平頂山市房地產業與區域經濟協調發展問題研究

【摘 要】本文首先在分析平頂山市房地產業發展概況的基礎上，對房地產業與區域經濟之間的協調關系進行了理論構建，確立了房地產業與區域經濟協調發展的評價標準，并對我市房地產業與經濟的協調性進行了實證分析。

【關鍵詞】房地產業；區域經濟；協調發展

房地產業作為宏觀經濟的一個重要組成部分也要科學發展，房地產業發展的健康與否首先要看它的發展是否與經濟社會相協調，房價合理與否首先要分析房地產價格與當地居民家庭收入之間、房地產價格與宏觀經濟發展狀況之間的協調程度，如果協調就合理，不協調就不合理。也正因為如此，保持房地產業與經濟社會的協調發展將成為房地產業持續健康發展的前提和基礎。

一、平頂山市房地產業的發展概況

1.房地產企業經營狀況穩定，居民居住環境有了較大提升。從2006～2010年，我市房地產企業的資產負債率如圖1所示，整體的資產負債率穩中有降。

隨著房地產市場的逐步發展，我市人民的居住環境也有了較大提升。人均住房面積由2003年的20.66平方米增加到2010年的30平方米。

2.經濟實力逐步增強，經濟效益顯著增加。隨著行業規模的不斷擴大，平頂山市房地產業的整體經濟實力日漸增強，房地產企業各項指標發展良好，經濟效益顯著增加。從圖2可以看出，房地產數量逐步增加，2010年我市房地產企業的總數量達到220家，占全省第七位，其中一級資質企業2家，二級資質15家，三級資質31家，四級資質49家，資質等及以上企業總計達97家，占全市總數量的44.09%，這也說明我市的房地產市場在逐步走向規范。

隨著房地產業生產的穩步發展，我市企業繼續加強經營管理，開展成本核算和控制，降低管理費用，經營方式更趨靈活，企業效益明顯增加。根據河南省統計年鑒，2009年全市房地產業利潤總額達2億多元，從圖2還可以看出，從2006～2010年，我市房地產業銷售總額呈持續上漲趨勢，且增幅較大。

二、房地產業與區域經濟的協調性分析

1.房地產開發投資與區域協調性分析。（1）房地產開發投資/GDP。根據河南省統計年鑒相關數據整理可得，我市房地產開發投資額和GDP比較的數據表及開發投資總額占GDP的比重，如表1所示：

由上表做出房地產開發投資占GDP比重如圖3所示：

由圖3顯示，我市近年房地產開發投資占GDP的比重處于快速上升階段，從2008年開始出現拐點，房地產投資增長比值達到108.32%。從整個中國的經濟水平看，平頂山市還處于經濟相對落后地區，房地產開發投資應占GDP的合理區間應為6%～8%，數據表明今年我市房地產投資偏低，房地產業與區域經濟關系很不協調。（2）房地產開發投資拉動區域經濟增長分析。本文應用柯布一道格拉斯生產函數分析我市房地產開發與區域經濟的關系。在模型中選取我市GDP為被解釋變量，選取我市房地產開發投資為解釋變量。應用柯布一道格拉斯生產函數，確定形式為：Y=aXb。對上式兩邊去自然對數，得：LnY=Lna+bLnX，其中，Y為GDP，X為房地產開發投資。a為常數項，包含政策，經濟環境、勞動力等因素的影響。b為正的常數，它表明了解釋變量對被解釋變量的影響程度。

用HI代表房地產開發投資，據此，可以建立平頂山市房地產開發投資與GDP關系的彈性模型：

LnGDP=5.547+0.397LnHI

（10.207） （2.452）

回歸方程的判決系數為R2為0.6678，而調整后的判決系數為R2為0.556，這說明我市房地產開發投資額對GDP有整體的解釋意義；F檢驗值=6.014，查F分布臨界值表F……（1，5）=4.06，F>F0.1（1，5）表明該模型通過概率為10%的檢驗；D.W統計量為2.641，因此方程的參數估計在統計意義上是可置信的。結果表明，平頂山市國內生產總值對房地產開發投資的彈性系數為0.397，即我市房地產開發投資每增長1%將拉動國內生產總值增長0.397%，房地產開發投資拉動經濟增長作用較弱。

