從中小型房地產企業特點看稅收籌劃

隨著我國的住房制度改革和經濟社會的發展，我國房地產業取得了舉世矚目的成就。特別是近年來，絡繹不絕的漲價聲與不斷加大的宏觀調控力度，讓作為人們衣食住行四大基本生存需要之一的房地產行業一次次成為社會關注的焦點和熱點。房地產行業是典型的資金密集型行業，投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強。然而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變。加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈，進一步壓縮了房地產行業的利潤水平與發展空間。特別是中小型的房地產開發企業，他們規模小，融資難，管理水平低，隨意性大，抵御風險的水平差，生存空間更加狹隘。因此，通過稅收籌劃的手段降低企業稅收負擔，減輕企業資金壓力，降低成本，增加經濟效益，甚至通過稅收籌劃規范經營、提高管理水平，是房地產企業的明智選擇。本文擬在國家接二連三地出臺房地產調控措施這一時代背景下，從中小型房地產企業業的經營特點與涉稅情況分析出發，對其特有的稅收籌劃必要性作探討。

一、稅收籌劃的定義與特點

稅收籌劃的概念在上世紀九十年代才由西方國家流傳入我們國家，英文為tax-planning，翻譯為稅收籌劃，也叫納稅籌劃、稅務籌劃等。稅收籌劃是一門新興的經濟類學科，世界各個國家的定義也都不盡相同，主要有如下定義：（1）荷蘭的《國際稅收辭典》（國際財政文獻局（IBFD）編）一書認為：稅收籌劃是指企業通過對經營活動和個人事務活動的安排，實現繳納最低的稅收。（2）美國南加州大學的梅格博士在其著作《會計學》一書中將稅收籌劃定義為：在納稅發生之前，有系統地對企業經營和投資行為做出事先安排，以達到盡量少繳稅。（3）我國學者蓋地認為：稅收籌劃是指企業（自然人、法人）依據所涉及到的現行稅法（不限一國一地），在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運用企業的權利，根據稅法中的“允許”和“不允許”、“應該”與“不應該”以及“非不允許”與“非不應該”的項目、內容，對經營、投資、籌資等活動進行旨在減輕稅負的謀劃和對策。（4）國家稅務總局注冊稅務師管理中心在其編寫的《稅務代理實務》中，把稅收籌劃明確定義為：稅收籌劃又稱為納稅籌劃，是指在遵循稅收法律、法規的情況下，企業為實現企業價值最大化或股東權益最大化，在法律許可的范圍內，自行或委托代理人，通過對經營、投資、理財等事項的安排和策劃，以充分利用稅法所提供的包括減免稅在內的一切優惠，對多種納稅方案進行優化選擇的一種財務管理活動。通過上述表述可以看出，稅收籌劃有如下特點：一是必須符合國家法律及稅收政策法規，這是基本原則；二是稅收籌劃必須事前開展；三是目標是使納稅人的稅收利益最大化，所謂“稅收利益最大化”，包括稅負最輕、稅后利潤最大化、企業價值最大化等內涵，而不僅僅是指的稅負最輕。另外，通過對稅收籌劃的定義我們知道，稅收籌劃主要包含兩個方面的內容，一是節稅籌劃方案設計，二是稅收籌劃風險防范與控制。

二、中小型房地產企業特點

依照目前《中小企業劃型標準規定》的規定，中小型房地產企業是指從業人數在200人以內、營業收入在100～15000萬元、具有房地產開發資質的、從事房地產開發、經營、管理和服務活動并以盈利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。相較于大型房地產開發企業，中小型房地產企業存在如下弱點。（1）組織結構單一。中小型房地產企業大都實力較弱，經營開發區域有限，組織結構簡單，甚少有設置分支機構或者子公司跨行業和跨區域進行開經營生產的情形，因此，利用設置分支機構或者子公司的手段來進行稅收籌劃的方式對其意義不大。另外，中小型房地產企業人力資源薄弱，人員配置專業化程度不高，稅收籌劃的能力與實踐能力存疑，這是在進行稅收籌劃風險防范時必須考慮的因素。（2）資金力量單薄。中小型房地產企業大都資金力量有限，這就對自身經營會造成幾個方面的限制：一是土地儲備能力受限。不能大量儲備未來有開發價值的、有升值空間的土地；二是融資渠道受限。目前企業融資渠道主要有下面幾種：自我積累、向金融機構借款、向非金融機構及企業借款、企業內部集資、向社會發行債券和股票、租賃等。結合自身特點發現，通過發行債券和股票的方式融資無法實現，且向外借款受自身實力與信用的限制，金額也是有限的。這就對中小型房地產企業的資金的控制提出了更高的要求，因此進行稅收籌劃減少或者遞延稅費支出變得很有意義。（3）身處稅收環境不夠成熟?；钴S在三四線城市或城鎮的中小型房地產企業可能會面臨更加不成熟的稅收征收環境，如部分稅務人員業務水平參差不齊，管理方法與水平有所欠缺，在這樣的環境下進行稅收籌劃，稅收籌劃風險大大增加。因此，這是在稅收籌劃前必須要充分考慮的問題，否則極有可能稅收籌劃失敗反而加重企業稅收負擔，得不償失。（4）管理水平不高。受自身實力與員工專業化程度的影響，中小型房地產企業在開發產品類型確定、產品定價、收入確認安排等等關鍵問題上都存在很大隨意性，這從稅收籌劃角度來看是很不合理的。因此中小型房地產企業確實存在很大的籌劃空間。

中小型房地產企業這些劣勢的存在，對其稅收籌劃方案的設計與選擇有很大的影響，因此，必須要有選擇的、有針對性的根據其特點設計稅收籌劃方案。況且，在現有條件下通過稅收籌劃能有效地改善企業管理水平、提高企業的現金流、降低成本，這對于中小型房地產開發企業的存續與發展至關重要。