淺議VE在房地產項目規(guī)劃中應用的重要性

【摘 要】隨著最新的“國五條”頒布實施，房地產行業(yè)迎來了歷史發(fā)展的新時期，此時，價值工程理論（VE）在房地產項目規(guī)劃中的應用，能節(jié)約投資，有效提高投資效益；能有利于產品的創(chuàng)新；能有效提高企業(yè)競爭力。

【關鍵詞】價值工程（VE）；房地產項目規(guī)劃；重要性

一、當前背景

新世紀以來，我國經濟保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展態(tài)勢，房地產行業(yè)逐步走強。到2005 年左右，已初顯過熱的跡象，部分地區(qū)的房價過高。此后，國家開始對房地產行業(yè)實施宏觀調控。國務院及相關主管部門先后出臺“國八條”、“國六條”等宏觀調控政策，對過熱的房地產市場進行宏觀調控。2013年2與20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，再次就房地產調控進行研究、部署。新“五條”規(guī)定暫停發(fā)放第三套房貸、推進房產稅改革試點、部分城市限購房套數(shù)、囤地捂盤房企業(yè)將停發(fā)股債不給貸款等。房地產企業(yè)要積極面對政府調控和企業(yè)內部日趨激烈的競爭，必須著力提高自身的競爭力，提高產品的價值，進一步降低生產成本，才能在價值中取勝。房地產項目的規(guī)劃設計包括對房地產項目的產品類型、項目用地與產品的匹配、項目容積率、環(huán)境景觀、公建配套等諸多因素的規(guī)劃和設計，是市場需求的結果，目的是為客戶提供較高的價值。

二、VE理論

價值工程（Value Engineering，簡稱VE），又稱價值分析

（Value Analysis，簡稱VA）、價值管理（Value Management，簡稱VM），是20世紀40年代產生的一門管理技術。它是研究如何使產品功能與成本達到最優(yōu)結合的一門科學，主要目的是通過對工程項目、新產品開發(fā)、服務運營組織等對象進行功能分析和成本分析，以多學科團隊工作方式和創(chuàng)意流程，優(yōu)化項目和產品的功能，同時在數(shù)十種甚至數(shù)百種方案中找到最低成本、最高價值的方案。價值工程最早在產品和設備制造中使用，后來逐漸應用到軍工、建筑工程、服務業(yè)等領域。進入 21 世紀后，價值工程作為一種強調價值、強調成本控制、強調綜合效益的管理科學，重新得到了廣泛的關注和重視。

三、VE理論與房地產項目的結合

運用價值工程理論對房地產項目規(guī)劃方案的選擇、規(guī)劃方案的優(yōu)化進行研究，確立最優(yōu)規(guī)劃方案，滿足用戶需要，降低生產成本，可以為企業(yè)帶來最大利潤。

四、重要性

房地產項目規(guī)劃設計，是根據(jù)項目定位報告，綜合了項目用地的用地面積、建筑面積、綠化率、總戶數(shù)等等若干指標后，按有關國家規(guī)范進行的設計活動。規(guī)劃設計集藝術性、實用性、經濟型于一體。當前我國的房地產開發(fā)商，在進行規(guī)劃設計時，往往走向極端：或者是偏重于方案創(chuàng)新，為追求項目的亮點、創(chuàng)新點，不惜一切代價，造成項目的開發(fā)成本偏高。而對于綜合考慮項目的整體功能和成本節(jié)約之間的理想平衡點的，幾乎沒有。價值工程應用的主要任務，就是實現(xiàn)功能與成本的最佳結合。因此，在項目規(guī)劃設計方案的選擇上應用價值工程，具有現(xiàn)實可行性。隨著設計的逐步深化，以及項目的實施，項目的建安成本也逐步確定，可優(yōu)化調整的余地也越來越小。因此，在項目規(guī)劃設計階段應用價值工程具有重要意義。（1）在項目規(guī)劃設計階段應用價值工程，能節(jié)約投資，有效提高投資效益。根據(jù)美國價值工程師協(xié)會對價值工程的定義：價值工程是一種以功能分析為導向的系統(tǒng)群體決策方法，它的目的是增加產品、系統(tǒng)或服務的價值。而這種價值的增加可以通過兩種方式實現(xiàn)：一是提高能滿足客戶需求的功能；二是降低成本。大量的研究和實踐也證明，價值工程在降低項目成本方面具有較好的作用。根據(jù)美國建筑業(yè)界的統(tǒng)計，應用價值工程，可以降低項目初始投資的5%～10%，同時可以降低項目建成后的運營費用5%～10%。（2）在項目規(guī)劃設計階段應用價值工程，有利于產品的創(chuàng)新。要實現(xiàn)增加產品的價值的目的，通過應用價值工程，我們了解到，在產品成本保持不變的情況下，提高產品的功能是唯一的辦法。在規(guī)劃設計階段，就突出的體現(xiàn)在產品的創(chuàng)新上。（3）在項目規(guī)劃設計階段應用價值工程，能有效提高企業(yè)競爭力。我國房地產開發(fā)已逐步成為競爭激烈的買方市場，房地產開發(fā)商必須不斷提高企業(yè)競爭力，才能在激烈的競爭中生存、發(fā)展。這就要求開發(fā)商一方面要不斷滿足客戶的各種需求，甚至提供給客戶超過其要求的產品；另一方面又要不斷控制成本，降低企業(yè)的運營風險。而價值工程的主要功能，就是研究功能與成本的關系，研究如何在功能與成本之間選擇最佳平衡點。考慮到一個項目的功能與成本，在項目的規(guī)劃設計階段就已經基本定局，因此，我們可以認為，在房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計階段應用價值工程能夠有效地提高企業(yè)競爭力。

參 考 文 獻

[1]王乃靜.《價值工程概論》.經濟科學出版社，2006-07-01