遼寧房地產業發展現狀與趨勢分析

侯江玲

（國家稅務總局 大連培訓中心，遼寧 大連 116023）

遼寧房地產業發展現狀與趨勢分析

侯江玲

（國家稅務總局 大連培訓中心，遼寧 大連 116023）

近年來，依托國家振興東北老工業基地和發展環渤海經濟帶的有利契機，遼寧房地產業得到了高速發展，但全省房地產業仍始終處于沈陽大連兩市獨大、各市發展極不均衡的局面。進入“十二五”后，通過全省稅務系統實證調研結合政府統計公布資料發現，隨著全球經濟回暖趨緩和國家對房地產業宏觀調控政策的不斷強化，行業發展面臨重新定位，遼寧房地產業亦處于需要轉變發展模式的關鍵時期。因此，有必要結合全省實際形勢，嘗試提出針對性的行業發展對策。

遼寧房地產；宏觀調控政策；轉變發展模式

依托國家振興東北老工業基地和發展環渤海經濟帶的有利契機，伴隨著遼寧城鎮化進程不斷加快，居民收入、消費水平穩步提高，遼寧房地產業的持續發展獲得了廣闊的市場空間，房地產業在全省經濟社會發展中的作用也日益增強。但是，隨著國家2010年新一輪房地產業的強力調控，房地產行業高速發展的時代已基本結束，遼寧房地產雖然在2011年延續了良好的業績，但沈陽大連兩市獨大、全省各地發展極不均衡的格局并未打破，行業發展已開始顯現下滑態勢。

一、宏觀數據顯示遼寧省房地產業“十二五”初期開局平穩

（一）統計資料反映出行業發展態勢總體保持良好

根據《二○一一年遼寧省國民經濟和社會發展統計公報》資料顯示，2011年全省經濟和房地產業繼續保持平穩較快增長，“十二五”開局良好，但對比“十一五”期末數據，行業一些重要指標增幅已趨緩。

經濟總量方面經初步核算，全省全年生產總值22 025.9億元，按可比價格計算，比2010年增長12.1%。全年公共財政預算收入2 640.5億元，比2010年增長31.7%。其中，各項稅收1 974.5億元，增長30.2%[1]，營業稅收入總額和增量均占據首位。

1.房地產關聯產業之建筑業發展迅猛

全年建筑業增加值比2010年增長12.3%，施工的房屋建筑面積和實現的利潤均實現了20%以上的增長幅度，尤其是建筑業上繳稅金242.8億元，增長67.7%[1]。

2.房地產業開發投資持續增長

全年房地產開發完成投資4 487.6億元，比上年增長29.5%，其中住宅開發投資占據了近八成，持續居核心地位，辦公樓開發投資比2010年下降了11%，僅為91.6億元。房屋施工面積增長28.6%，但房屋新開工面積卻下降了1.8%[1]，房屋竣工面積和商品房銷售面積的增長幅度都在10%以上。

（二）2011年遼寧保障性安居工程建設再提速

遼寧省2004年開始的棚戶區改造工程，開啟了中國保障性住房體系的構建序幕，“十一五”以來，省政府進行了各項制度性安排，確保了保障房用地和資金的需求，目前，全省城市規劃區內1萬平方米以上集中連片棚戶區已全部改造完畢。

繼“十一五”期間遼寧新建和改造了93.97萬套城鎮低收入居民住房之后，2011年遼寧保障安居工程建設再提速，開工率位居全國第一。全省將籌措資金完成包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和各類棚戶區改造共33.79萬套保障性安居工程建設任務，同時保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型商品住房“三類房”用地計劃總量，占到了計劃供應總量的77.8%。2011年，除了10.22萬戶國有工礦棚戶區改造任務以外，遼寧省還將對城市規劃區內1萬平方米以下的棚戶區進行改造，涉及10萬多戶。到2014年，遼寧力爭全省人均住房面積在13.5平方米以下的家庭都得到安居保障。

（三）遼寧省土地出讓形勢不容樂觀

2011年的土地市場比較低迷，多地土地市場呈現高價地流拍、以地塊底價或低價成交的狀況，2012年年末土地市場雖出現升溫，但也難掩全年低谷狀況。土地成交價格全面回落，全年各類型土地溢價率均有不同程度下降，其中住宅用地降幅最為明顯，說明中央政府土地調控政策顯現效應，對降低住宅開發成本、穩定房價亦有一定作用。

中國指數研究院土地交易監控顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19 052.3億元，同比減少11%，其中住宅類用地同比下降幅度最大。我省沈陽、大連在土地出讓金收入前十城市中分居第七位和十位，不過兩市土地出讓市場卻呈現了冰火兩重天的不同境界，沈陽土地出讓金收入同比2010年增長90.3%達630.5億元，而大連土地出讓金529.3億元，僅是2010年的四成。我省土地成交價格和土地溢價率都出現不同程度地回落，我省沈陽市2011年土地成交樓面均價和其中的住宅類用地成交樓面均價僅略高于全國130個城市平均線，而成交土地溢價率下降0.17%，其中住宅類用地成交溢價率也只有4.56%[2]。

