人才支撐。