淺議VE在房地產項目規劃中應用的重要性

【摘 要】隨著最新的“國五條”頒布實施，房地產行業迎來了歷史發展的新時期，此時，價值工程理論（VE）在房地產項目規劃中的應用，能節約投資，有效提高投資效益；能有利于產品的創新；能有效提高企業競爭力。

【關鍵詞】價值工程（VE）；房地產項目規劃；重要性

一、當前背景

新世紀以來，我國經濟保持持續、穩定、健康發展態勢，房地產行業逐步走強。到2005 年左右，已初顯過熱的跡象，部分地區的房價過高。此后，國家開始對房地產行業實施宏觀調控。國務院及相關主管部門先后出臺“國八條”、“國六條”等宏觀調控政策，對過熱的房地產市場進行宏觀調控。2013年2與20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，再次就房地產調控進行研究、部署。新“五條”規定暫停發放第三套房貸、推進房產稅改革試點、部分城市限購房套數、囤地捂盤房企業將停發股債不給貸款等。房地產企業要積極面對政府調控和企業內部日趨激烈的競爭，必須著力提高自身的競爭力，提高產品的價值，進一步降低生產成本，才能在價值中取勝。房地產項目的規劃設計包括對房地產項目的產品類型、項目用地與產品的匹配、項目容積率、環境景觀、公建配套等諸多因素的規劃和設計，是市場需求的結果，目的是為客戶提供較高的價值。

二、VE理論

價值工程（Value Engineering，簡稱VE），又稱價值分析

（Value Analysis，簡稱VA）、價值管理（Value Management，簡稱VM），是20世紀40年代產生的一門管理技術。它是研究如何使產品功能與成本達到最優結合的一門科學，主要目的是通過對工程項目、新產品開發、服務運營組織等對象進行功能分析和成本分析，以多學科團隊工作方式和創意流程，優化項目和產品的功能，同時在數十種甚至數百種方案中找到最低成本、最高價值的方案。價值工程最早在產品和設備制造中使用，后來逐漸應用到軍工、建筑工程、服務業等領域。進入 21 世紀后，價值工程作為一種強調價值、強調成本控制、強調綜合效益的管理科學，重新得到了廣泛的關注和重視。

三、VE理論與房地產項目的結合

運用價值工程理論對房地產項目規劃方案的選擇、規劃方案的優化進行研究，確立最優規劃方案，滿足用戶需要，降低生產成本，可以為企業帶來最大利潤。

四、重要性

房地產項目規劃設計，是根據項目定位報告，綜合了項目用地的用地面積、建筑面積、綠化率、總戶數等等若干指標后，按有關國家規范進行的設計活動。規劃設計集藝術性、實用性、經濟型于一體。當前我國的房地產開發商，在進行規劃設計時，往往走向極端：或者是偏重于方案創新，為追求項目的亮點、創新點，不惜一切代價，造成項目的開發成本偏高。而對于綜合考慮項目的整體功能和成本節約之間的理想平衡點的，幾乎沒有。價值工程應用的主要任務，就是實現功能與成本的最佳結合。因此，在項目規劃設計方案的選擇上應用價值工程，具有現實可行性。隨著設計的逐步深化，以及項目的實施，項目的建安成本也逐步確定，可優化調整的余地也越來越小。因此，在項目規劃設計階段應用價值工程具有重要意義。（1）在項目規劃設計階段應用價值工程，能節約投資，有效提高投資效益。根據美國價值工程師協會對價值工程的定義：價值工程是一種以功能分析為導向的系統群體決策方法，它的目的是增加產品、系統或服務的價值。而這種價值的增加可以通過兩種方式實現：一是提高能滿足客戶需求的功能；二是降低成本。大量的研究和實踐也證明，價值工程在降低項目成本方面具有較好的作用。根據美國建筑業界的統計，應用價值工程，可以降低項目初始投資的5%～10%，同時可以降低項目建成后的運營費用5%～10%。（2）在項目規劃設計階段應用價值工程，有利于產品的創新。要實現增加產品的價值的目的，通過應用價值工程，我們了解到，在產品成本保持不變的情況下，提高產品的功能是唯一的辦法。在規劃設計階段，就突出的體現在產品的創新上。（3）在項目規劃設計階段應用價值工程，能有效提高企業競爭力。我國房地產開發已逐步成為競爭激烈的買方市場，房地產開發商必須不斷提高企業競爭力，才能在激烈的競爭中生存、發展。這就要求開發商一方面要不斷滿足客戶的各種需求，甚至提供給客戶超過其要求的產品；另一方面又要不斷控制成本，降低企業的運營風險。而價值工程的主要功能，就是研究功能與成本的關系，研究如何在功能與成本之間選擇最佳平衡點。考慮到一個項目的功能與成本，在項目的規劃設計階段就已經基本定局，因此，我們可以認為，在房地產開發項目規劃設計階段應用價值工程能夠有效地提高企業競爭力。

參 考 文 獻

[1]王乃靜.《價值工程概論》.經濟科學出版社，2006-07-01