二、稅收數據顯示行業發展速度開始放緩

（一）國稅系統房地產業戶管及收入情況

遼寧省（不含大連）2011年度房地產行業企業所得稅稅務登記戶數為4 225戶，實際參加匯算清繳戶數為3 496，其中：盈利企業戶數為1 646（2010年為1 495戶），虧損企業戶數為1530（2010年為1394戶），零申報企業戶數為320。行業匯算清繳實際應納所得稅額為39.38億元，占全部實際應納所得稅額16.52%，居全省匯算清繳盈利企業年度納稅額度前三甲。2011年度匯算清繳實際應納所得稅額超500萬元的企業為597戶，實際應納所得稅額占全省實際應納所得稅額的81.50%。其中房地產業151戶。在整體經濟形勢低迷的大背景下，遼寧房地產業2011年國稅收入仍保持增長，盈利戶數同比增加，行業營業收入、應納稅額、銷售利潤率、銷售毛利率等涉稅指標均比2010年增長較大幅度，關鍵原因在于全省國稅系統對重點行業分級分類管理到位，尤其是結合優化服務、信息監管、專家會診全方位對房地產行業實施有效管理，防止了稅款流失。

進入2012年以來，以大連市為例，房地產業無論從管戶數量還是從收入增速方面均已呈現連續放緩態勢。大連市國稅房地產業稅收實現情況表顯示，房地產業稅務登記戶數由2011年的3214戶下降到2012年6月末的3062戶，實際申報戶中盈利戶數由1500戶下降到1401戶（而2010年盈利戶數是1582戶）①全省國稅系統行業稅收數據由遼寧省國稅局企業所得稅處及大連市國稅局計財處提供。。

（二）地稅系統房地產業戶管及收入情況

全省（含大連）房地產業稅收完成情況（見表1）

表1 2011年全省房地產業稅收收入及增減情況分析

2011年,全省地方稅收收入為19 242 837萬元，其中房地產業稅收占比為26.4%，仍居全省各行業地稅收入之首。分析全省各市2011年稅收數據及同期變動率，沈陽大連兩市稅收收入占到了62.84%（2010年是66.95%），占據絕對優勢，稅收總量雖仍然增長，但收入增幅已下降，尤以沈陽（2010年增減率29.11%）、大連（2010年增減率42.61%）兩市增幅下降最多。進入2012年以后，房地產行業稅收收入總量和增速均呈現放緩態勢，經統計，全省（不含大連）房地產業前100戶納稅大戶2011年稅額為754 173萬元，其中1-7月稅額為459 504萬元，2012年1-7月稅額為324 765萬元，比去年同期減少了134 739萬元，同期變動率為-29.3%②全省地稅系統行業稅收數據由遼寧省地稅局計財處及大連市地稅局計財處提供。。

綜合行業稅收數據說明，進入“十二五”以后受全國整體宏觀形勢影響，本省房地產業發展速度已出現減緩，重點地區和重點企業的稅收收入增幅均下降較多，稅務系統必須認真分析房地產業稅收面臨的嚴峻形勢，從強化重點稅源管理和提高行業納稅服務等多角度幫助房地產業走出困境，穩定稅收收入。

三、遼寧房地產業“十二五”時期發展因素和趨勢判斷

“十二五”時期，是全面建設小康社會的關鍵時期，也是遼寧老工業基地全面振興的重要戰略機遇期。遼寧房地產市場未來的發展是機遇與風險并存，中央政府在宏觀調控方面的措施仍然不會松懈，市場需求也逐步趨于理性，行業粗放式高能耗的開發建設模式也已不再能繼續延續，正是該行業關鍵的轉型期和整合期。因此，全省房地產企業也應根據自身的實際情況趨利避害，積極轉變發展模式，只有這樣，遼寧房地產市場才會進入一個穩定良性循環的軌道中去。

（一）政府宏觀政策走向是影響遼寧房地產業未來發展的重要因素

2011年末的中央經濟會議明確表示，將2012房地產調控目標由“遏制房價過快上漲”升級為“促進房價合理回歸”，2012年“十八大”過后中央政府也一再釋放出保持調控從緊聲音，這些都表明了中央堅持房地產調控方向、抑制投資投機等不合理需求的決心不動搖；與此同時，重點支持合理自住和改善性需求將成為推動房地產后續發展和需求分化的重要動力。因此，要健康發展本省房地產業就必須正確判斷國家宏觀調控政策措施的效應。

