我國房地產的產業關聯與房地產泡沫危機下產業結構轉型的必要性

【摘 要】房地產業與國民經濟眾多產業相互依存、相互影響， 而促進或抑制房地產業的政策給其他相關產業乃至整個宏觀經濟所造成的影響則取決于關聯程度，即房地產與其他產業間的關聯程度。本文將利用投入產出方法對房地產業與其他產業之間進行量化分析，從而對房地產與其他產業相互之間的影響進行研究，并通過借鑒日本上世紀80年代至90年代出現的嚴重的房地產泡沫，并由于房地產業對其他的產業的影響，以至于對整個國民經濟的影響，使得我們提出了在當前我國面臨房地產泡沫危機的形勢下產業結構轉型的必要性。

【關鍵詞】房地產；產業結構；產業關聯

一、我國房地產的相關產業的產業關聯分析

根據產業關聯普遍定義也同樣適用于房地產產業和相關產業之間的關聯，這種關聯分為兩種：第一種是后向關聯，也就是說房地產產業與向本產業供給生產要素的產業的關聯，房地產產業對相關產業主要是以需求拉動作用為主；第二種是前向關聯，是指房地產產業和需求本產業產品或者服務的關聯，主要是供給推動的作用。

1.分析方法和數據來源。將投入產出分析作為基本研究方法，分別計算完全消耗系數和直接消耗系數，通過對房地產產業的后向關聯，也將就是對相關產業的拉動作用的觀察，來研究房地產產業的前向關聯。數據主要來自于中國2002年投入產出表（123部門），例如房地產價格指數、固定資產投資價格指數、居民消費價格指數中的分類指數、消費品零售價格指數、農產品收購價格指數、CPI中交通類指數、工業品出廠價格指數等；還有部分數據來自于中國統計年鑒。

2.實證分析與結論。（1）對房地產消耗系數比較大的產業影響較大，這些產業因房地產業的拉動作用發展迅速，而在房地產市場處于萎靡時期，這些產業的發展將會由于需求的減少遭受一定程度的抑制。通過計算直接消耗系數，其中，中國房地產直接消耗系數比較大的產業是：金融保險業、建筑業、租賃和商務服務業、住宿業和餐飲業、非金屬礦物制品業、房地產業、交通運輸及倉儲業、電氣、機械及器材制造業、交通運輸設備制造業、通用、專用設備制造業，其直接消耗系數分別是0.0670，0.0359，0.0320，0.0124，0.0099，0.0096，0.0076，0.0071，0.0065，0.0060。完全消耗系數比較大的產業是：金融保險業、金屬冶煉及壓延工業、租賃和商務服務業、建筑業、化學工業、交通運輸及倉儲業、批發和零售貿易業、通用，專用設備制造業住宿業和餐飲業通信設備，計算機及其他電子設備制造業其完全系數分別為0.0828，0.0436，0.0401，0.0396，0.0342，0.0256，

0.0229，0.0219，0.0201，0.01920。從房地產的直接消耗系數來看，金融保險業對房地產業產值的增加所起的直接帶動作用最大，其次是建筑業，再次是租賃和商務服務業。房地產每百元產值中，需要直接消耗金融保險業6.7元，這說明房地產業極大的依賴于金融業，金融業的當前狀況發展形勢將直接影響房地產房地產的當前狀況和未來走勢。

（2）房地產分配系數可以定量考察國民經濟各個產業對房地產業的依賴程度，同時分析研究房地產業對國民經濟各產業供給推動能力。通過計算直接分配系數，得出中國房地產直接分配系數比較大的產業是：公共管理和社會組織、批發和零售貿易業、金融保險業、其他社會服務業、房地產業、石油加工，煉焦及核燃料加工業、信息傳輸、計算機服務和軟件業、租賃和商務服務業、住宿業和餐飲業、化學工業，其直接分配系數分別為0.1002，0.0450，0.0418，0.0167，0.0096，0.0072，0.0071，0.0070，0.0069，0.0048。通過計算完全分配系數，得出中國房地產完全分配系數比較大的產業是：公共管理和社會組織、批發和零售貿易業、金融保險業、建筑業、化學工業、通信設備， 計算機及其他電子設備制造業、其他社會服務業、交通運輸及倉儲業、農業、通用，專用設備制造業其完全分配系數分別為0.1103，90.0646，0.0493，0.0359，0.03090，0.0228，0.0226，0.0195，0.0184，0.0174。從直接分配系數來看公共管理和社會組織在房地產每百元產值要占用10元，是非常高的，說明我國房地產市場需求結構不合理，從得出的房地產完全分配系數來看，公共管理和社會組織、批發和零售貿易業、金融保險業、建筑業以及化學工業等與我國房地產業前向關聯程度較強。