2.房地產投資與固定資產投資的協調性分析。

由上表顯示，我市房地產開發投資占固定資產投資的比重經歷了兩個階段的變化：第一階段（2005～2006）為緩慢回上升階段，比重值由5.48%緩慢上升到6.78%；第二階段（2007～2010）為持續快速增長期，比重值由4.71%提高到7.61%。整體上，房地產開發投資占固定資產投資的比重處于持續上升階段，2010年達到歷史最高點7.61%。綜合全國目前經濟發展水平，我市屬于欠發達的區域，人均GDP約為全國人均GDP的50%，其合理的比重可以確定為18%～20%。因此，我市房地產投資發展仍然較慢。由于房地產行業關聯性較強，因此，房地產投資和由此引起的其它投資占據固定資產投資比重相對較小，這說明我市的整體投資更注重全方位發展。

綜上所述，我市房地產業的開發投資增長較慢，顯現出與區域經濟發展水平不協調的現象；另外，從房地產業投資開發對區域經濟增長貢獻來看，對區域經濟的拉動作用較弱，尚未充分發揮了基礎產業和支柱產業的作用。

三、促進平頂山市房地產業與區域經濟協調發展的建議

1.制定長期發展規劃，完善房地產業區域性發展戰略。房地產業長期發展規劃應根據平頂山市的整體水平，可以房地產投資固定資產投資的比例為參考，將房地產的發展速度應控制在一個合理的區間和幅度范圍內。房地產業可以從不同的角度出發，尋找房地產的空間，合理開發投資，發展不同房地產產品結構，不同層次房地產開發結構。利用區域優勢發展，探索和引入更多更有效的房地產發展新模式，注重發展經濟適用房、廉租房，積極發展旅游房地產及分時度假產業、養老休閑產業，改善產品供應結構，拓展內需和外銷市場。

2.規范土地市場和房地產市場。一切用地必須以規劃和計劃為前提，而不是以立項為前提，只有符合規劃和計劃的項目才可以供地并予以立項，而不是相反。土地供應規劃要與城市建設規劃相互協調，互為補充，而不是相互割裂。這就要求主管部門要對城市土地（存量和增量）了如指掌，并做好可進入一級市場的土地利用規劃、計劃和儲備，同時對土地規劃、計劃等科學制定并建立信息公開制度，使投資者對未來有很好的預期，從而減少盲目性，并建立城市用地聽證制度， 使得土地供應有序、透明；在技術上，政府還應該制定一套用地指標，為各類用地的使用設置一定的門檻。房產市場價格關系到老百姓切身利益，要強化價格管理。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為。同時，價格檢查部門要加大檢查力度，提高檢查覆蓋面。開發企業要在報批每棟樓基準價時，向價格檢查部門提供每套住房的價格，供檢查部門核查，檢查部門要嚴肅查處違規企業。

3.積極加強房地產業宏觀調控和引導，實現融資體系多元化。我市房地產金融業的監管應根據國家的宏觀調控政策及相關部門要求，對內部控制等制度積極進行修改和完善，使得內控制度完整覆蓋業務全過程。對可能偏離內部控制政策、目標的操作，應建立適當的調整機制。

絕大多數房地產開發以商業銀行貸款為主，這就使得企業過多信賴于商業銀行，而股權融資、債券融資以及風險投資等融資方式在房地產融資中所占比例很小。融資途徑的單一使得房地產企業融資結構不合理，最終對企業的健康發展不利；同時這種融資方式還會使房地產投資的市場風險和融資信用風險過度集中于商業銀行。因此必須要創新房地產融資方式，拓展房地產金融渠道，例如房地產信托、住房資產證券化等，以構建房地產業多元化融資體系。

參 考 文 獻

[1]董嘉.房地產業與區域經濟關系研究[J].農村科技與經濟.2010（21）

[2]陳基純.房地產業與區域經濟偶和協調發展實證研究[J].商業時代.2011（11）

[3]劉洪玉，張紅.房地產業與社會經濟[M].清華大學出版社，2006

[4]國家統計局.河南統計年鑒[M].北京：中國統計出版社，2005～2011