1.土地供給政策的影響：“十二五”時期政府會繼續推進土地管理制度改革，加強土地市場監管，同時適時調整土地供應計劃，在完善城市發展和城鎮建設總體規劃的前提下提高城鎮土地資源的集約利用，而且保障性住房用地將會繼續是政府工作的重點，并確保相關信息公開透明。

2.住房開發結構的影響。“十二五”時期保障性住房、經濟適用房和普通商品住房開發建設仍是主流，中央政府仍將強化地方政府考核，從土地供應、項目審批、后期監管、信息披露等各個層面進行鼓勵和引導。同時，保障房的資金支持力度也不斷加大，2012年全國保障房700萬套年度新開工任務指標已在10月提前完成，同年12月全國住房城鄉建設工作會議提出，2013年城鎮保障性安居工程建設的任務是基本建成460萬套，新開工600萬套，說明未來一段時期內我國保障房建設力度仍將不斷加強。

3.稅收政策和征管的影響。“十二五”時期中央會調整完善相關稅收政策，加強稅收征管，研究制定優惠政策，引導房開企業調整經營方針并影響投資者的價格預期和打擊市場投機行為。隨著2011年開始的營改增和房產稅改革試點在2012年的逐步推進，“十二五”時期房產稅試點有望擴大，并逐步建立房產稅制度，而依托新一輪稅收征管改革，房地產業稅收分級分類管理也將上臺階。

4.貨幣政策的影響。房地產價格一般受利率變動的影響較大。而且利率因素對房地產價格的影響作用是雙重的。“十二五”時期，中央政府仍會繼續施行穩健的貨幣政策，通過嚴格執行差別化信貸政策、嚴格限制多套房貸款等多手段抑制投資需求，引導合理住房消費。

上述因素都會直接影響到我省房地產市場和房價的穩定，因此，“十二五”期間省政府應保持地方政策的穩定性，即堅持宏觀調控不動搖前提下健康發展房地產業，科學加強房地產業和住房建設規劃的編制和實施，在符合遼寧社會經濟總體發展要求的前提下發展房地產業。繼續大力發展保障性住房，健全住房保障體系，抑制房價過快增長，合理促進釋放剛需，落實中央文件精神，全面實現城鄉一體化，使城鄉居民都能做到住有所居。同時，省政府在增加土地有效供應、嚴格落實稅費優惠政策、創新房地產金融產品、拓寬房地產融資渠道等方面也應有所突破。

（二）積極將房地產市場需求轉化為現實需求

“十二五”是遼寧全面振興的重要時期，也是加快推進以改善民生為重點社會建設的重要時期。從趨勢看，全省房地產市場需求仍然會持續增長。一是各地城市化程度的提高和城鎮人口的增加使得城鎮住房需求會持續增長。根據“十二五”遼寧省推進城鎮化發展的目標，到2015年全省城鎮化水平將上升到70%，將新增城鎮人口300余萬人，新增住房需求6000-7000多萬平方米[3]。二是省政府大力推行城區改造、保障房建設和棚戶區改造等會使被動住房需求持續增加。遼寧土地資源緊缺，客觀要求本省在推進城市化進程和發展中更多地使用城鎮的存量土地，大量的城鎮被拆遷戶為房地產業加快發展提供了市場基礎，同時產生較大的被動住房需求。三是居民收入增加，自住型和改善型換房需求量進一步擴大。國際經驗數據表明，在人均住房建筑面積達到33-35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。目前遼寧省尚有6-8平方米的差距，潛在的換房需求量很大[3]。因此，地方政府如能堅決貫徹宏觀調控政策不動搖，力求使本省房價水平回歸理性，同時逐步提高居民收入水平，就能促使市場被動需求和潛在需求逐步轉化為現實需求。

“十二五”時期，一些客觀有利因素對我省房地產業發展也必將產生影響。一是2012年12月1日哈大高鐵的正式開通運營，對促進東北三省的人流、物流、信息流快速流動，縮短東北與關內廣大地區的時空距離，振興東北老工業基地具有重要意義，對本省房地產業發展亦會有正向影響（需加強后續實證調研）。二是第十二屆全國運動會將于2013年在遼寧沈陽舉辦，新增50個比賽場館的建設涉及到我省14個市，總投資將達258億元，直接拉動了沈陽市近兩年來房地產稅收的增長，全運會的召開也必將為沈陽和本省其他城市建設和管理帶來全面升級，也是房地產業發展的利好因素之一。

（三）房地產行業要及時調整自我，轉變發展模式

從遼寧的實際發展情況來看，2012年的房地產市場進入了“以價換量”“集體熬冬”的狀況，從年初的慘淡到年末的“回暖”并沒有使房地產企業擺脫資產負債率高、資金鏈緊繃和庫存巨大的現狀，“十二五”期間遼寧房地產業應該有退有進，抓住機遇進行行業整合，壯大企業規模實力，調整產品供應結構，積極轉變房地產開發建設模式。