二、我國房地產與相關產業影響

從以上數據可知房地產產業對以下產業起到拉動需求的效果，即金融保險業、化學工業、租賃和商務服務業、建筑業、金屬冶煉及壓延工業、交通運輸及倉儲業。房地產業對如下產業主要產生供給推動作用，即社會組織和批發和零售貿易業、公共管理、建筑業以及化學工業、金融保險業等。通知，總的研究顯示，與房地產產業相關的產業有60個之多，正因為房地產所關聯的產業眾多，房地產業的波動通常會對眾多相關產業產生較大影響，甚至會影響宏觀經濟的穩定協調發展。在當前我國房地產長期過熱后在房價調控政策下出現的房價增長速度放慢甚至房價下降以及長期的結構性問題，我國的房地產泡沫有破滅的危機。而房地產泡沫一旦破滅，將會對其之前分析過的相關產業產生嚴重的甚至致命性的打擊，并由此嚴重打擊我國整個宏觀經濟。我們的鄰國日本就曾在上世紀80至90年代出現過嚴重的房地產泡沫，并最終破裂，嚴重打擊了日本經濟。現在，以日本為例，淺析房地產泡沫破裂的危害性及嚴重性。

三、日本房地產泡沫形成及破滅過程并對我國的重要借鑒

20世紀末期，日本發生房地產泡沫。二戰后，由于受到美國“馬歇爾計劃”實施的的經濟援助，日本在戰后至70年代末一直處于高速經濟發展。但伴隨著其經濟體迅速發展壯大，房地產泡沫也愈來愈大，已成為一顆日本經濟的定時炸彈。根據日本國土廳公布的調查統計數據顯示，1985年東京的商業用地價格指數為120.1（以1980年為基期100），到了1988年，迅速漲到了334.2，短短三年就暴漲了2倍多。其中較嚴重的東京中央區的地段價格更是漲了3倍。1990年，日本東京的土地總價格也可以和全美國總土地價格相持平，1992年房地產泡沫破裂，日本房價、地價接連下降13年，2007年日本房價大約和1979年的水平相當；2009年商業用地價格更是達到自1974年開始匯集數據以來的最低標準。可以看出，從20世紀 90年代初，泡沫終于開始崩潰，由于股價和房價大幅下跌的影響對實體經濟帶來了沉重性打擊，對日本的政治、經濟、社會造成了巨大影響和破壞，從這以后日本進入了20多年的蕭條期，到現在也沒有從蕭條中走出來。其中導致日本房地產泡沫形成的一個重要原因就是泡沫形成在于日本的產業結構失衡，經濟結構扭曲。

1988年在日元升值之后，日本曾經的主要經濟增長方式出口導向型增長方式被迫需要改變，日元的相對價值逐漸升高，直接影響了日本的出口量和國際競爭力，同時企業獲利將減少，投資量也下降。為了有效地解決貨幣升值帶來的壓力，日本政府采取刺激內需的方式進行改革。1986 年和1987年的“前川報告”正式確立了擴大內需的基本方針政策：擴大政府的公共投資，擴建公共工程；調整產業與產業之間的結構，增加企業的設備投資，加快對外的直接投資；改變居民消費結構和方式，最大限度的減少儲蓄金額。在新的經濟形勢下，大部分的日本企業放棄投資機器設備，轉向大規模的購買土地等這類不動產，使得土地價格飆升。投資者認為日本人多地少，因此土地的需求不會減少，地價就不會下降，只要買進土地就會獲利，從而形成了房產價格會持續上漲的強烈預期。受這種預期驅使，企業大規模投資房地產，恰好政府看到了房地產這一新增長點，放寬土地政策鼓勵企業開放房地產，同時日本金融機構紛紛給房地產公司和建筑公司發放貸款，各金融機構由于對利益的追逐，無限制地為房地產行業提供信貸，無形中助長了房地產泡沫的形成。

可見這是對我國極其具有借鑒意義的，因為這一點與我國目前存在的產業結構非常類似：我國正處于城市化加速過程，城市化水平的增長率達到每年1%～2%，在城市化進程中較大數目的土地會被應用于城市化的建設，這勢必對地價和房價造成巨大影響。同時公眾出于對土地價格的剛性的預期：由于土地的非可再生性質導致的地價會跟隨經濟的持續繁榮和公眾不斷增加的需求而變得越來越高，并且會維持高價難以下降。另外，由于房地產商與政府有著密切的往來關系，政府與房地產商及銀行都有合作，大量資產投入房地產市場，暗箱操作和政治尋租發生的可能性較高。從而無法實現土地的優化配置抑制經濟發展甚至帶來經濟的畸形發展。此外，由于土地轉讓可以給地方政府帶來相當多的財政收入，并且由于我國對地方政府官員的政績考核制度與當地財政收密切相關，因此地方政府也在不同程度上推動房地產的發展。

當前我國在房地產熱的形勢下，帶動了各種相關產業的發展以及另一些其他產業為房地產的發展服務而發展。各種相關聯的產業例如金融業、建筑業、金屬冶煉及壓延工業、化學工業、交通運輸及倉儲業也蓬勃發展起來。

通過以上日本房地產泡沫破裂的分析，發現我國目前這一產業結構形態是極其危險的。

四、總結

通過以上分析研究，發現房地產通過產業關聯的關聯效應，把房地產熱帶給了各相關產業，然而通過以日本為鑒，在當前我國房地產泡沫日益膨脹并有破滅的危險下，這些相關產業也面臨危機，一旦破裂，整個國民經濟體系將會受到沉重打擊，因此我國當前有必要加緊產業結構轉型，這一必要性也日益顯現。

參 考 文 獻

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