轉變開發建設模式，就是要轉變傳統粗放型、大量消耗資源和能源的開發建設模式，向低碳節能發展方向轉型，大力開發綠色建筑，推進住宅產業現代化，同時確保提高建筑使用壽命。可以預見，綠色建筑將是21世紀建筑的主流，同時從把握國家對綠色建筑的扶持政策和激勵措施，到適應市場需求變化、企業業務轉變和增強自身品牌價值的需要等各個方面也必將成為房地產開發的主流[4]，哪家房地產企業在這一領域占得先機，誰就將取得市場競爭的主動權。

積極調整產品供應結構，就是按照政府宏觀調控要求加大保障性住房開發投入，以保證調控期內企業的穩定市場收益和良好社會收益，同時適當加大商業地產如旅游地產、養老地產等方面的投入，以獲得長遠發展。積極搶占市場先機，開發重心可由一線城市逐步向二、三線城市轉移，形成梯次開發空間。

當前我省各地城市發展還不均衡，房地產企業市場形象不佳，“十二五”期間應鼓勵企業積極按照現代化企業制度要求進行行業整合和重組，做大做強我省房地產企業，通過扶持優勢企業、規范企業運營、提升品牌意識、強化人員管理、提高服務質量等把我省的房地產業推向工廠化、市場化、標準化發展的新臺階，促進房地產市場的良性循環。

（四）強化專業化稅收征管，公平納稅環境

近年來，房地產業已成為遼寧地方稅收的支柱，為了管好這個重點稅源行業，遼寧國、地稅均采取了信息采集、分類管理、重點評估、強化稽查的稅收管理模式。筆者認為，借助我國新一輪稅收征管改革的契機，遼寧稅務應依托信息管稅新思路，以項目管理為主線，以行業風險監控分析為核心，以重點風險點為抓手，對該行業進行稅收一體化的規范化綜合管理和服務，公平行業納稅環境。

1.信息采集，完善機制

因房地產行業的特殊性，其開發經營的真實情況不易被掌握，所以，必須提升部門間信息交換力度，建立有效的協作機制，完善社會綜合治稅平臺，為行業稅源監控和納稅評估打下堅實基礎。

2.分級分類，風險管理

“十二五”時期，應突出遼寧省局的核心作用，將歸屬大企業范疇的本省房地產企業由省局直接管理，優先配置資源，提升管理層級，同時按照“做實省局、做精市局、做專縣局”的思路，合理界定省、市、縣三級稅務機關對房地產業的稅源管理職責，并可由省局統一進行房地產業的稅收風險監控與分析，反避稅調查、執法督查和組織風險應對。

3.納稅服務，集中優化

完善稅收征管，需要充分發揮納稅服務的先導性和基礎性作用。在各地市區、縣城區已成立統一的納稅服務機構，統一業務管理、集中辦稅、集中輔導的前提下，突出對房地產業的重點服務，可考慮集中和整合以往房地產納稅服務資源，提高行業納稅服務的針對性和有效性。

4.管防結合，注重評估

近年來，遼寧國地稅采取了多種手段對房地產行業實施重點管理和重點稽查，以企業所得稅和土地增值稅為代表的重點稅種也逐步發揮著組織收入、調節分配的作用。“十二五”時期，遼寧稅務系統應將納稅評估作為行業稅源管理工作的核心，著重發揮其承上啟下的樞紐作用，真正實現征管查良性互動。

黨的十八大報告中針對2020年全面建成小康社會的宏偉目標，首次提出“實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番”的新指標。新目標預示的居民收入水平提升,將直接帶動我國消費總量與消費結構的雙飛躍,為產業（包括房地產業）帶來巨大發展空間,為投資帶來更多機會,在拉動經濟增長中起到更為重要的作用。因此，“十二五”乃至以后一段時期，伴隨著我國行業法律法規的不斷健全和市場經濟的不斷規范，遼寧房地產業發展前景比較樂觀，全省房地產業應認清發展形勢，做好自身產品定位和市場定位，加強企業經營管理,提升行業市場形象，延續良性發展趨勢，使全省的經濟和稅收更上一個新臺階。

[1]二○一一年遼寧省國民經濟和社會發展統計公報[Z].2011.

[2]每日經濟新聞.[2012-01-11].http://sy.house.sina.com.cn.

[3]張兆臣.遼寧房地產業持續健康發展研究[J].遼寧經濟，2011（7）:29-30.

[4]雷亮,王桂華.綠色建筑：房地產發展新趨勢[J].合作經濟與科技，2008（4）:23-24.

F293.3

A

1674－5450（2013）02－0052－04

2012－12－27

侯江玲(1971-)，女，河北邢臺人，國家稅務總局大連培訓中心高級會計師，會計學碩士。

【責任編輯 李 菁】